仲介料無しはいいですが、返って不安？（長文です）

質問

東南角地１００坪の住宅用土地購入に対しての質問です。

３カ月前に不動産屋から上記土地を紹介されましたが、価格が高かったことと、妻の反対ですぐに見送りました。
しかし、その後いい物件がなく、結局妻も上記土地がいいと言う事になり、最近になって再び不動産屋と価格交渉しました。
すると、立地条件の割には納得できるこちら側の提示金額で了解が得られました。しかも、初めは建築条件を付けて欲しいとのことでしたが、それならば・・・というと、建築条件なしでの売買で了承されました。
しかも、今日の重要事項説明の際には仲介手数料もなしとのお話に変わりました。

不動産屋の話では、この土地は倒産した会社の社長婦人名義で、銀行の抵当物件とのことです。
登記簿には債務者の会社名と物凄い金額の根抵当が銀行についていました。ただし、銀行は土地の処分には前向きで、それどころか債権の処理を年内に済ませたい意向とのことです。しかし、私が土地を購入できるのは農地転用手続きを済ませた後の来年になってしまうため、年内に一旦不動産屋がこの土地を買い取り、来年私が購入する際の売主は不動産屋になるとのことで、業者売主だから仲介料の必要もなくなったと説明を受けました。
重要事項説明書もおかしな点はありませんし、不動産屋も悪い人物には見えません。
ただ、あまりに条件が好転したので、返って不安に思います。銀行と不動産屋の交渉金額はわかりませんが、こんなんで不動産屋はいいんでしょうか？
本来、私から得る仲介手数料１００万は、その分銀行がかぶっているのでしょうか？
この道にお詳しい人がいたら、教えてください。

回答No.1

shs405 · ベストアンサー

不動産の取引には幾つかのパタ～ンがあります。
大きく分けると、
所有者が不動産業者に買主を見つけてもらうように依頼をし、不動産業者が「仲介」を行う方法と、
不動産業者が自らの所有物を売却する方法があります。

前者は「仲介」ですから仲介料が発生します。
後者は「仲介」しませんから、当然仲介料は発生しません。
これは、宅建業法で決められており、重要事項の説明の項目に入っているものです。

当然今回は、不動産会社が自ら売主になりますから、もちろん後者です。よって、当然ながら「仲介料」は発生致しません。ですから、「今日の重要事項説明の際には仲介手数料もなしとのお話に変わりました。」というのは、買取の金額が決定し、利益が出る売値になったと言うことです。

いうなれば、今回は銀行が泣くパタ～ンです。
銀行はこのままでは、貸付金が回収できないと判断し、
現所有者が自己破産したり、この土地が競売になってしまう前に
少しでも多くのお金を回収しようとしているのです。
（自己破産・競売になったら銀行は、ホントに微々たるお金しか回収できませんから・・・）

こういう場合、不動産業者がキャッシュで叩いて（安く）購入し、転売を一般の方に相場に近い金額で売却をします。。。
相場よりも安く購入しても、銀行が回収するお金は、自己破産や競売よりもかなり多いですから、お互いの利害が一致する訳です。

不動産業者は、売却に時間がかかれば、登記の費用やら、借入金の金利やら、余分にお金がかかりますから、利益が出れば、少々の値段交渉にも応じますよ。

「銀行と不動産屋の交渉金額はわかりませんが、こんなんで不動産屋はいいんでしょうか？」とありますが、
大丈夫です。ボランティアではありませんから、必ず利益が出る金額になっているはずです。

＞本来、私から得る仲介手数料１００万は、その分銀行がかぶっているのでしょうか？
※ そんなことはありません。上記でご説明したように、法律上も仲介料は取ってはいけないことになりますから安心して下さい。

お礼

ご回答ありがとうございます。
銀行は自己破産や、競売を恐れて業者に叩き売りなんですね。よくわかりました。
それにしても３５００万円で購入予定の土地に、２億以上の抵当なんて、銀行の不良債権問題を肌で実感しました。（私には恩恵があるようですが・・・）

回答No.3

sasa-j

こんばんわ。

＃1回答者さんに同意です。

ちょっと整理します。金額は分りませんが。

銀行は始め
5000万円で直で売ろうした。
↓
年内に売りたかったが、無理と判断、不動産屋さんに
4000万円で売ることにした。
↓
tantantan01さんがやはり買うことにした。金額は
4500万円。

tantantan01さんから見ると、始めより500万円の値下げで、
仲介料無しになったが、不動産屋さんは転売だけで
500万円の利益です（ここから多少の出費は覚悟でも
おいしいです）

tantantan01さんは思慮深いですね。慎重で良いと思いますよ。
素敵なおうちを建ててください。

お礼

ご回答ありがとうございました。
条件が良いので「建物もうちで・・・」と言われたら断りずらいと思いましたが、不動産屋もかなり利益を得られそうだし、そこまで考慮する必要はないようですね。これで安心して契約ができそうです。

回答No.2

williamfelder

倒産した会社の債権者である銀行が根抵当のついた土地を任意売却という方法で不良債権処理すると言うことだと思います。

農転しなければならないので、時間が必要というのも疑う点はないと思います。
本来ならその銀行から直接購入できれば相当なお買い得物件なんですが、農転は手続きが面倒でしょうし、不動産会社も一度土地を仕入れて、農転手続き後、利益を乗せて質問者さんに販売するでしょうから不動産会社にとってもおいしいお話なんです。

銀行側の都合で年内に不良債権処理をしないと経営に影響があるのでしょう。
時間がないため市場の価格からすればかなり安い金額で銀行から仕入れているはずです。
それを不動産会社は最終消費者である質問者さんに（いくら安くなったとは言え、常識の範囲で）お売りするんですからかなりの利幅を取っていると思います。

直接の売主になったわけですし、手数料で稼ぐより仕入れて売ったほうが得なんですから、その点では矛盾はないです。

それに不動産の世界では不良債権処理に伴う任意売却ですからめずらしいことではありません。

お礼

ご回答ありがとうございます。
これで安心して後日の契約に望むことができます。