マンションの火災保険・地震保険

質問

マンションで、自己の専有部分や家財に火災保険や地震保険を掛けるのが一般的かと思いますが、損害保険の話の中で、断片的にではあるのですが「専有部分４０％、共用部分６０％」という言葉を耳にしたことがあるのですが、これはどういう意味があるのでしょうか。区分所有法と関連があるのでしょうか。

回答No.1

keaget09 · ベストアンサー

gihunさまはじめまして。
Keaget09こと、たまっちです。

よろしくお願いいたします。

＞「専有部分４０％、共用部分６０％」という言葉を耳にしたことがあるのですが、これはどういう意味があるのでしょうか。

私もよくわからなかったので、めっちゃググりました。

以下、ホムペからの抜粋です。

所有者がマンションに火災保険をつける際の評価額には次のような方法があるそうですよ。

①専有部分＋共用部分
②専有部分（上塗基準）
③専有部分（壁芯基準）

たいていのマンションは共有部分には保険がかけてあるそうなので、専有部分だけで考えるそうです。

その場合、2通りの算出方法があるそうです。

A：上塗基準（壁の内側の面積を基準にする）
B：壁芯基準（壁の中の中心線を基準にする）

壁芯基準のほうが面積が広くなりますから評価額も高くなるそうです。

評価額が高いということは・・・？

で、保険料はマンションの購入金額によって決まるそうで。

購入金額が分かっていれば建築費倍率法が使えるんだそうです。

＞その上で、専有部分と共用部分の割合を加味するそうです。

一般的に専有部分が40％程度、共用部分の割合は60％程度なんだそうですので、土地を抜いた金額にこの割合を乗じると大まかな金額が算出できますとのこと。

・・・引用抜粋なので、「だそうです。」ばっかりな回答になってしまいましたが、何かの参考になればいいな、と。

お礼

Keaget09こと、たまっち様、ご回答ありがとうございます。

「その上で、専有部分と共用部分の割合を加味するそうです。
一般的に専有部分が40％程度、共用部分の割合は60％程度なんだそうです」とのことですが、

例えば6000万円で購入したマンションが、敷地の値段が3000万円だったとすると、建物部分は3000万円ですね。普通は「あぁ、これが我がお城の値段か」かと思いきや、本当の専有部分の価値は４０％の1200万円とは、ちょっと感覚とは莫大なズレがありすぎるのではないでしょうか？

じゃぁ、６０％の1800万円とは、どことどこの値段なんでしょうか。ベランダ、廊下、管理事務所、躯体の柱・梁等々ですかね。

ショック！

回答No.5

OKbokujoo

＞およそ4400万円の40%で、残りの60％は共用部分の金額である、ということかと理解しましたが・・
理解間違いです。

専有面積部分4400、残6000は土地、共用部分という意味です。
税務署の対価比率見解は、基本売買契約書記載ですが、それで価格は一致しません。（近隣土地相場から割り出した坪単価と建物建築価格は比率で合いません）どちらを相場として計算しても合いません。
税務署でその見解に違いあります。（新宿税務署は煩いですね）

対価は法規制出来るものではありません。
不動産価格は市場経済です。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

「専有面積部分4400、残6000は土地、共用部分という意味です。」

あぁ、そうでしたか。
では、実例でいきましょうか。
消費税率３％の時代の話です。
契約金額が「68,121,000円、うち消費税921,000円」となっていた場合は、課税部分が31,621,000円（税込）、非課税部分が36,500,000円と計算されるのですが、専有部分の金額は全体の４０％とすれば約2700万円、共用部分の金額は、総額6,800-土地3650-専有部分2700=450万円
という計算でよいのでしょうか。
これなら、
①専有部分=2,700万円
②土地+共用部分=4,100万円
となり、①と②は「４：６」の比率になります。

しかし、下記URLのような記事もあって、こちらの説明では、土地を除いた金額3,150万円（=6,800-3,650）の４０％が専有部分の金額(1,260万円)であるとしているんですよね。

明らかに４０％の掛け方が両者で異なっており、金額も大きく異なったものになっています。
https://faq-ins-saison.dga.jp/fire_h/eraberu/faq_detail.html?cid=WHP001&id=19012

回答No.4

OKbokujoo

4-6の割合は、簡単に云うと売買契約時の消費税に起因する価格割合です。（土地部分は無税）
又、税務申告での対価証明による割合。（償却対象建築物）

アナタの指摘する1億の分配は、専有と土地だけではなく、全て共有持ち分も入れての事ですよ。マンションの販売価格と保険の対象部分の比率は別な考え方です。

お礼

金額を間違えました。

購入価額1億4400万円ではなく、「1億400万円」の設定でした。失礼しました。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

話がかみ合わなかったようなので、仕切り直します。

マンションの購入価額が1億4400万円でうち消費税が400万円の場合、土地代が6000万円、建物代が4400万円（税込）と算定されますね。
で、貴殿が仰るのは、建物に対する保険の対象となる専有部分は、およそ4400万円の40%で、残りの60％は共用部分の金額である、ということかと理解しましたが、この場合の「40%-60%」という割合の根拠はどこかに（法令とか）あるのでしょうか、という質問です。

回答No.3

OKbokujoo

一般的に分譲購入として掛ける火災保険は、その購入金額に対してどれくらいの保険を掛けるか？の判断材料として、建物（自分の専有部分）と土地の持ち分割合から40-60として40に対しての金額を基本とした意味だと思います。（1億の物件なら4000万が建物専有部分）

但し、実際4000万で復元出来るか？は不明です。
もっと低額かも知れません。
実際の保険はそんな額では掛けません（とんでもない高額になる）
まぁ2000万前後でしょう。

因みに火災が起きれば、天井、壁も燃えますので壁芯迄破損します。
そこで出てくる問題は、専有部分はどこまでか？です。
躯体も含め配管、廊下＆天井、ドア、他ケーブルもあります。
そこでマンション全体の保険と負担比率を決める事になります。

ドア交換は半分づつになるのですよ。（2回仕事で始末しました）
不動産業者です。

補足

早速のご回答ありがとうございます。

「建物（自分の専有部分）と土地の持ち分割合から40-60として40に対しての金額を基本とした意味」

疑うわけではありませんが、この４０-６０の意味付けの根拠はどこかにありますでしょうか。
分譲マンションを5000万円で購入した場合、専有部分の価値が2000万円で土地が3000万円だとすると、共用部分は無料で貰ったことになる結果になりますが・・・。