妻が住居を所持している場合に夫が住宅ローンを申請

質問

妻の実家に家族で居候していましたが、長男（妻の弟）がその家に戻ってくるので家を出る必要があり、妻がキャッシュで築３年の中古マンションを購入しました。（名義は妻です）
当面はそちらのマンションに住むのですが、私の実家の親が高齢で弱って来ているので、近々実家の近所に新築をしたいと思い、宅地造成している売り出し中の物件も見つけました。２５００万円くらいでの分譲価格になっています。

私名義で家を建ててそちらに引っ越して、マンションは老後資金のための賃貸物件にしたいと妻は言っております。

財形貯蓄が満額５５０万円近くなっていることから、その金融機関にローンの相談に行ったら、奥さんがマンションを所持しているので２件目の住宅ローンは組めないと言われました。セカンドハウスになるからだそうです。

例として、離婚予定の奥さんが転居先のマンションの購入希望でローンを希望されるケースがあるが離婚をしていない以上は一世帯に２件目の住宅は必要ないので、ローンはお断りしていると言われました。なんだか形式的です。

離婚が先だと他人なのでローンは利用可能だと言ってましたけどね。（これだと偽装離婚すればＯＫって事ですよね）

ちなみに金融機関は「ろうきん」です。

私は年齢が５８歳ですが、５５０万円の頭金と退職金が１５００万円程度は見込めそうなので、退職金で一部早期返済して、７５歳までには完済と考えていましたが無理な感じでした。

しかも、実家で父親が敷地内に建てた隠居用の離れ家（２ＤＫの小さい家なので私の家族は住めません）の名義が私になっています。

なぜか父親が私の名前を使って登録していまして、固定資産税は父親が払っていますが請求書は私宛に来ます。（キャッシュで建築してるのでローンはありません）

この離れ家は空き家のままです。（電気・水道の基本料金は私が支払っています）

このような状況のため、分譲新築物件はあきらめて離れ家をリフォームして４ＬＤＫくらいに改造するか、退職するまで待ってキャッシュで家を建てるかどちらかの選択しかないのかな～とも思っています。

しかし～売出し中の分譲物件の場所が良いので、定年まで待ってるとおそらく完売すると思います。

大型ショッピングセンターの近所で将来的に発展しそうな好条件地域なので今買いたいのですが、キャッシュがないですから困っています。

マンション購入の時はキャッシュだったのでローン申し込みでこんなに苦労するとは思いませんでした。

やはりローンは難しいでしょうか？

実家近くで中古住宅で好条件のものがあればそちらの購入でも良いと妻は言っておりますので、そちらも視野に入れたいと思ってはいますが、中古住宅の購入ローンも同じセカンドハウス扱いになるのでしょうか？

詳しい方ご教授をお願いいたします。

回答No.5

oyazi2008 · ベストアンサー

不動産業者です。
お書きになられた情報からすれば、貸す銀行はいくらでもあるでしょう。
但し附帯する条件として考えられるものは

1、土地購入後、1年以内に最低でも着工すること（これはかなり少ない類の条件で建物の詳細が無くとも土地分を先行して融資可能という銀行に限る）または、土地だけでなく、建物の資金的な詳細の計画も提出し、銀行によっては建築確認済み証が必要（この条件が一般的な土地購入融資でも大半です）
当方地方の政令指定都市で営業しておりますが、前者に該当する銀行は2行だけ、その他は都市銀含めてすべて後者です。
ですから、土地だけ購入ではなく、実際に即建築へ進む・・・が必要でしょう。
中古や建売ならば住民票をそこに移して登記をすれば良いので、かなり面倒な部分は減ります。
土地購入しての新築ならば、建築業者か不動産業者がローンは付けてくれますよ。最低でもどの銀行なら貸すか？ぐらいは把握しています。

2、現在所有の奥さんのマンションも共同担保に入れる条件がつくと考えた方が無難です。将来売却の際は、その中から幾ら内入れするか？等事前に、念書等差し入れする場合が多い。これは退職金に関しても同様です。どうしてもその物件だけですと担保不足の状態ですから、これは要求されるでしょう。

3、奥さんも連帯債務者になること、これは問題ないでしょうし、実際住むのでしょうから住宅ローン控除も両者使えますので差し障りはありません。

奥さんが公務員ならば、地元地銀の一番大きな銀行ならほぼ通ると思いますよ。
現在所有のマンションは借り入れが無い状態ですから、賃貸を行うなど一向にローン審査への影響はありません。現在は、個人の信用により貸付するのが住宅ローンですから、質問者さんならば銀行は貸したいはずです。
また完済年齢は、72歳ぐらいまでの制限を受けるかもしれません。
私が今実際に相談を受けているならば、この場で某銀行に電話して、「問題ない、大丈夫でしょ」ぐらいの返答は、もらえる案件だと思います（笑）

余談ですが、住宅財形だと土地のみ購入時に解約すると、予定の利息は保証されないと思いますし、解約から口座入金まで結構時間がかかります。そのあたりは労金へ確認しての資金と取得のスケジュール作りが必要です。

お礼

ご回答ありがとうございました。

セカンドハウス物件と認定されてどこの金融機関に行っても貸してはもらえませんよって言われたので離婚でもして他人にならないとダメなのかと思ったのですが、金融機関によるのですね。

