譲渡所得税について

質問

夫4/5　妻1/5名義で購入したマンションを離婚に伴い販売する場合ですが
販売代金は全て夫側が受け取り、残りのローンを返済していく事になっています。
購入価格より販売価格の方がかなり安い金額になります。
この場合に妻側に譲渡所得税がかからないようにしたいのですが、離婚の手続きと
販売の手続きをどちらを先にした方がいいでしょうか？
3,000万円までの特別控除を受けた場合に、４月に生まれたばかりの子供がいろいろな
控除等を受けられなくなる場合があるらしいので、特別控除は受けないように
したいのですが。
他にもこの内容に対して妻側にアドバイス等がありましたらよろしくお願いいたします。
（当事者ではないもので、上手く質問がかけてないかもしれませんがよろしくお願いします。）

回答No.2

and4173 · ベストアンサー

まず譲渡税についてですが、売却した価格の方が低ければ譲渡所得が０なので、税金はかかりません。
したがって３０００万円特別控除の件はここでは関係ないと思います。
むしろ買い替えをした場合等、要件を満たせば損失控除等も併用して使える可能性もありますので、そちらを調べられた方が良いでしょう。

あと実務的には、＜販売代金をご主人が受け取り、残りのローンを返済していく＞とありましたが、ここが気になります。
もし抵当権が設定されていれば、売買の際、一旦その抵当権を抹消しなければならないので、残りのローン（残債）は自己資金で不足分を補うのが原則で、もしくは別の不動産に設定し直すか、無担保で新たな借入れを起こすことになるのではないかと思います。
売却価格だけでは残債が返せないのを、俗に債務超過と言いますが、この場合、事前に仲介業者や借入れ先の金融機関と事前に不足分をどうするか打ち合わせてから、売却活動をスタートすることが大切です。

回答No.1

noname#24736

>購入価格より販売価格の方がかなり安い金額になりま
>す。

売却して、利益が出なければ、譲渡所得は発生しません。

問題は、妻のローン残高を、元夫が引き受けた場合、返済額が年間110万円を超えると、元夫から妻への贈与となり、妻の側に贈与税がかかります。
この問題を回避するには、売却代金は持ち分に応じて分けて、妻がその中から、ローンの返済をして、足りない分を元夫が負担すれば、元夫からの贈与の額は少なくなります。

年間110万円を超えなければ、問題はありません。