中古マンションについて（購入、今後の価格の推移、管理等）

質問

住宅購入について、以前から何度か質問（相談）させていただいており、現在も相変わらず購入検討中のものです。戸建て、マンションどちらも検討中ですが、戸建ては寒そう、階段の上り下りが大変そう、修繕等に費用がかかりそう等が理由で現在はマンションに気持ちが傾いています。
　現在主人38歳、私34歳です。
　私の住んでいる付近で、10年前（既にバブル期ではないと思いますが…？）新築時約5000万円のマンションが約2000万円で売っています。
　近隣では新築マンションが沢山建設中で、大体3000万円台から売りにでています。
　10年経つと、現在建設中の物件も半額以下になるものでしょうか？それなら、現在建設中の物件を10年待って中古で買ったほうがいいのかな？とも思いますが、主人の年齢を考えると、ローンを組む年数も短くなりますし…。
　それと、購入したマンションに一生住み続けるとして、私も主人も他界したあと、子供がそのマンションの持ち主になりますよね？築50年のマンションに子供が住むとは思えず、売るにも売れず…子供が管理費等を負担できない場合、どうなってしまうんでしょうか？
　そんなマンション、今後沢山ふえるような気がするのですが…。

回答No.1

sinobu_wednesday · ベストアンサー

地価の将来を完全に予測することは難しいですが、今後の人口減社会を考えると、暴騰することは考えにくく、暴落とは言わないまでも徐々に値下がりする方向が基調ではないでしょうか（もちろん、短期的に見れば反発も十分あり得るとは思います）。
10年前に5000万円だった物件が10年で4割になったとして、今は下落率はもう少し緩やかでしょうから、現在3000万の物件が10年で6割の1800万円というところで仮定してみましょう。もちろん大した根拠のない推測ですが、そんなに大きな外れではないと思います。

今、3000万円を頭金2割入れて買うとすると買い入れが2400万。これを10年固定2.5%で借り入れると毎月の支払いが12.7万円、10年後の残債が1350万円。
その時、物件価格が1800万円だとすると、損得だけを考えれば買ってマイナスということになると思います。
（本来は税金や住宅ローン減税、修繕積み立てなど考慮する要素はありますが、とりあえず省略）

後は、その10年の出費をどう思うかでしょうね。賃貸の家賃と、ローン返済と、どちらが納得できるかは人それぞれなので何とも言えません。

それから、築50年のマンションの今後ですが、質問者さんの子供さんが住まないとすると、他の区分所有者の子供も住みたがらないでしょうから、いずれ空き室が目立つようになり、マンションはその末期を迎えることになります。
その時、既に老朽化の為に修繕積立金は暴騰し、空き室が増えることから管理費も十分に集まらず、マンションは事実上、スラム化という状態になっていることでしょう。
とはいえ、マンションの建て替えは多くの区分所有者の出費が必要となりますから、マンションの住民の総意だけでは難しい。

今後は、マンション再生業者のようなファンドが空室だらけのマンションを区分所有者から安値で買い取り、マンションを建て替えて再び新築分譲として売るというビジネスモデルが今まで以上に流行ることになるのではないでしょうか？
（区分所有者の4/5から空き室を買い取れば、管理組合にマンション建て替えを議決させられる…そんなやり方が現在合法か知りませんが、株の公開買い付けのようなことが起きるようになるかも）

お礼

とてもわかり易いご回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#208712

うちは新築マンションを２度買いまして、今は一戸建てに住んでいます。

マンションは最終的には建てかえなど何十年もたてば
価値がかなり下がると思います。
その点、一戸建ては建物がだめになっても土地が残るので、うちでは、最終的に一戸建てを購入しました。

２度、新築のマンションに住んでみて、やはり一戸建てを買ってよかったと思います。
もちろん修繕費は外壁、屋根などかかりますが、
それでも私は一戸建てでよかったと思っています。
土地が残りますので。

お礼

ご回答ありがとうございました。
私もfirekさんのように何度かお試し購入できれば、納得できるのでしょうが…。