中古住宅の購入にあたり

質問

今中古の戸建ての購入を検討しているのですがいろいろ迷っています。

　(1)リフォームしてそのまま住んだ場合ですが、築が２０年超なので減税措置を受ける際に、新耐震基準を満たすことを証明しているものを取得しないといけないようなのですが、業者に尋ねたところ新耐震基準になった築２３年以内なので（築２１年）築年数がはっきりする書類があれば大丈夫といわれました。これで正解ですか？

　(2)もともとが小さな分譲地で行き止まりになる道路左右に同じ建設会社の建物が並んでいるうちの一軒です。その道路なのですが、地目が公衆用道路で持ち主がその建設会社になっています。心配なので業者に『所有者から「通行・掘削の　承諾書」を発行してもらうことはできますか？その際、私道所有者→包括承継人（相続等で所有者　変更となるケース）当方→特定＆包括承継人（売買・相続等で第３者名義となるケース）のどちらが起ったとしても承諾の効力を存続させる旨の文面にできるものでしょうか？』という質問をしてあります。（ネットで調べた文言なのですが）まだ回答はありませんが一般的にこれは発行してもらえることなのでしょうか？

回答No.2

noname#11476 · ベストアンサー

>(1)これで正解ですか？
だめです。減税関係は税務署（所得税、登録免許税等）、都道府県税務課（不動産取得税）に確認するのが一番確実です。業者は当てになりません。

>(2)地目が公衆用道路で持ち主がその建設会社になっています。
地目では内容がわからないため、まずその道路の種類を確認下さい。
「位置指定道路（建築基準法４２条１項５号）」又は「開発道路（同法同条１項２号）」となっていると思われます。（まあ、まれに２項道路である可能性はあると思いますけど普通は上記の２つのどちらかです）

>心配なので業者に『所有者から「通行・掘削の　承諾書」を発行してもらうことはできますか？
最低でも永年、無償使用の条件でご質問のように承諾書を発行してもらうように不動産屋と今の所有者に要求して見てください。

通常まともな業者であれば問題にならないのですが、位置指定や開発道路でも時として、道路下の配管工事をする際に、”判子代”を求めてくる業者が存在します。

出来れば持分をいくつでも良いから取得したいところです。

>私道所有者→包括承継人（相続等で所有者　変更となるケース）当方→特定＆包括承継人（売買・相続等で第３者名義となるケース）のどちらが起ったとしても承諾の効力を存続させる旨の文面にできるものでしょうか？
一応契約条文ではそのように出来ますけど、ただ実効力があまり強くありません。通行・採掘の地役権を強いものにするには登記するしかないです。

>一般的にこれは発行してもらえることなのでしょうか？
ケースバイケースでしょう。

ちなみに私であればご質問のようなケースであれば、多少の金員は支払っても持分を取得しますね。
１／１０でもいいです。持分が少なくても持っているだけで所有権という圧倒的に強い権利を持ちます。
そうすれば承諾書なども必要ないし、自分に必要な採掘なども他の所有者や利用者の迷惑にならない範囲で自由に出来ます。

ただ通常はあまりそこまではこだわらない場合もあります。
特に開発道路（１項２号）の場合はかなり私権が制限されるということもありますし。

あ、銀行からローンを借りる場合、私道の場合は持分の有無でかなり審査に影響が出ますよ。
（持分が無い場合には私道所有者にお願いして抵当権を設定しなければ審査ＮＧになることがある。これは開発道路であってもそういうケースがあります）
なのでそれを理由に持分が欲しいと粘ってみるのも一つの手です。

お礼

早速の回答ありがとうございます。

補足

今、道路の確認をしているところですが業者は位置指定はとっていないといっていました。袋地なので開発道路でもなさそうなのですが・・・。持分なのですが、当然建設会社に譲ってもらうことになるのですよね？その場合前面道路の自分の敷地前のどの部分、とかってあるのですか？よく考えると公道に達するまでにもう１道路持ち主が違う道路があるのですがそこのことも考えなくてはならないのですよね・・・。

回答No.4

noname#11476

>４２条１項２号の道路で、開発道路でした。
それは一番良いケースですね。というのも開発道路はたとえ私道であっても「都市計画法に基づいた道路」ということで、一番トラブルが少ない道路です。都市計画法による築造では一部例外（自己使用のための開発行為等）もありますが、今回のように開発業者が開発をかけた場合には、公道に近い扱いを受けます。実際訴訟になった場合でも、道路利用者に不利な判決が出たことがありません（一部例外を除く）。
そもそも判例もすごく少ないです。

ただやはり持分の一部取得があった方が精神的な安定剤にはなります。ほとんどトラブルはないのですけどね。最低でも使用承諾書（導管敷設権を含む）をもらえば。
ただ銀行への確認は必要です。持分がない場合ですと銀行は安全サイドで考えて、いやがるケースが結構あるのです。（これで苦労する人も多い）

