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手付金の返還を求めているのですが・・・。
１８００万円の土地を購入後、 手付金１８０万を支払いました。 売主からの希望で残金決済の日を 予定を少し早めることになりました。 それなのに、決済日を迎えても 売主は契約書に記載してあることに関して まだ完了しておらず、 中途半端になっているものもあったり、 測量に関してはお金がかかるからといって 手をつけていませんでした。 こちらからは決済日一週間前から 「まだ処理がすんでいません」と何度も 仲介の不動産屋に連絡しています。 売主側の仲介不動産屋も決済日の何日か前に 「決済日までに完了するようお願いします」と 書面で催告しています。 解約を求めていますが、 更地渡しを希望した為、 築３７年の建物を取り壊してもらいました。 手付金は戻ってきませんか？ 不動産屋さんの対応にも不満を感じているのですが 仲介手数料は交渉しても戻ってきませんか？
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○質問者さんは相手方と土地の売買契約をしたのですから、通常は買主の代金決済と同時に、売主は当該土地を引渡し、移転登記をする義務を負います。万一決済日に質問者さんが代金決済の準備をしても、売主が更地にした土地の引渡しができない場合は、売買契約の「債務不履行」の責任を追及できます。 ○この「債務不履行」は３タイプに分けて考えます。 ⅰ債務者の責に帰すべき事由に因り、履行することができなくなった場合（民法415条後段）→典型的な履行不能 ⅱ履行が可能なのに債務者が履行をしない場合→履行遅滞 ⅲ債務者は履行をしたが、これが債務の内容と違って不完全である場合→不完全履行 ○ご質問のケースは、引渡しをなすべき履行期が来たが引渡しがない、しかも引渡しが不可能になったわけはないので、履行遅滞に当たります。損害賠償請求をすることができるのは、履行遅滞によって生じた損害です。 ⅰ履行遅滞が原因で、つまり、履行期に引渡しがなかったため、質問者さんがが余分の支出を余儀なくされ、または既存の財産がそれだけ減少した場合の「積極的損害」です。例えば、質問者さんが、その土地を利用できないため、仕方なく住むために別の土地を借りるために支払った手数料や地代などです。 ⅱ履行遅滞が原因で、質問者さんが得べかりし利益を失った場合の「消極的損害」です。つまり履行期に売主が引渡しをしてくれていたら、得ていたであろうと考えられる利益です。例えばその土地を利用して、何かしようとしていたときの利益などです。 ○履行遅滞の場合、相手に「相当の期間」を定めて催告し、その期間内に履行が為されないときに契約を解除することができます（民法541条）。この催告は、通常その証拠を残すために内容証明郵便（配達証明付）でします。しかし、はじめの催告のときに「○日までに履行しないときは契約を解除します」と、条件付の解除の意思表示をしておけば、再度の解除通知は不要です。実務上はこのようにすることが多いです。 ○質問者さんが契約を解除したときは、残代金債務を免れ、相手に対して支払済の手付金等の返還請求ができます。この他に、損害が発生すれば、その賠償も請求できます。違約金を定めているときは、損害額を立証しないで定めた金額の請求ができることになります。
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２番、追加補足します。 ○請求する権利があっても相手に支払能力がなければ、実際に取り立てができません。 ○１番回答者のおっしゃるように「手付金」で解体し更地にする工事を業者に依頼したが、業者への支払額が不足の為、業者が工事を中断しているという事態も考えられます。 ○質問者さんが依頼した不動産業者に、売主の事情を調べてもらうとともに司法書士、弁護士を紹介してもらい万一に備えて対応をご検討されるようお勧めします。
お礼
分かりました。 ありがとうございました。
＃１です。 １）買主側の不動産屋さんは契約時から相手の「なるべく早く」という意向を知っていたそうです。 分かっているなら、どうして早く言ってくれなかったのか疑問が残ります。 これって、ただ対応が悪いだけですか？ ２）相手が約束どおり手続きを進めていないと知って 何度か完了して欲しいとお願いをしたのですが 結局、２回に１回くらいしか相手側の不動産屋さんに告げていなかったようです。 これも対応が悪いだけですか？ ３）我が家（買主）側の不動産屋さんは、しきりに 「相手を立てなくちゃならない」と言っていましたが 不動産屋さんというのは買主側よりも売主側の方が 立場が上なのでしょうか？ このような具体的な行動が質問文からはわからないので、＃１のような回答になりました。 １）については、相手は売り急いでいるのを知っていてということですが、売り急いでいる人は何らかのトラブルを抱えていることが多いので、注意しなければならない売り主といわれています。そのような売り主であるのがわかっていての行動は、不注意な行動だと思います。 