自宅マンションを貸すときの火災保険等について

質問

転勤したサラリーマン大家が遠く離れた自宅マンションを他人に貸すときの火災保険等について教えてください。

１．鍵引き渡しの際（あるいはその直後）、借主から火災保険写しをもらうのは一般的ですか？
２．借主に加入させるのは当然として、別途自分でも入っておくという話を聞いたことがありますが、この点はいかがでしょうか。

（自分は転勤族で何度も家を借りたことがありますが、ほとんど鍵引き渡し前の火災保険写しの提出を求められました。でも、自分が貸すときにその点を不動産屋に依頼すると、「そんなことするの？そんなに急いで？」という態度を取られたため、気になって相談しました）

回答No.8

turbotjc · ベストアンサー

＃3で回答した者です。
質問文中で見落としていた部分があるので再度回答します。

１の質問については前回答の通りなので割愛します。

2については、「加入すべき」です。

理由の第一は、前回答に述べた、借主が火災保険に加入しないケースがあることです。
ほとんどの方は更新の手続きをされますが、一部にそうでない方がいます。この場合、火災保険未加入となってしまうのです。残念ながら保険未加入程度では、直ちに借主に明け渡しを求められませんので、リスキーな状態が生まれます。また火災保険は賃貸借契約に合わせて２年単位で加入してもらうことがほとんどですが、保険のシステム上、借主にそのつもりがあれば保険のみを途中解約することも出来てしまいます。※保険料の払い戻しも受けられます。

理由の第二は、貸主、借主が入る保険のカバー範囲の差です。
借主が加入する火災保険は通常、家財に対する保険が主体としてあり、そこに借家人賠償特約を付ける形をとります。借家人賠償は建物に対する保険ですが、これはあくまでも借主に事故責任があること（借主が火災の火元であるなど）が前提となります。ですから借主に関係の無い、隣家あるいは隣室などからの延焼の場合には借主に責任がありませんから、借主の家財に対する保険部分は適用できても、借家人賠償を利用することは出来ません。この様なケースをカバーできるのが貸主側で加入する火災保険ということになります。マンションであれば隣室が接していますから、一戸建てと比べれば、延焼の被害を受けやすい（消火活動の放水によるものも含めて）と言えるわけです。

一方、貸主が保険に加入していれば、借主加入の借家人賠償部分は重複することになります。しかし一般的に、貸主が火災保険に加入しているかどうかは、借主にとってなかなか確認できるものではありません。貸主が火災保険に加入するかは法律上の義務ではなく、あくまでも貸主の任意ですし、例え貸主が加入していないからといって借主の原状回復義務が免責になるわけでもありません。となると自らが保険に加入して、自分が火災等を起こすという万一に備える意味が出てきます。
加えていえば、貸主の火災保険では借主の家財はカバーされません。隣室からの延焼の場合には、自分で火災保険（家財に対して）に加入しておかないと住む場所に加えて自分の家財・荷物も、損害賠償できないまま失うことになります。この意味でも貸主の保険加入に拘わらず借主自らが保険加入する意味が出てきます。

なお他の回答に「借家人賠償は支払い事例がない」と書かれていますが、そんなことはありません。この方の回答は「失火法」における重過失のことを指摘されているものと思います。失火法は民法上の不法行為による損害を免責するものですが、借家人賠償特約は民法ではなく、貸主、借主間の賃貸借契約上の原状回復義務に基づくものです。従って他の住民に対する損害はともかくとしても、基本的に貸主に対する損害賠償義務は失火法によって免責されません。私の勤め先においても、借主が火元の火災等で、特に裁判などすることもなく借家人賠償は利用されています。

お礼

ご回答ありがとうございます

回答No.7

tepitepi

大家してます。

入居者が加入できるのは、家財保険と借家人賠償保険。
この借家人賠償保険というものが曲者で、
重大な過失がある場合のみ支払われる。
要は、裁判などで重大な過失を証明できなければなりません。
よって、支払い事例が無い。

そこで、大家が火災保険に加入しなければなりません。
住宅ローン担保として加入していればこれ以上は必要ないと思いますけど。
また、戸建て住宅など、
風水害の心配がある場合には、風水害にも加入すべきです。
私の場合には、近くに川があるので、
万一に備えて風水害にも加入しています。

ここまですると、家賃収入に影響しますので、
本当はかけたくないのですが、
儲かった分は課税対象なので、経費の一部だと割り切っています。
万一に備えるという意味では必要です。

ですので、入居者にも保険加入を薦めています。
建物の価値から考えて、
それほど、高額なのには入る必要はないとは伝えてあります。

回答No.6

satoshino

一般に火災保険と言われている保険は、
自分の所有する建物に加入する「住宅総合保険」と、建物を借りる方が加入する「借家人賠償責任保険」があります。

１は、借家人賠償責任保険です。
借り主の過失で火災や水漏れなどで、建物に損害を与えた場合に支払われます。

2、住宅ローンなどで融資を受けている場合に、抵当権が設定されている物に、もしもの事があれば
銀行は再建を回収できません。
その為に、保険証券を担保に取る事があります。（質権設定と言います）