持分が欲しいという理由に銀行が求めているからというのを口実にするのも一つの方法です。（もしいやがる場合）

ただ、たとえ固定資産税のかからない道路（開発道路であれば間違いなく非課税です）であっても、登録免許税はかかるので、取得に当たっては費用がかさむと言うことは覚悟が必要です。

まあ、現実には持分無しですませている人も多いですから（銀行が承認したような場合とか、あるいは所有者の協力を得て抵当権を設定出来たような場合）、費用とのかねあいで決めて下さい。相手が開発道路の権利関係をご存じで、特に問題にならないことも多いので。

お礼

現在値段交渉中です。３００万円引く値なのでどうなるかわかりませんが決まれば教わったことが十分参考になります！ありがとうございました。

回答No.3

noname#11476

>道路の確認をしているところですが業者は位置指定はとっていないといっていました。
開発道路だと位置指定にもなっているはずなので．．．まずいですね。
役所で具体的に聞いた方がいいですよ。もしかすると接道条件をそのままでは満たしていない、つまり既存不適格や違法建築となっている可能性もあります。

原則は建築基準法の４２条で認めている道路に敷地が接していないと再建築や大規模回収は出来ません。

>袋地なので開発道路でもなさそうなのですが
いえ開発道路は開発許可を得て開発した場合には開発道路になります。袋小路かどうかは関係ありません。
袋小路ではなく、あるいはその道路の長さがそれなりにあるような場合には、今はみんな寄付して認定道路（道路法上の道路でいわゆる公道というもの）になるのですが、袋小路で長さが短いとか、あるいは昔の開発道路だと私道のままということはよくあります。

>持分なのですが、当然建設会社に譲ってもらうことになるのですよね？
所有者が建設会社なのですからそうなりますね。

>その場合前面道路の自分の敷地前のどの部分、とかってあるのですか？
道路は何筆あるのでしょう？沢山あるのですか？
一つしかないのであれば、そのまま持分取得でよいですよ。全体の１／１０の持分などのように登記します。
分筆して持つのはお勧めできません。初めから分筆されているのであれば自分の前でしょうね。

>よく考えると公道に達するまでにもう１道路持ち主が違う道路があるのですがそこのことも考えなくてはならないのですよね・・・。

なんか詳しく調べないとわからない状況ですね。

ちなみに道路幅はどの位あるのでしょうか？
位置指定でも開発道路でも４ｍ以上あります。
もし４ｍ未満の道路があれば、それは２項道路（建築基準法４２条２項＝こちらはみなし公道といい、かなり公道に準じた扱いを受けます。ただ結構訴訟問題になることがあるので油断できませんが。）か、全くの法的根拠のない私道の可能性もあります。

混乱しないようにお断りしますが、所有者が私人であるかどうかと公道／私道の区別は別なので気をつけてください。公道でも所有者が私人のこともあるし、私道でも公人（国、都道府県市町村）所有の場合もあります（たとえば国の施設内の道路など）。

補足

＞道路は何筆あるのでしょう？沢山あるのですか？

道路は結局５筆です。今日改めてもう１道路分も調べたところ同じ建設会社の所有である事が判明しました。地番が違っていたので勝手に所有者も違うと判断してしまいましてお騒がせしました。

>道路の確認をしているところですが業者は位置指定はとっていないといっていました。

これも役所で確認したところ、４２条１項２号の道路で、開発道路でした。位置指定を取っていないのではなくて、位置指定道路ではないといいたかったのかもしれません。

一応まだ持分のことは話していないのですが、使用許可証については出してくれるとのことでした。

不動産屋さんは私がいろいろしつこく聞くので、「登記を取るのも１０００円かかるので・・・契約の時にはちゃんと用意しますから」といわれ自分で登記を確認しに行きました。自己責任だから当たり前だとは思いますがそういう言われ方をすると、なんだかなと思いこちらに質問している状況でした。情報が不確かな中ありがとうございます。かなり混乱してました・・・。

回答No.1

jyamamoto

築年数が新耐震基準以降でも、ちゃんと確認申請を経て検査済証を得ていないと、新耐震に対応しているとは見なされないかも知れません。
法的に正規の手続きを踏んだ建物であれば、「確認申請書（検査済証）」を所有者が持っているはずですから、確認してみてください。

分譲地の中の道路は、私人が所有者でも「建築基準法」でいう「2項道路」となっているケースが大半だと思います。
（地目が「公衆用道路」になっていれば間違いないでしょう）
「2項道路」の場合は、所有者の「私」よりも使用者の「公」の方が優先されますから、法律で守られていると考えて、かかれているような心配は不要だと思います。

お礼

早速の回答ありがとうございます。確認してみます。