不動産(クリニック)賃貸について

質問

不動産の賃貸契約について質問させていただきます。

父が経営していた歯科クリニックが、父が亡くなりしばらくの間閉院しておりました。
この度、とある方より、土地を含む建物の賃貸契約を結び歯科医院開業をしたいという申し入れがございました。
私たち家族としては前向きに検討したいのですが、不動産賃貸について全く知識がありません。
つきましては、こちらも代理人を立てようと考えているのですが、依頼先すらあやふやな状態です。
この場合は、不動産業の方に仲介をお願いすればいいのか、はたまた弁護士や司法書士の方に依頼すればいいのか困っております。何かご存知の方がいらっしゃいましたらアドバイスをいただけたらと思います。
また、不動産賃貸の際、注意するべき点などございましたら、加えて助言などいただけたら幸いです。
よろしくお願いします。

回答No.5

ysmap

「医院継承支援サービス」と検索されれば良いと思います。

回答No.4

maitta46

No.1の方の回答に有るように残置された機器類、例えば小物や器具類以外にもX線装置なども存在しているのではないでしょうか。

まず、ご質問の肝心な部分から。
継続して営業される方がご家族にいないのであれば、休眠不動産をお持ちの状態で、固定資産税もかかり支出一方の状態だったと思われますので、借り手がつくのは朗報のように思います。　出来る限り長期に渡って借りていて貰いたいものですね。

直接、賃貸契約を相手方と結んでも構いませんし、契約書のひな形などはネット上にもありますし、これまでご家族がどこかで賃貸契約されたことがあるようなら、それを参照に作ってもよろしいかと思います。
不安があれば、お近くの不動産業者さんに賃貸契約署のひな形を貰っても良し、10万ほど不動産屋さんに投げてあげて契約の仲介をして一任するのもよろしいかと思います。　（通常は賃料１ヶ月分の仲介手数料が発生するのですが、こちらが見つけたお客様が居る訳ですから交渉は自由にできるかと思います）

まず普通は弁護士や司法書士などは介在させません。　代理人と表現なさっていますが、ちょっと堅すぎるような気もします。

土地建物の賃貸契約は知識の乏しい方でも意外と難なく進められるように思います。
問題は冒頭に述べた機器の点です。　これは、賃貸契約書と別途に賃貸契約なり、譲渡契約を考案することが必要です。

まずそもそもそれらの残置された機器類をあなた方ご家族が今後、利用したりすることがあるのでしょうか。
利用することがなく、将来的に処分に困ることが起きるようならこの際、賃貸契約者に売却するなり、リース契約のような形にするなりの方式がとれるかと思います。　それは入居者の方のご判断に委ねた上でもう一度ご判断されるのがよろしいかと。

回答No.3

satoshino

直接借り主からのオファーですか？
あるいは不動産業者？

免許を受けた不動産業者であれば問題ありませんが
（どちらか片方に有利な契約はできません）
免許を受けた不動産業者の仲介が必要です。
なぜなら建物賃貸契約とは契約した時点から
借地借家法が借り主を守るため（借地借家法は民法を優先します）
色んなトラブルが発生しても貸し主が勝つ事は少ないです。
不動産業者が作成する建物賃貸借契約書は
借り主（借地借家法）から貸し主を守る契約書になっています。

他の方が解答されている什器備品などに付いても
不動産業者を介し相談しながら、償却期間も考え
売却か賃貸するかを決める事を考えた方が良いです。

依頼するのは弁護士でも司法書士でもなく（仲介は不動産業者だけです）
免許を受けた不動産業者です。

回答No.2

ysmap

閉院する前に取引のあった歯科材料店、又は開業予定の先生と取引予定の歯科材料店の担当者に来てもらって契約内容を聞かれてはいかがでしょうか？

そうすれば、賃料の相場も教えてもらえるし契約についても司法書士の先生を紹介してくれると思います。

居抜き物件と言って閉院する前の患者数、売上によっても賃料は変わると思います。

閉院する前のカルテ等はどうなっているのでしょうか？閉院前の患者さんも引継ぎ予定かどうかも聞かれてはどうでしょうか？（新規開業でないので以前、通院されていた患者さんに案内も出せるので）

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　すでに借主もいるわけですので自分で契約できるわけですが、不動産業者を間に立てて、土地の利用制限などなどについて説明してもらった方がトラブルを避けることができて後々まで安心できると思います。

　相手にとっては仲介料がもったいないと言うかもしれませんが、それならそれで、「こちらは精一杯説明しようとした」という証明になりますので、とりあえずそう提案することをお勧めします。

　注意すべきことは、いっぱい、山ほどありすぎます。

　したがって、ホントの事を言えば契約書を弁護士に作ってもらえばいいのですが、費用がかなり高くなると思います。むこうも、調べながら作るということになると思いますので。

　住宅だと、中途半端とは言え、一応すでにフォーマットができているのですが、歯科クリニックのような特殊なものについてはそこにあった独特な契約になるものと思いますので、弁護士でも簡単には作れないと思います。

　例えば、治療用のイスや治療用の器具などはどうなさるんでしょうね？　

　それも含めて貸すなら、どれが質問者さんの物なのか、どれが借主が搬入したものなのかなど権利の範囲を決めておかないといけないわけですし、質問者さんの物を途中で交換した場合はどうするんだとかさまざま考えて、決めておかないといけませんね。

　そうしないと、退去の時に高価な設備がみんな壊れていたとか、買い取りを請求されたとか、さまざまなトラブルの元になります。

　ヘタをすると、全然利益が出なかったということもあり得るかもしれません（機械は高価そうですので）。

　「いえ、機械類は全部撤去しました」という話なら、また別な話にもなりますが、そういうことさえ全然わかりませんので、今アドバイスをと言われてもアドバイスらしいことはできません。

　とりあえずは不動産業者に相談して、具体的な疑問点が出たらここで質問するということにしたほうがよかろうと思います。