やはり建築会社に先に申込をしてから、その建築会社が推薦してくれる金融機関でローン相談をするような流れの方が良かったかもと反省しています。

貴重なご意見ありがとうございました。

回答No.6

noname#249717

築3年のマンションを早めに売ってしまって
現金化したほうが得で総合的にご希望にかなうと思います。

余計な不動産は早めに処分してしまった方が
ロスが少なくてよいと思います。
いまなら多少のロスで希望の立地に希望の建物を購入して
まとまった現金を手持ちにしておいた方がよいと思います。

ロス…たとえば固定資産税・修繕・管理費の維持、
借り手交替のときのリフォーム費など。
加えて、築年数が増すとマンション価値の減価償却ばかり進んでしまい、
あとでお金が必要なときに売れにくく、売れても安いなど。

お礼

ご回答ありがとうございました。

他の金融機関を当たってみることにします。

回答No.4

mibuna

やっぱりローン完済予定が75才では直球勝負では無理でしょう。
働いているお子さんが居て連名でなら貸してくれる銀行はあると思いますが・・・。
（私の自宅は20年前に当時父親58才、私27才で所有権2分の1づつの契約で
3450万円30年ローンが借りられました。おかげさまで去年繰り上げ完済。
妹の嫁いだ先の旦那も高齢な親と連名で住宅ローンを借りて返済中のパターンです。）

それと相談先の銀行はメガバンクやネットバンクよりも
地方銀行とか信用金庫の方が借りやすいと思います。
（会社の同僚が大手に住宅ローンの借り換え相談に行って断られたパターンあり）
私の住んでいる京都市内に限れば京都信用金庫と京都中央信用金庫と京都銀行が
三つ巴の状態です。

奥さんも働いているのなら名義2分の1づつで、マンションは売って住み替えの形で
話を持っていけば相談に乗ってくれる銀行が有りそうに思いますが・・・。

お礼

ご回答ありがとうございます。

子供は大学卒業しましたが就職が決まらず現在は職業訓練学校に通っています。

なので当分は２世代ローンは使えません。

そんな事情ですがご助言はありがとうございました。

回答No.3

oo14

お礼をありがとうございます。
おそらく、住宅財形を有効に使いたいためだけでろうきんになっているのかな。
そして、要件違反と言われたというところですね。
その可能性大と思っていたので、この５年間なんか利息なんかないみたいなもので、
その2割なんてちゃんちゃら、へそがちゃおわかす。だらか、
満額になったのなら払い戻ししてしまったて、捨て台詞の５つぐらい言えば、と思ってはいたのですが、あまり予想で言うのも違っていたらかっこ悪いということで、＃１のような表現にしたのです。
どこの銀行でも、かならず住所変更はしますと確約書は書かされますし、火災保険などの大事な書類は新住所に書き換えさせられますし、郵送で重要な書類をそのその新住所に送付してきたりします。
でも、まだ、住める状態にないとかいって、ずるずると・・いくこともできないことはないです。
どうせ、ローン控除もそんなに（ほとんど）ないでしょうし。
銀行をかえても飛び込みで一発でなんとかなるのでは。
今回にこりて、あまり不利になりそうなことはしゃべらないことです。
しゃべらなければ、結婚するわけでもないし、探偵などだれもやといませんよ。

お礼

こちらこそありがとうございました。

何処に住んでいるのか等の質問用紙を書かされた時に余計な事までしゃべって失敗したみたいですね。

「ろうきん」は諦めて他の金融機関を当たってみます。

ってか、宅地の分譲業者に紹介してもらった方が早かった気がしています。

回答No.2

86tarou

実際に住むのならセカンドハウスとはならないでしょう。複数の不動産を持ってる人なんていっぱい居ますし、その人達も住宅ローンを組めないなんてこともないですし。
ということで、理由は他のことにあると思いますが如何でしょうか？金融機関からすれば住宅ローンは完済してくれれば儲けになる美味しい話ですし、これに問題があると考えているのかもしれません。審査に否決される理由は個人信用情報に問題がある、定年までのローンとして収入に占める返済率が高過ぎる、担保価値不足等でしょう。私が思うに年齢が一番のネックになっているような気がします。
そうではなくてセカンドハウスと言うことだけが問題なら、他の金融機関にも相談してみてください。殆どのところでセカンドハウスになるなんて言われませんから。逆にローンのない不動産ですから資産となり、貸し易いと思いますよ（借りるのに何か問題があるなら、その不動産を担保にすれば良い）。

お礼

ご回答ありがとうございました。

金融機関から個人信用情報の審査に入る前にお断りさせていただくと連絡がありました。

やはり新築物件に住まないで賃貸に出すのではないかと言うのが理由だと言われました。

マンション購入したばかりでキャッシュがないのでローンを考えましたが、なかなか大変なんですね。

妻は公務員で私とほとんど同じ年収ですし、妻の退職金も１千万円以上は見込めるので完済ができないようなリスクは考えられないのですが、金融機関によって違うのですね。

財形住宅貯蓄をしていた関係でその窓口の金融機関に相談したのですが、ガッカリでした。

他の金融機関にも相談してみます。

回答No.1

oo14

本来は税法上の問題で、そこに住民票を移せばよいだけのことで
郵便物が住民票のあるところに届けば、なんら問題はありません。
銀行が本来融資と関係のない妻の資産やあなたの身辺の調査をしているとは思えません。
条件違反をいやがってか、年齢上の理由があって、ていの良い断り文句のような気がします。

お礼

ご回答ありがとうございました。

金融機関から連絡がありまして、審査に入る前にお断りさせていただくと言われました。

やはり投資目的で新築するのではないかと言うのが理由の様子です。

投資目的の方はキャッシュで買っているので逆なのですが、信用されていない様子です。