リフォームも含めた住宅ローン控除の手続きに関して

質問

リフォームも含めた住宅ローン控除の手続きに関して教えて下さい。

【状況 ※11月現時点】
今年、中古マンションを購入（夫婦ペアローン）
既に金消契約、決済、鍵の引き渡し、登記等全て完了
リフォームも既に請負契約は済んで、追加工事の契約手続きを残しています。
リフォーム分のローンの融資実行日は未定
住宅ローン分の支払予定表は受領済み

【今後の予定】
11月住民票移動
12月リフォーム工事着工、リフォーム分のローン融資実行
1月中の引渡
1月末の引越

上記の状況と予定を踏まえて、以下のことを教えて下さい。

(1)司法書士からの説明で、登記を行ってから、遅くとも2週間くらいで転居したことにしないといけないと言われています。（つまり11月中）
理由を調べたら、居住目的が前提での売買及び借入であり、それを前提として登記も行うし、不動産会社及び銀行もそれが前提で取引を行うため、と聞きました。
なので、リフォームがあって当分住めないとしても、仕方ない措置とのことですが、これは間違っていますでしょうか？
また、概ね合っていたとして、これが理由で特例となり、本来なら入居日の年の翌年（今回なら本来は新しい年号の元年）に確定申告をするのが前提の住宅ローン控除の申告が通るものでしょうか？

(2)中古マンション分の住宅ローン控除は、住民票の移動済みと残高証明書の存在だけで考えれば、平成30年分の確定申告が出来る状況ですが、実際は年明けのリフォーム完了後、1月の入居です。

確定申告時にそこに確認が入ったり突っ込まれたりすることはないでしょうか？

おそらく平成30年分は中古マンション分の確定申告だけであれば、リフォームの有無は確認されないと思いますが、その認識はあっていますでしょうか？

であれば、おそらく住民票の移動とローン残高証明書（支払予定表）が平成30年年末までに完了及び揃っていれば問題ないと考えていますが、ご意見が欲しいです。

(3)次に、できればリフォーム分の住宅ローン控除も少しでも有利に進めたいので、リフォーム工事完了前にリフォーム分のローン融資の実行を平成30年までに行い、残高証明書（支払予定表）を揃えて、来年の確定申告を合わせて行いたいと考えていますが、当然その際には請負契約書を出さないといけません。
そこには平成31年1月にリフォーム工事完了と明記されています。
その場合、住民票を移動した日（平成30年11月に便宜上転居）と整合性が取れない形となります。
申告時にそこを指摘される可能性はありますでしょうか？
「リフォームが1月に終わっているのに、転居は前年にされるなんておかしいですよね？」といった形で却下となると、リフォーム分のローン控除どころか中古マンション分のローン控除の申告も通らないことになってしまうと思うので、危惧しています。

勿論、対応した職員次第だとは思いますが、現実的というか慣例的に確定申告の繁忙期にどこまで細かくチェックして、どこまでを許容範囲（関知しない／おおめに見る）のか、辻褄が合わない（不整合）がどの程度までなら申告を受け付けるのかを知りたいです。

ちなみに、銀行からはリフォーム完了後の引き渡し前の融資実行は特段問題無いと言われています。
リフォーム会社が引き渡し前の代金入金を了解さえしてくれれば大丈夫なようです。

(4)　(3)で考えられるリスクを回避するために、リフォーム分のローン控除の申告は今回見送って、素直にリフォームして引き渡しを受けて引っ越しをした平成31年を開始年として、その翌年（新元号の元年）にリフォーム分のローン控除の申告をする場合、既に中古マンション分のローン控除は会社の年末調整手続きに移行していますが、結果的にここでも(3)以上のリスクが発生しないでしょうか？
※リスク： リフォームが平成31年1月に完了しているのに、住民票は平成30年11月に移動して中古マンション分の住宅ローン控除を受けているという事実が発覚してしまい、何らかのペナルティを受けてしまう等

また、特段問題無かったとして、リフォーム分のローン控除は追加で自分で確定申告を行うのでしょうか？
それとも、既に会社の年末調整手続きに移行している中古マンション分と合わせて会社の年末調整の方に合算できるものでしょうか？

追加で自分で確定申告を行う場合、その翌年には、リフォーム分も合算されて会社の年末調整の手続きに移行できるものでしょうか？

実績、事例ベースで教えて頂けると助かります。

回答No.1

imagine225

中古マンション購入に関する住宅ローン控除は、住民票移動日ではなく入居日(現実に入居した日)が基準になります。

つまり、公的融資利用の場合は、物件の引渡及び入居を前提に金消契約が結ばれますので、この条件を満たすためにつなぎ融資を使ってとりあえず売買代金決済・引渡・登記が同時に行われ、早々に入居という段取りになります。こうして漸く公的融資の金消契約が結ばれます。その際に、この金消契約が何らかの事情で年内に間に合わず翌年となった場合は、入居年の公的融資の残高証明書は存在しないので、入居年から起算して10年受けられるはずの控除が9年となってしまうのです。

また、リフォームローン控除については、来年1月に工事完了なので、再来年の確定申告でローン控除申告となり、その年から5年間にわたり控除が受けられます。

問題は、中古マンション購入のための公的融資に関する住宅ローン控除ですが、実際の入居日が来年になるので、これも原則としては再来年の確定申告となり、その年から10年間にわたり控除が受けられます。

原則は、上記の通りですが、貴方の場合は、今年の残高証明書はあるので、入居年だけが問題となり、正確には来年が入居年ですが、住民票移動も既に済んでおり、書類上はすべて揃っており、税務署も実際の入居日なんか調べないと思います。

なお、マンションの引渡しは年内に済んでいるので、例え入居は来年であっても固定資産税は1月1日現在の完成引渡済の建物が対象となるため、来年から課税されます。不動産取得税は、よほど高額なマンションでない限り課されません。

この控除制度はローンを利用する住宅取得者の負担をできるだけ軽減させようとするものであり、また税務署もそれほど厳しくはなく且つ暇でもないので、来年に確定申告したとしても問題はないのではないかと思いますが、あくまでも自己責任でお願いします。