エレベーターのメンテナンス基準について

質問

エレベーター付きのマンションを所有している方から相談がありました。その方はマンションの管理会社とエレベーターのフルメンテナンス契約を取り交わしています。その中で消耗品（パッキン及びバッテリー等）について明確な交換時期が記載されて約束されていませんでした。機会があったので他のエレベーター管理会社に点検を行って頂いたのですが、フルメンテナンスとは名ばかりで各種消耗品等はまともに交換が成されていない状態でした。その事を管理会社に問い合わせたところ、「基本的に年数で交換がなされているわけでは無く目視にて交換時期を検討している」との回答でした。
所有者の方は納得がいかないようですが、法的或いは当該施設の協会等等で交換等のガイドラインというものは定められていないのでしょうか？どなたかお教え下さい！

回答No.3

tenfu · ベストアンサー

不動産会社を経営しております。
収入増が望めない昨今、自社ビルでまずコストダウンをいろいろ試し、効果のあるものは大家さんに提案したりもしています。

マンションはEVと立体駐車場と清掃業務がコストダウンの肝。（節水器具もトイレの紙も電球も大切ですが・・・）

EVに鍵って言えば新築時はPOGで、10年超えるころからフルメンテにすればいいでしょう。
ライバル会社をけなすのは常套手段ですから鵜呑みにしないように。
まぁ、建設の段階からメーカー系が牛耳っている業界ですし、部品を意図的に流さない等で公取にもあげられていました。

最近はやっと独立系も認知されていますが各社さまざまで、「安かろう悪かろう」のところも実際にはあります。

月次メンテ業務でも「作業票」みたいなのに細かくチェック事項が記載され「確認印」が必要なのが普通です。

EVだけにとらわれていれば「木を見て森を見ず」になりかねません。
ご自身でされるのが面倒ならコストダウン提案の会社などもOK。

とりあえず素晴らしい本を紹介します。

参考URL：

http://www.amazon.co.jp/exec/obidos/ASIN/4890360840/249-7438335-3393168

回答No.2

shion0851

不動産＆マンション管理の仕事をしている者です。

エレベーターについては、建築基準法では「維持管理すること」「定期検査を実施すること」といった事は定められています。
しかし、具体的な内容については触れていません。

上記を受けて、運行管理については（財）日本昇降機安全センターが「昇降機の維持及び運行の管理に関する指針」という指針を策定しました。
昇降機の運行管理はこれに基づいて行う事が求められています。
あくまで"指針"ですが。
これに「Ａ部品は○年ごと交換すること」などと決めているわけでもありません。

今回のケースですが、所有者の方が納得いかないという事でしたら、管理会社（またはメンテ会社）との信用関係が崩れたという事で契約を切れば良いのではないでしょうか。
・・・と言うと短絡的に感じるかも知れませんね。
所有者の方は専門家じゃないのでその部品を見ても判断しようがないでしょう。
結局は現管理会社と後から見てもらった管理会社のどちらを信じるかという話になるのではないでしょうか。
目視にて交換時期を測る事も普通ですし、フルメンテ契約なら頻繁に部品交換したくない管理会社の都合もあるでしょう。
また、見てもらった他の管理会社にしても、良心的にアドバイスしてくれたのかも知れませんが、新規を取る為に現行の管理会社の仕事をけなすのも常套手段もあります。

今回の件をきっかけに、フルメンテナンス契約からＰＯＧ契約に変えても良いのではないでしょうか。
少し手間がかかるようになりますが、業者も部品交換を勧めるようになるので運行管理について安心できるようになるでしょう。
築年数が浅ければやはりＰＯＧ契約の方が安くあがると思いますし。

参考になれば良いのですが。
長文失礼しました。

回答No.1

tom154649

私のマンションでも同じくフルメンテで契約しています。（ちなみに理事の一人です）

詳しいことは分かりませんけど法的に何もないのではないでしょうか。
あれば当然行うでしょうけど、うちの17年目のマンションでも何かを交換したということはありません。

1ヶ月または2ヶ月に一度の検査は法的にやらなくてはいけません。その時、なにか不具合があればその部品交換などを管理組合に相談して行うぐらいです。

所有者の方がなにが納得いかないのかが納得出来ません。
車でも車検で全ての部品を交換しないのは納得いかなくないのでしょうかね？
両方、人間の命を運んでいるんですよ。検査の時に全部交換するのが得策なのは分かっています。ただお金が持ちませんよ。どうしても納得できなのならばマンションの総会に提案して各家庭に月10万円ぐらい管理費として計上すればお金が溜まればすぐに部品交換してもらえますよ。