マンション購入に際して

質問

今回、両親が老後の為のマンションの購入を検討しているのですが…（実際、いい物件があったので契約をしたいそうで…）
初めての、買い物なのでわからないことが色々ありもしよろしければ教えてください。

・父親は、海外で単身赴任で10年以上海外にいるので日本に戸籍謄本がないため、名義等は母親になりそうです。

・母親は専業主婦で、収入がありません。そのため課税対象として最低限少なくするためにはどのようにしたらいいのか？

・建物の要求条件等の問題？

・竣工して入居まで諸事情により1年近く空くため、地震とうの災害に対してとっておくべき対応は？

　それ以外のことで、何かしておくべき事があれば教えてください。よろしくお願いします。

回答No.3

noname#8709 · ベストアンサー

＃１です。

母親名義で登記をすれば２３０万ほど贈与税がかかりますがそれでいいのですか。

お金を誰がどれだけ出すのかが重要です。
父親が全額出すのなら父親名義にすべきということになります。

私が１で書いたサイトに記述がありますが、在外日本人の印鑑証明書に替わる制度としては「署名証明」等があります。
これは各国によって取扱が異なりますから、父親の居住している国にある日本大使館等のHPで確認して下さい。

持分設定例

父親が全額出す場合
父親：全部
母親：持分なし

上記のケースで贈与税がかからない範囲内で母親の持分を入れる場合
父親：１０分の３
母親：１０分の７

上記ケースで次のとおりにすると
父親：持分なし
母親：全部
２１１０万まで非課税、８９０万贈与あり、この部分につき２３０万ほどの納税が必要

いくらかでも母親が自分のお金を出したことが証明できるのであれば、また割合は変わります。

お礼

ありがとうございます。
今後もよろしくお願いします。

回答No.4

noname#11476

>・父親は、海外で単身赴任で10年以上海外にいるので（以下略）
については贈与税の問題があるのできちんと父親名義にするのがよいでしょう。
戸籍と住民票の違いはおわかりになったと思います。
ついでに補足しますと、父親が購入するときには受益者ですから、「印鑑証明等」は必要ありません。
（こちらは売却する時に必要になります）
従いまして住民票の代わりの在留証明と認め印があればＯＫです。
ただ、契約書のサインは本人が望ましいので、場合によっては書類を海外との間でやりとりという可能性はあります。

ただ、、、実際の実務ではたとえば母親が非課税範囲の贈与を父から受けて多少なりとも共有持分を持つことにして、母親も契約書に名前を連ねれば、母親の代筆でも認めてくれると思われます。
（この辺りは不動産屋と売り主の判断次第です）

なお、贈与税が非課税なのは年１１０万までです。

夫婦間特例を使うことも考えられますが、要件が厳しく、必ず贈与の翌年３月１５日までに申告が必要です。
今回の場合、すぐに母親も居住しないのでしょうか？（ご質問で入居まで一年近くあるという話しですから）
もしそうであれば２０００万の贈与特例は使えない可能性が高いです。
なぜならば翌年の贈与税の特例の申告時点で、「贈与を受けた母親は居住していること」が要件だからです。

>・建物の要求条件等の問題？
マンションであれば特に問題はないでしょう。
考えられるのは住宅ローンを組むときには本人居住が原則なのですが、今回は現金決済なのでその問題もありませんし。

>・竣工して入居まで諸事情により1年近く空くため、地震とうの災害に対してとっておくべき対応は？
自分で所有した後にすぐに居住する場合でも後からでも違いはありません。

気になる点と言えば、海外居住の人が不動産を購入した場合の税金の納付通知と納め方ですね（購入後不動産取得税、その後固定資産税が毎年）。
もし母親が幾らかでも持分があると母親も連帯納税義務者として納付書通知があるので、母親が支払うことが可能です。（固定資産税の場合一人だけにしか通知を出さない場合があるので役所の固定資産税課に確認して下さい。地域でやり方が多少違います。）

もし全部父親名義だと、、、、取得税は県税なのでお近くの県税事務所、固定資産税は市町村なので役所の固定資産税課に確認が必要です。

あと、居住するまで期限付きで賃貸などに出すと、今度は家賃収入があるから納税義務が発生しますので、この場合は父親本人が確定申告の手続をするか、あるいは母親を納税管理人として届け出て、母親が代わりに確定申告するなどの手続が必要になります。

では。

お礼

ありがとうございます。
これからも、よろしくお願いします。

回答No.2

iichiho

○戸籍謄本は家族であれば代理で本籍地の役所で申請して取得することができます。

○一番課税を少なくするのはお父さんのお金であれば、お父さんの名義で取得することです。
いくら控除されるとしても、お母さん名義にすると控除後のお金に贈与税が課されます。
また今後、管理費や固定資産の請求もお母さんに請求されることになります。

○建物の要求条件等の問題についてはわかりません。

○災害に対して取っておくべき行動は、火災保険や地震保険に加入することです。

額が少々大きいので、出資者と名義人に違いがあれば贈与等の税金が絡んできますが、それ以外はごく普通のお買い物だと思っておいていいと思いますよ。

印鑑証明は、一応本人でないと登録できませんが、登録されている印鑑の証明は代理人でとれます。

お礼

ありがとうございます。
これからも、わからないことがあったらよろしくお願いします。

回答No.1

noname#8709

基本知識から。

戸籍とは、その人が出生したり、婚姻したりした場合にその記録が行われる「歴史簿」のような役割もあり、日本人であれば、出生から死亡に至るまでの記載がすべてなされます。
本籍地の役所に行けばいつでも取得できます。

住民票とは、その人についての現在の住所を示すものであり、日本国内に住所があれば、その市区町村役場にて取得できます。

海外に「住所」を移転した場合、住民票の発行は行われません。
そのかわり、大使館・領事館で発行される「在留証明」が住民票のかわりとなります。

１．住民票に代わる在留証明等が取得できますので、父名義での所有権の取得及び登記ができます。

２．父が全額出すにもかかわらず母名義にした場合、父から母へ住宅取得資金全額が贈与されたとみなされます。
婚姻期間が２０年以上あり、今までにこの制度を使ったことがないのであれば、夫婦間の住宅取得資金の贈与に関する特例が適用可能です。
この場合、２０００万円まで非課税です。
さらに基礎控除がありますので、２１１０万円までは非課税となります。

３．建物の要求条件とは？
何を考えて書いていますか？

４．保険をかけておくぐらいしかないのではないですか。
海外赴任から帰るまでという条件で賃貸に出すことも可能かと思いますので、この点については不動産業者（マンション業者でもいいでしょう）に尋ねてみることです。

いくらのマンションをどのように資金を出して購入するのかと言った具体的な金額がありませんので、具体的なアドバイスはできかねます。

はっきり言えるのは、「お金を出した割合に応じた持分」にしておかないと、「差」については高率（下手をすれば５０％とか）の贈与税がかけられると言うことです。

参考URL：

http://www.mofa.go.jp/mofaj/toko/todoke/shomei/index.html,http://www.taxanser.nta.go.jp/4452.htm

お礼

早速の解答ありがとうございます。

購入マンションの具体的な数字は、3000万程度のマンション（諸費用除く）を一括で支払する事を考えています。
(年齢的にもローンは難しいだろうと…）

解答のお話ですと、海外にいる父親の名義で購入するよりも母親名義にして贈与という形で2110万までの非課税を利用した方が課税的には有利なんでしょうか？

補足

ついでの質問で申し訳ありませんが、海外在住者での印鑑登録及び印鑑証明は取れるのでしょうか?