住宅ローン難しすぎる。。

質問

住宅ローン3000万で借り入れ予定なのですが、住信SBIを考えています。
現在(2016年6月時点)は低金利なので、どうしてもプランが決められずに困っています。

(1)質問1
変動で契約して、金利が上がってきたら固定に変える。この際変更料は無料(条件変更手数料は5400円)だが、
この場合で考えられるデメリットはありますか？

(2)質問2
ペアローンで申し込むと、手数料が倍という記事を見ますが、
SBIの場合、借り入れ総額の２％のため、
仮に夫が2000万、私が1000万だとして、
夫単独で借りても60万、2人でも総額60万になりませんか？
このあたりよく分かっていません。。

お知恵のある方、助けてください。
期限が迫っているため、本当に困っています。

よろしくお願いします。

回答No.3

natsuanko

> 変動で契約して、金利が上がってきたら固定に変える。
> この際変更料は無料(条件変更手数料は5400円)だが、
> この場合で考えられるデメリットはありますか？
金利切替そのものにデメリットはありません。WEBから金利切替の予約を入れるだけで手数料もかかりませんし、もちろん再契約手続きもありません。（再契約で金銭消費賃貸契約書を新たに交わすとなると印紙代がかかることになりますが、再契約では無いので印紙代も不要です）

ただし、変動金利が上昇傾向にある時は、固定金利も上昇している場合がほとんどです。
10年以上の固定金利が変動金利を下回ったことなどすっと無いと思います（3年固定ならあったかもしれませんが）。
金利が上がるのを察して事前に固定に切り替えるなら有効ですが、これは難しいですよね。

金利は大分前から「今が底」と言われていますが、下がる事はあっても上がる事はほとんどありません。
「先の事などわからないので現時点でより安い変動金利を選択する」のも一つの考え方だし、「将来の金利上昇に不安があるので固定を選択する」のも一つの考え方です。
私なら前者を選択しますが、住信SBIの金利は固定でもかなり安いので後者も当然有りだと思います。

> ペアローンで申し込むと、手数料が倍という記事を見ますが、
手数料と言うよりは、印紙代や事務手数料の「諸費用」が住宅ローンを2契約結ぶので増えることになると言うことです。
奥様にそれなりの収入があるなら、2人分の住宅ローン減税が受けられるので諸費用分などすぐに元が取れると思います。
ただ、頭金を出した割合と合わせて奥様との持分割合については気を付けて下さいね。

回答No.2

oska2

＞どうしてもプランが決められずに困っています。

質問内容からだけの推測ですが、夫婦ともに収入がある！という前提ですよね。
年齢・子供の有無・一戸建てかマンションかは問わない。

＞変動で契約して、金利が上がってきたら固定に変える。（中略）考えられるデメリットはありますか？

特にない。強いて言えば、住宅ローンの再契約手続きが必要になるだけ。
※抵当権設定などの手続きは、不要。あくまで、金銭消費貸借契約書のみ。

＞夫単独で借りても60万、2人でも総額60万になりませんか？

ペアローンは、夫婦が各々独自に住宅ローンを組む事ですよね。
結局は、旦那単独でも夫婦ペアでも手数料は同じです。
旦那単独で３０００万円かりても、６０万円。
旦那が２０００万円だと、旦那の手数料は４０万円。
嫁が１０００万円だと、嫁の手数料は２０万円。
結局は、同じ事。
あくまで、夫婦それぞれが住宅ローン組むというのがペアローンです。

＞期限が迫っているため、本当に困っています。

今は、多くの金融機関の住宅ローンが１％を下回っていますよね。
年利０．５％前後かも？
マイナス金利時代ですから、極端に金利が上昇する事はありません。
金利が上がっても、年利１％程度です。たぶん。
※現在の、自民創価学会連立政権が継続してい事が前提です。
金融機関としては、１円でも儲けを多くしたいですよね。
そこで、時々訳のわからない手数料が発生します。
金利が上がったら変動に変えるのではなく、別の金融機関に借り換える事も考えた方が無難です。
また、繰上げ返済を多用する事でも「金利の２％程度は、吸収可能」です。^^;
低金利時代に、変動金利・固定金利の１％以内の金利差は意味が無いかもね？

回答No.1

terepoisi

回答ではなくて申し訳ないのですが、
借入条件と返済期間、世帯収入、ご夫婦の年齢、お子様などの家族構成、
今後の生活プラン（教育・老後資金のアテ）がわかりません。
いつどのような費用が必要になって、その用意など
長期的なプランがわからないままでは何とも判断できません。

単に金利や手数料が安いほうがいいのか、安定した返済プランを優先するのか
それにしても最終的な利払いがいくらになるのかすらわかりませんと・・・

銀行のFPは公的保障や私的保険、お子さんの進路、老後生活まで含めたような資金計画は
ハッキリ言って苦手です。
高額なローンのことですから、多少費用がかかっても
専門のファイナンシャルプランナーに相談なさった方がいいと思います。

FP住宅ネットワーク
http://www.fp-myhome.co.jp/