現在、アパートなどを借りる際は、借家人賠償責任保険に加入が常識になっています。
水漏れ程度であれば、数十万円で解決できますが、入居者の過失によるガス漏れ爆発などで隣室の方が亡くなった場合は
大変な賠償額になります。

回答No.5

titelist1

No.2で質問があったのでお答えします。
マンション賃貸を探す人は安さを求めるので、賃料を安く見せるために、借家人が保険加入するようにしているのです。その時には借家人の家財保険も同時にかけてもらいます。

戸建ては火災時に新築費用の保険金がでるので大家も魅力なので、借家人に関係なく保険を掛けているのです。借家人も何で大家の財産保持のために保険を掛けさせられるのだろう思うからです。

回答No.4

titelist1

No.2です。
二重に保険を掛けるお勧めがありましたが、大家が掛けておくなら借家人が掛けておく必要がないので、その費用を家賃にブラスするほうが合理的です。借家人に掛けさせる目的は空室の時は保険が無駄になるからです。

戸建ては空き家の時にも放火火災のリスクがあるので大家が保険を掛けています。また、火災焼失時に新築相当額の保険金が大家に支払われるからです。

普通の賃貸契約は2年ごとの更新になっており、更新時に火災保険にも入ってもらいます。逆に言うと、入らないと更新しないのです。その保険掛け金は2年間の前払いて途中で止めることはありえません。

回答No.3

turbotjc

業者してます。

＞鍵引き渡しの際（あるいはその直後）、借主から火災保険写しをもらうのは一般的ですか？

一般的には、借主には契約時に仲介業者取り扱いの火災保険（借家人賠償付き）に入ってもらいます。まれに借主任意にて保険加入することもあります（保険加入は義務。会社選択が任意という意味）。もちろん保険加入の申し込み書写し（保険証券は後日の発行なので）の提出を求めることも可能です。いずれの場合も仲介業者に希望すればうまくやってくれるでしょう。

＞借主に加入させるのは当然として、別途自分でも入っておくという話を聞いたことがありますが、この点はいかがでしょうか。

保険に加入しておくことをお勧めします。

理由は借主が今後も保険に加入し続けてくれるとは限らないからです。たとえ契約上の義務としていても守ってくれない場合があります。これは部屋を借りていても家賃を滞納する人がいるのと同じ事。本来は借主がきちんと保険加入してしれていれば不要なのですが、事故が起きたときに未加入状態になっていることが発覚したら大変です。

ご自分の財産なのですから万一に備えて火災保険には加入しておくべきものと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。

大家が入ってその分家賃に上乗せする・・が一番双方幸せなような気がしますね

回答No.2

titelist1

マンションを貸す時には借家人に火災保険を入って貰っています。特に抵抗感はなく、不動産屋が借家人に手続きさせてくれます。
戸建てを貸す場合には、大家が入居有無に関係なく火災保険を家に掛けているので、借家人は保険に入っていません。その保険費用を考慮して、家賃を決めています。
使い分けているのは、火災リスクの違いと保険金受取り人の関係です。
火災保険は二つ入っても二つはもらえませんので2重掛けの意味が分りません。

お礼

ご回答ありがとうございます

ただ・・・
消費税を内税表示にするか総額表示にするかの議論とも通ずるところはあると思うのですが
気になるのは、大家が保険入っているからその分上乗せしますねーって論理が、一瞬で判断する借主に通用するかとう点です。実質保険料のことも考えたら月２千円上乗せでもいいや・・・ではなく、ただ単に２千円割高と判断されるような気がしてならないのですが、いかがでしょうか。

不動産サイトに保険料大家負担有無の表示でもあれば別ですが

回答No.1

ゆのじ（@u-jk49）

昨今、住宅は甚だしく余っていて、ただでさえ入居者は居ないのに、保険提出など求めたら誰も入ってくれない。不動産屋は、「ああ、これは、客にあまりお勧めできる物件ではないな」と判断したはずで、「入居者」の獲得に時間がかかりそう。

マンションというものは、管理組合が必ず総合保険に入っている。「管理規約」に、区分所有者(組合員)は管理組合(理事会)による火災保険・損害保険締結を承認すると明記されているはずですから、確認してください。で、個人賠償責任保険も、一般的には「マンション総合保険」に包括的に付加されています。

家主は鷹揚に構えていて、「保険」などの件も不動産屋に任せておけば良いと思う。不動産屋が、個々のマンションの保険関係を調べて、賃貸人に「保険」加入を求めるべきかどうかを判断し、そのあたり、特に大家に知らせることも無く、上手くやってくれる。

それよりも、管理組合理事長宛に、賃貸人が入居するに際しては「管理規約」遵守するという「誓約書」の提出を賃貸人本人に求めることが大切。こういうことも「管理規約」に明記されているので、それを確認し、不動産屋にお願いすること。不動産屋が賃貸人に「誓約書」を求めて、理事長に届けてくれるはず。

因みに、「管理規約」に「保険加入」を求める項目は無い。マンションで共同生活を送る為のルールだけが記されている。

お礼

ご回答ありがとうございます