不動産鑑定士の仕事のデューデリジェンス（不良債権処理）について

質問

デューデリジェンス（不良債権処理）とは何でしょうか？
具体的に不動産鑑定士は何をやっているのでしょうか？

私は土地や建物の現在価値を調べることかなと
考えています。

もしそうならば、普通に鑑定するのと変わらない気が
するのですが。

宜しくお願い致します。

回答No.1

takafun55

銀行は多くの不良債権を抱えています。
そして、銀行はその会社に言うのです。「不動産を売って借金を払いなさい」と。
不動産を一個一個売っていても埒があきません。そこで、外資を中心とした投資家に「まとめていくら」という感じで売るのです。
さて、投資家は沢山の不動産をいくらで買うのでしょうか。居宅を買う個人は自分が住むために買いますが、投資家は自分が使うから買うのではありません。
そのまま転売、手を入れてから転売あるいは賃貸してから転売など、利益を得るために買うのです。すなわち、投資家が買う価格は土地や建物の現在価値ではなく、卸値なのです。
例を挙げますと、年間の家賃収入が１億円ある事務所ビルがあるとします。投資家が10年で元をとりたいと考えれば、買値は10億円になります。この10億円は家賃収入という収益から考えた不動産の価格ですから、これを「収益価格」といいます。
日本では土地神話の影響もあって「収益価格」より高い価格で不動産が売買される傾向にあります。投資家は安い「収益価格」で大量購入し、後で，収益価格よりも高い価格で売るのです。

デューデリは、投資家が投資するかしないかの意思決定の材料ですから、通常の鑑定評価より調査内容は広範囲に及びます。例えば、所有者の素性なども調査対象に入ります。

デューデリは厳密には鑑定評価ではありません。でも、鑑定士以外にはできませんし、信用もされませんから結局、鑑定士の仕事となっています。