不動産投資で、とある手法を聞いたのですが。。。

質問

(1)サラリーマンが銀行融資と自己頭金で、とある賃貸物件Aを購入する。

(2)賃貸物件Ａを担保に　賃貸物件Ｂの購入金を融資してもらい購入する。

(3)賃貸物件Ｂを担保に　賃貸物件Ｃの購入金を融資してもらい購入する。

(4)以下繰り返し

この手順を繰り返していけば、毎月入る賃貸収入が増えていくと聞きましたが

本当ですか？

回答No.2

山口 哲（@ninsui）

いわゆる不動産投資のレバレッジ効果を、ベタベタに単純化して説明したもののように思います。

賃料収入が、ローン返済と管理コストの合計よりも常に上回るのであれば、確かにその通りになるでしょう。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　融資する銀行は、（１）の段階で、物件Ａに担保を設定したがります。と言うか、設定を要求するでしょう。連帯保証人も要求します。

　もちろん、質問者さんがほかにたっぷりと担保用物件をお持ちなら、そちらに設定することを認める銀行もあるでしょうが、サラリーマンという前提だとそれは無理・・・ ですよね？（それとも大地主の息子でサラリーマンをしている人とか？）

　基本的に、銀行は自行からの融資で買う物件Ａに設定したがりますので、実際はＡに1番抵当がついてしまいます。

　それは、質問者さんに超富裕層の連帯保証人がついていても、同じです。

　（２）で貸す銀行も同じく、連帯保証人とＢに抵当権を設定してくれと要求するでしょう。すでに1番抵当が付いている物件には興味は示しません。

　しかも、（１）では頭金（例えば1000万円）を出すことにしているので、例えば2000万円借りて3000万円の物件を買えますよね。3000万円の物件なら2000万円の抵当権を設定して、2000万円貸してくれるカモしれません。

　しかし、（２）の場合は、頭金の記載がありません。借入金と買い入れ物件の価格は同じだと思われます。

　例えば3000万円の借金をして3000万円の物件Ｂを買おう、それに3000万円の抵当権をつけようとしても、銀行は物件の値下がりを恐れて、3000万円は貸してくれません。

　したがって、物件Ｂは買えません。

　万歩譲ってもし（１）でＡに担保をつけずに済んだ場合は、（２）の時点で銀行はＡとＢの両方に担保をつけて3000万円貸してくれるかもしれませんが、そこで終わり。（３）も（４）もあり得ません。

　誰が言ったか知りませんが、その手法は「妄想」ですねぇ。