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マンション投資についての説明
- マンション投資についての説明を受けました。その概要は、池袋から２，３駅の築10年の中古マンションで、1Kで家賃が8万円台前半、2100万円で購入し、35年ローンでの投資です。
- マンション投資について勧誘がある理由について疑問があります。株取引などと比べてなぜマンション投資の勧誘が積極的に行われるのでしょうか？また、儲かるのであれば、個人が買わずに銀行が買って貸し出すだけでも良いのではないかと感じました。
- マンション投資の仕組みについて詳しく知りたいです。他の数値は納得できるものですが、ここだけ理解が難しいです。
- m_matsubara
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- 不動産投資・REIT
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質問者が選んだベストアンサー
こういう不動産投資ってどうしてこんなに積極的に勧誘があるのでしょうか？ ★業者は 仲介手数料 転売 でもうかる ・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 儲かるなら、個人にマンションを買ってもらう必要はなくて、銀行そのものが買って貸し出せばいいだけ ★個人の節税効果を前提にして利益を算出してるビジネスモデルだから ようするに 個人の 税制上 確定申告をすることで 借り入れ部分 その他必要経費を 所得から差っぴけるんですよ 給料などが700万以上だと 効果が出てくる 1000万以上ならいいんじゃねーかな 個人事業者なら場合によりメリットあり 税金安くなるから 昔は土地部分の借金もさっぴけたが 今は設備 建物の 償却部分の借り入れ だけをさっぴける 当時いきなりまぬけ政府が 昔は土地部分の借金もさっぴけたのを やめたので ビジネスモデルがくずれ バブルが崩壊した 昭和58年ぐらいかな？ それで デフレ低迷20年が始まるんだな 今は昔より節税メリットが それより少なくなってるだけ 仕組みはおんなじだ！ 低金利 35年ローンで長めにして 定率法減価償却を選び 所得から毎年さっぴく 税金が 何年も安くなる そのうち 賃料収入のが借金返済より多くなり 利益物件になるので またもう一軒買うとなるわけ そして 給与ゼロの 個人リタイヤ時点では物件と賃料収入だけがのこる 不動産投資ビジネスモデル 個人のみの節税メリットを生かすだけ 不動産事業の青いろ申告をする・・・やる時届出するだけ 毎年 修理 交通費など必要経費も所得から さっぴける 銀行そのものの会社じゃできん仕組み 銀行は融資して 個人にやらせ 金利で収益をとる
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- tom900
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簡単に言えば、銀行や大手不動産賃貸業者が保有するには元金に対しての利回りが低いのです。 銀行の場合、自行で2000万円の中古マンションを賃貸やリースで運用するよりも、住宅ローンを組んで貰って返済して貰った方が確実に儲かります。 返済不能になれば、担保のマンションを取り上げれば良い。 不動産賃貸業者も似たようなモノで、自社で保有するにはリスクが大きくてそれに見合うだけの利回りが取れないので、売り抜けたい訳です。 個人の場合には一応は節税効果がありますから、単に賃貸で貸すよりも利回りは良くなるので、個人の不動産投資物件として勧める訳です。 まぁ記載の物件であれば、35年ローンは組みませんね。 せめて700万は頭金で入れて残債は15年で約10万／月（7～8万は家賃収入で自腹3万程度をプラス）返済って感じですね。
- fujic-1990
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> こういう不動産投資ってどうしてこんなに積極的に勧誘があるのでしょうか？ 一口で言えば「売れないから」です。もう一口足せば「質問者さんが買いそうだから」です。 競争倍率15倍などという沿岸タワーマンションの購入など、持ちかけられたことはないでしょ？ 売れるなら、勧誘はもちろん、宣伝もしません。 もう一つ言えば、そのようなセミナーみたいなところへ参加したから、質問者さんの所へ勧誘の電話がかかってきます。一度も資料を取り寄せたことも、相談に行ったこともない、という人の所へ電話がくることもほとんどありません。 株の勧誘を街中でしないのは、１つは誰が興味を持っているか（買いそうか）分からないからです。数打ちゃ当たる式にパンフレットをばらまけるほど、株の売買で巨額利益は得られませんし。逆に言うと、不動産の売買での利益は大きいです。 銀行が手を出さないのはリスクが大きすぎるからです。銀行に長期運用ができないから賃貸がダメなら、35年貸付という長期運用でチマチマと利息を取る仕事だってできないでしょ？ もう一度書きますが、銀行が不動産の購入や賃貸に手を出さない理由は、リスクが高くて、最終的に儲かりそうにないからです。 例えば質問者さんはシミュレーションを見られたようですが、そこに太平洋岸の巨大地震の可能性は入っていたのでしょうか？おそらく、リスク要因は除外していいとこ取りしたシミュレーションだったのでは？ そういう所まで加味すると、不動産賃貸業を営んでいる私でも、ほかによほど良い（物件の値上がりなど、短期間での資金回収の）見通しがないととても買えません。まして、無数の他人様のお金を預かっていて、「倒産しちゃいましたぁ。悪いのは銀行員ではありませーん」とか「想定外の大地震で」とは言えない銀行としては、不動産はアンタッチャブルなのです。
利益は確かにちょっと出るんですが、銀行や業者はこんな悠長な投資を出来ないのです 銀行だって出資者からお金を借りて商売をしますので、短期でお金を回す商売でなければ成り立ちません 当たり前ですが銀行は「子供に残せる」なんて考えは一切ありませんし、「ローンが終わったら資産になる」とも考えません また、リスクがないわけではないので、リスクは投資家に負担してもらい、自分達は最初の利益だけもらうのです 「儲かるならあなたがやれば？」というのはよくある話なのですが、そんな呑気にやれない企業は多いのです つまりマンションや不動産投資は企業が行うには経済的に悠長すぎる投資なのです ただ普通の人なら相続とかもできるしメリットがあるのです
