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土地家屋の名義変更って必要？
父が亡くなり、そろそろ母の名義に変更しようと準備しました。 っで、法務局のご指導の下、ようやくそろって提出したら………父の先妻との間の子供にも「分割協議」に同意してもらわなくてはならないとの事で、受理してもらえませんでした。 まだ、相手の人にはアクションはおこしてませんが、全く音信なしで、昔にちゃんと慰謝料払って母は離婚しており、又、この家も父と母とでイチから買ったものなのに……っと不満やるかたない思いです。 現在、私たちはその家に寝起きしています。 父は昔から大病もちで生命保険も医療費ですべて消えてしまった位で、現金の遺産はほとんどないです。 このようなケースでも、名義変更にはやはり幾らかは相手の人に お金を払わなくてはならないのでしょうか？ 又、土地家屋の名義を亡き父のままでほったらかす事で、 今後問題は出てくるのでしょうか？ あと、数年後に我が家の家の前の道が広がるようで、 少し国に土地を売る事になるかもしれません。 そうなった時、名義変更して無いと困る事になるのでしょうか？？ どなたか、詳しい方、アドバイスいただけると嬉しいです。。。。・゜・(ノ∀`)・゜・。 よろしくお願いします。
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質問者が選んだベストアンサー
先妻の子の住所地が分からないというのは、ただ先妻が知らないだけではありませんか？ 司法書士に依頼すれば戸籍をたどり本籍地から戸籍の附票で現住所を調査しますので、住民票を動かさないで住所を移転している場合以外は書類調査で判明するのですが。 借金に負われて逃げている方やホームレスもいらっしゃるので、まれに住所地が判明しないこともありますが。 この場合も失踪宣告までは普通はしません。生きていらっしゃるかもしれないのに死亡したこととみなされる効果までは躊躇しますでしょ。親せきの方がおっしゃっている７年というのは失踪宣告のことです。 通常は、不在者の財産管理人を選任し財産管理人との間で遺産分割協議をします。遺産分割協議には裁判所の許可が必要ですので、不在者に法定相続分が確保されます。（これ以上の説明は、行方不明が確認されてからにしましょう） まずは、司法書士に依頼し戸籍等調査してもらってください。
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- 53r
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すでに他の方が書かれていますように、質問者のお母さんが２分の１、残りの2分の１を先妻の子も含めて子供が均等の相続分を有しています。これは法定相続分ですので先妻の子が遺産分割協議に同意してくれれば、お母さんが全てを相続することもできます。 同意してくれない場合は、遺産分割の調停、調停不成立なら審判、裁判ということになります。この場合は原則として法定相続分どおり各相続人が遺産を取得することになります。時間も費用も精神力も浪費します。 ですから、遺産分割協議は任意の話し合い、これがベターなのです。遺産分割協議に強制的に判子を押させることは出来ませんので、いかにしてスムーズに同意してもらうかが大切なのです。この場合、裁判になれば当然の権利として先妻の子も法定相続分が確保されるのですから、先妻の子と話し合われる場合は、最悪、法定相続分は渡さなければならないという覚悟で話し合ってください。現金預金の遺産で足らなければ、質問者側がお金を持ち出される覚悟が必要ということです。 質問者が法務局で指摘され驚かれたように先妻の子も突然の話で驚きます。遺産分割協議は最初の話の持って行き方が大切です。間違っても、書面を送りつけ印鑑証明書と返送するようにというようなやり方をしてはいけません。一度気分を害させボタンを掛け違えると修復が困難です。 丁寧に礼を尽くし（菓子折りの1つも持参して、言い分は胸のうちに押さえ）先妻の子が離婚後苦労されただろうということも思いやり、話を持って行ってください。 もちろん上手く行かないこともありますが、場合によっては何の代償もなく協議書に判子を押してもらえたということもあります。 それから、書面に間違いがあっても何度も判子を押しなおしてもらえる相手ではないので、専門家（司法書士）に依頼し間違いのない書面を作成してもらってください。というか、そもそも最初から依頼をされていれば相続人を見落とすようなことは有りません。 今回相続登記が出来なければ、さらに相続が開始し相続関係が複雑になり、場合によっては永遠に相続が不可能になります。手間も費用も今手続きされるのが一番安上がりです。次の代に問題を先送りされるべきではありません。
補足
この度は、ご丁寧なアドバイス感謝いたします。 とても詳しそうでしたので、もうひとつ、質問させていただけますか？ 相手の子供２人の現在の所在がわからないようなんです。 先妻の方さえ、自分の子供なのに知らないらしいのです。 こういう場合はどういうことになるのでしょうか？ あと、親戚の人が、7年所在がわからなければ、 母のものになるとかっていってましたが、どういういみですか？ご存知でしょうか？ よろしくお願いします。