ただし、媒介契約の相手は売り主であり、買い主とは媒介契約をしていませんので、仲介手数料については関係ないと思います。 ２）については、主語が明確でないのでちょっとわかりづらいのですが、質問者側の業者が相手側の業者に連絡を怠っていたということですね。 これが原因で相手に買い主の意志が伝わらず、そのため遅れたとなるとなると、業者の不手際により、遅滞が生じたことが原因となるれば、仲介手数料が返還されるかもしれません。交渉してみる価値はあると思います。 ただし、遅滞の主原因は売り主だと思えますので、その割合がどれだけあったかということになると思います。 ３）売り主が上なんてことはありません。 契約は両者が対等・平等に行うべきものであり、その原則を理解していない業者は程度がよくありません。 解約するということは、これから新たな物件を探すことと思いますが、そのような客に不誠実な業者でない業者を利用することをお勧めします。 売り主側への対応は＃２さんの回答にある履行遅滞の部分が参考になると思いますが、違約金は実際にかかった費用の大小にかかわらずあらかじめ約束した金額なので、それを請求すればよいだけです。 原則的に、契約で定めがある場合、損害の大小に係わらず、金額を増減できません。 かかった費用は返してもらえば、それ以上の金はいらないという気持ちはわかりますが、トラブルの際には気持ちよく解決に至ることはなく、感情的になりやすいので、印紙代云々など契約にないことをいうよりも、きわめて事務的に処理し、定められた違約金を請求するのがよろしいかと思います。 なお、最も心配なのは、売り主についてです。測量程度の費用を捻出できない売り主だと、おそらく資金繰りに困っており、相当の期間を持っても履行することはできないばかりか、最悪手付け金を既に使い込んでいることもあります。 回答の真偽も質問者の判断にゆだねられ、また回答時間もかかるネットのようなものではなく、現実社会の専門家に相談して、迅速に処理した方がよいと思います。
お礼
ありがとうございました。 専門家に相談してみます。
手付け解約というのは、相手側が履行の着手をするまでの間にできる解約方法です。手付けが返還されるのは、相手側から解約してきた場合です（売り主側なので倍返し）。買い主側からの解約は手付け放棄になります。 なお、履行の着手というのは明確な定義がないため、個別に判断することになるようですが、相手側が既に引き渡しのための解体に着手しているので、質問のケースは手付け解約の段階は過ぎていると思います（自信なし）。 また買い主（質問者）が決済に向けて準備し、引き渡しを求めているので、買い主側からの手付け解約もならないものと思います。 このケースはむしろ、売り主側の契約不履行として、売り主に違約金等を請求できるケースと思います。 この場合は、契約書に定めがあればそれに従い、なければ実際かかった費用や損害についても請求できると思います。 不動産屋の仲介手数料については、契約成立に対する成功報酬なので、契約が成立した段階で受領できるものですから、契約が成立しているので、返還は難しいと思います。 なお、手数料は業者に責任のあることにより契約解除になった場合は返還されますが、質問文からでは売り主には問題がありそうですが、対応が悪いというだけで、仲介業者の問題は見えてきませんので、質問文の内容からでは、返還は難しいと思います。 ただし、契約成立に至るまでの手続きに問題があれば、返還されることもあります。
補足
契約時に売主さんがぼそっと 早めに決済したいようなことを言っていたので 買主側の不動産屋さんに聞いたところ 「契約書の通りでいいです」との話でした。 でも決済の２週間前に「早く決済をしてあげて欲しい」と連絡があり、銀行に交渉してできるだけ早く融資してもらいました。 買主側の不動産屋さんは契約時から相手の「なるべく早く」という意向を知っていたそうです。 分かっているなら、どうして早く言ってくれなかったのか疑問が残ります。 これって、ただ対応が悪いだけですか？ 相手が約束どおり手続きを進めていないと知って 何度か完了して欲しいとお願いをしたのですが 結局、２回に１回くらいしか相手側の不動産屋さんに告げていなかったようです。 これも対応が悪いだけですか？ 我が家（買主）側の不動産屋さんは、しきりに 「相手を立てなくちゃならない」と言っていましたが 不動産屋さんというのは買主側よりも売主側の方が 立場が上なのでしょうか？
補足
丁寧な説明ありがとうございます。 催告の時に「履行できなければ解約します」という 文面は入れてありません。これは売主さん側の不動産屋さんが作ってくれたもので、直接売主さんに届け説明してくれたそうです。内容に関しては、勉強不足でしたね。 契約書には手付金と同額の違約金が記されていますが、我が家では特に違約金は求めていません。しいて言えば不動産屋さんと銀行に支払った印紙代を求めたいくらいです。 我が家（買主）側の不動産屋さんが 「手付金は戻らないかもしれない」としきりに言うので、心配になってしまいました。 更地にした分の費用は うちで持たなければならないのでしょうか？