不動産／「消費税」

質問

＜消費税＞について
ご回答、宜しく、お願いします。

「４０年程前」になりますが、私は、「個人名義」で投資用として都心の新築ワンルームマンション（専有面積：約1８平方メートル　登記簿上：「事務所」）を「１，０００万円で購入」し、今日まで賃貸にて貸してまいりましたが、勤めもリタイア（定年退職）したこともあり、売却を考えて居ります。

そこでご質問ですが、今回、２，０００万円位で売却するにあたり、売買代金？建物部分？に「消費税」は課税されるのでしょうか？　また、「インボイス制度」との絡みは有るのでしょうか？　因みに、私個人の年間所得収入は数百万程です。

ご回答の程、宜しく、お願いします。以上

回答No.2

turbotjc · ベストアンサー

＞売買代金？建物部分？に「消費税」は課税されるのでしょうか？

基本的に消費税は発生します。

ワンルームマンションは住居ですが、これまで賃貸していたのであれば個人所有であっても事業用資産の扱いになるのが原則です。このため売却時には課税対象となり、消費税が発生します。賃貸用アパートなどと同じ扱いな訳です。

ただしそもそも土地部分は個人用資産でも事業用資産でも消費税の対象ではないので、消費税が発生するのは建物部分のみです。

ここでこの物件を2000万円で売却する時に、建物部分の割合は価格のどれだけを占めるのかが問題になります。ものすごく簡単なのは固定資産税評価額を土地と建物とで比較して割合を決める方法です。数字でハッキリ出るのでみんな納得です。もしくは建物が40年なら建物価値はほぼ無いと考えて、売主が任意に非常に低く設定してしまうというパターンもありますね。

売却時に受け取った消費税分は、売主が課税事業者ならその後納税する。免税事業者ならそのまま納税しなくても良いことになります。

＞「インボイス制度」との絡みは有るのでしょうか？

買主が課税業者の場合は関係してきます。もし売主が免税業者の場合は買主に対してインボイスの発行ができません。仕入れ控除ができないため事実上、買主は取引の消費税分を免税事業者の代わりにもう一度納めることになります。

そうするとその消費税分相当額の売値の値引き交渉が購入希望者からあるかもしれないし、あるいは同時期に競合になる収益物件（売主が課税事業者）が他にあった時に、自分の物件を選んでもらえない場合がある、ということになります。

回答No.1

f272

課税事業者であれば消費税がかかりますが、免税事業者であればかかりません。インボイス制度下にあっても免税事業者であれば適格請求書を発行できないだけです。
譲渡所得税については、収入金額は実際に譲渡した価額により、一方、取得費や譲渡費用の金額は消費税等の額を含んだ価額により譲渡所得の金額を計算します。