- naeme_rex
- ベストアンサー率20% (8/40)
大変ですね。 即時の解決をお勧め致します。 このような場合、見たこともない兄弟にお金を支払ったりするのはご無体と思われるでしょうが、多少の出費は覚悟のうえ問題に取り掛かる必要があると存じます。 この問題は時間がたてば経つほど相続人が増えたりして複雑になります。要は売却等が非常に困難になったり、相続を求められたりします。 国の収容にも強制収容以外対応できません。
お礼
早速のアドバイスありがとうございました。 皆さんのおっしゃるとおり、この機に頑張って 名義変更の手続きを完了できるよう頑張ります。 どうもありがとうございました。
>昔にちゃんと慰謝料払って母は離婚しており、 これはあくまで先妻に対する話ですから、父の子供（先妻の子もご質問者も父から見ると全く同等の子供です）にとっては関係のない話になります。 >この家も父と母とでイチから買ったものなのに……っと不満やるかたない思いです。 配偶者の寄与は大きいので１／２の法定相続割合があります。（先妻は当然相続人ではない） 子供については、ご質問者も先妻の子供も全く父から見ると平等ですから、子供が受ける利益に関しては同じなのです。 >名義変更にはやはり幾らかは相手の人にお金を払わなくてはならないのでしょうか？ それは遺産分割協議次第です。法的には先妻の子供には遺留分の請求をする権利があります。 権利を行使するのかどうかはまた別の話です。 >土地家屋の名義を亡き父のままでほったらかす事で、今後問題は出てくるのでしょうか？ はい。 >少し国に土地を売る事になるかもしれません。 >そうなった時、名義変更して無いと困る事になるのでしょうか？？ こういうときには少しだけ困ります。 遺産分割協議をしないでも「法定相続割合」の登記であれば可能ですから、売却する分の土地については先妻の子供も含めて売却することは可能です。ただそうすると法定相続割合での遺産分割ということになりますね。 売却などの話では先妻の子供も売主として参加してもらうことになります。 実は日本ではたとえばご質問者のような事情が合ったりなどで、相続登記が行われていないものが結構あります。ところが年月が経ち、相続人の数が多くなり、いざ売却などを行おうとするとそれも出来なくなったという土地がかなりあります。 なので早めにきちんと行った方がよいですね。
補足
ご丁寧なアドバイス、ありがとうございました。 もう一つ質問させていただけますか？ 先妻の子供２人の居場所がわからないようなんです。 先妻さえしらないらしくって。。 こういう場合ってどういう風になるんでしょうか？ よろしくお願いします。
- yamaayamaa
- ベストアンサー率30% (37/122)
未来永劫、売買などすることがなければ、亡くなったお父さん名義のままでも別段差し支えはないでしょう。（固定資産税はどなたかが払う必要があります） しかし、この先いつなんどきどのようなケースが起こるかわかりませんから、その時になって慌てるよりは手続きは早めに済ませておいたほうが無難だと思います。 相続人の世代が経るに従い、相続人の数が増えたり減ったり、どんどん手続きが複雑になることだけは間違いありません。 お父さんと先妻さんとのあいだのこどもさんとは、とりあえず連絡をとって話し合うことでしょう。 うまくいけば 同意してくれるかもしれません。 話が決裂すれば 金を払うか？裁判所に持ち込むか？ うまく解決できるといいですね、頑張ってください。
お礼
ご教授ありがとうございました。 そうですかっ。。。やっぱり今回、頑張って名義変更を 行えるよう頑張ってみます。 どうもありがとうございました。
- tk-kubota
- ベストアンサー率46% (2277/4892)
父が死亡すれば母が相続するのではなく、父の相続人が相続するのです。 ですから母も相続人の一人ですが先妻の子も相続人の一人です。 誰と誰が相続人かと云うと戸籍簿謄本でわかります。 それらの相続人が集まって「母の名義にしよう」と決めれば、それでいいですが、一人でも反対や意見が違えば母名義にできません。 全員が承諾すれば「遺産分割協議書」を作成して実印を押します。 もし、反対や意見が違えば（行方不明も含む）家庭裁判所に審判の申立をすれば裁判所で決めてくれます。 一度、家庭裁判所で相談して下さい。 その裁判所の書類があれば、その書類で母に所有権移転登記できます。 なお、それらの費用は、それほどかかりませんので必ずして下さい。 そうしないと、ますます煩雑になります。（母の死亡などで） 土地の売却なら、なおさらのことです。そうしないと売却できません。
お礼
早速のアドバイスどうもありがとうございました。 くれぐれも裁判沙汰にならないよう、穏便に進められるよう 頑張ってみます。 どうもありがとうございました。
お礼
再度のアドバイスどうもありがとうございました。 ようやく方向性が見えてきました。 母と相談しながら、なんとか追跡してみます。 いざとなったら、やはり司法書士にお願いしようと思います。 どうもありがとうございました。