家建替えの時の、相続対策

質問

店舗兼用住宅に、母と一緒に住み、営業をしています。（土地と家の名義は母です）

この家を取り壊し、私のお金で私名義の、新しい店舗兼用住宅を建てる予定です。

弟が一人いますが、会社員で他に住んでいます。
相続争いになった場合のことなのですが、財産分与や税金等で、土地を売るようになっては、営業ができません。相続は私と弟の２人だけです。

何か良い対策はあるでしょうか。
これからの建替えや母との土地を使用貸借にするかなど、アドバイスをお願いします。
よろしくお願いします。

回答No.3

noname#11476 · ベストアンサー

>その場合、契約時に権利金を払う必要があるでしょうか。
これは必ず必要ということはなく、契約でなしとすれば、それでかまいません。

>＞底地代はないとして契約すれば売却や買い取りということになっても
>すみません、これについてもう少しご説明願えますか。
書き方がわかりにくくてすいません。言い方もおかしかったですね。

権利金ありの契約では、　物件価格－権利金＝底地代　という構成になります。
で、権利金ありの場合は、今度はその権利金（母に支払っているはず）も相続の対象となります。

ここでもし物件を売却するときには、借地権をはずす必要がありますが、そのときには地主から借地権料を返さなければならなくなります。つまり弟さんが相続した分については、弟さんはご質問者に借地権料を支払わねばならなくなります。そうするとこれはまた問題になりかねないわけです。
論理としては正しいけど、心情的には売却して売却代金から持分相当を得ることが出来ると考えたのに、いざ売却した後には権利金の分が差し引かれている。

もちろん相続時に受け取っているのでそれを返しただけなんですが、時期がずれるとこういうことはなかなかね。

なので、権利金なしにした方があとで明快でトラブルになりにくいでしょうということです。

お礼

わかりました。
お忙しい中を親切にお答えいただきましてありがとうございました。

回答No.2

noname#11476

弟さんとの間で相続問題が発生する可能性を心配されているわけですね。
ご質問者名義の建物を建てるとそれで自動的に使用借地となりますので、基本的には弟さんが土地の持分を取得したとしてもご質問者も同じく取得しますので、ご心配されるようなことにはならないでしょう。
ただもちろん弟さんは土地を相続しても利益を受けることが出来ないので、そのときには借地料を持分に応じて支払うという配慮は必要かと思います。

今のうちにそれをはっきりさせたいということであれば、現所有者との間で普通借地契約を結び、母に対して借地料を支払うというのも一つの方法です。逆に母はご質問者に建物に居住することから賃料を支払うことなり、結局相殺されますから、事実上の出費は現時点ではないわけです。

将来相続が発生した以降は、弟はその借地権、借地契約に拘束されますので、借地契約にもとづく賃料から弟の持分のみを受け取るという形になります。これであれば弟さんも幾ら貰うのか確定していますので、ご安心なのではないかと。あと、可能な限り借地料は世間相場と同じにし、底地代はないとして契約すれば、将来売却や弟さんからご質問者が買い取りということになっても問題にはならないでしょう。

もし借地契約を結ぶのであれば、弟さんには借地契約の話は事前にきちんと話した方が望ましいです。こういう問題は初めから了承を得ておくことがトラブル回避に有効ですから。

補足

回答をありがとうございました。

＞普通借地契約をして借地料を払う
弟はその借地権、借地契約に拘束されますので、借地契約にもとづく賃料から弟の持分のみを受け取る

そうすれば、借りている権利があるので土地を売ってお金で分けるなんてことをしなくてすみますね。
その場合、契約時に権利金を払う必要があるでしょうか。

＞底地代はないとして契約すれば売却や買い取りということになっても問題にはならないでしょう。
すみません、これについてもう少しご説明願えますか。

回答No.1

1ppo

こんにちは。

たしかに弟さんにも土地の半分をもらう権利は
ありますね。お兄さんが母親面倒見てくれてい
るから俺はいいよ！って相続を放棄してくれれ
ばいいのですが。

弟さんは放棄しても、もし奥さんがいたなら奥
さんがなんでもらわないのよ！なんて言い出す
かも知れません。

やはり一番ベストなのは、お母さん交えて３人
で話し合い、贈与税を払ってでもお母さん名義
の土地をfunamさん名義にすべきです。

それか、funamさんが現金であるなら、相続時に
弟さんに土地代の半分を現金であげてもよろしい
のでは？まさか現金より土地半分くれ！と弟さん
も言わないでしょう。

それか弟さんに、相続を放棄する旨一筆書いても
らえばいいかもしれませんね。

補足

アドバイスをありがとうございました。
難しい問題なんですね。

そうでいたら良いのですが、家を建てるお金で精一杯で、贈与税や土地の半分代のお金がないんです。