不動産バブル時、脱税はなかったのか？

質問

現代社会でバブル崩壊前後を勉強しています。

不動産バブルで雪ダルマ式に資産が増大したのは、不動産価格がそれだけ上昇しただけでなく、
それに伴って転売が続けられた結果なのだと思いますが、転売に際しての課税が正規になされ
なかったことがその誘因になった、という仮説を立てました。

不動産売却時にきちんと申告が為されていれば、２０％が課税されます。
この税金を払ってなお著しい利益を上げたとは思えないのです。
つまり、申告は為されなかったし、税務署がその脱税行為を発見できなかったのだと考えます。

それとも、税務署は個々人の不動産売却を自動的にトレースして課税する能力があるのですか？

回答No.5

potatorooms · ベストアンサー

＞　個人の短期譲渡であれば利益の39％を課税される、

法人でも個人でも、事業目的の場合、課税は売買額に対してではなく、「利益」に対して行われます。年度内に利益を出さなければ、課税はされませんし、利益を圧縮すれば、課税は少なくなります。
居住目的でもないかぎり、売りっぱなしにすることはふつうはありません。（当時は特に）
いろいろと簡略化して説明しますが、土地にしろ、マンションなどにしろ、転売が繰り返されたのは、売却額と同額以上のものを購入した場合、不動産の売却益を生んだとみなされないからです。（株式でも同じです）

ご質問は、資産が増えたのは、転売を繰り返した際に、課税をされなかったからではないか、という疑問ですよね？　その疑問は、売却して現金としての利益を手にすると課税されるため、新しい投資（投機）先としての資産を購入することを繰り返したためです。
１０のものを売るときに１１になったとしたら、年内に１１以上のものを購入すれば課税を圧縮できます。これが繰り返された結果、資産が大きくなったんです。

お礼

ご面倒をおかけしましたが、ようやく理解できました。

有難うございました。

回答No.4

potatorooms

＞　「譲渡益」を記載せずに通常所得のみで確定申告をした場合、税務署は額面通りに見て、結果、脱税が見逃されたということなのですか。

いいえ。「脱税」の話しはしていません。個人でも法人でも資産の売買は単年度単位でみます。消費税のように売買した瞬間に課税されるわけではありません。

補足

＞「申告をきちんとしているからこそ、課税対象にならない」

譲渡利益をきちんと確定申告した場合、
個人の短期譲渡であれば利益の39％を課税される、
と解釈しています。
そこで「申告をきちんとしているからこそ、課税対象にならない」が理解できませんでした。

ご面倒でしょうが、この点をあらためて教えていただければ幸いです。

回答No.3

potatorooms

＞　不動産売却時にきちんと申告が為されていれば、２０％が課税されます。

他の方も指摘しているようですが、当時の話なら、「個人」で行っても、これは誤りです。申告をきちんとしているからこそ、課税対象にならないケースがあります。これを勉強されるのが先のようです。
なぜ頻繁に「転売」が行われたかは、ここにヒントがあるのは確かです。

ただ、これって、当時のごくごく一般人でも（当時、高校生だった私でも）知っていることなので、「仮説」に値するものではないですよ。かなり「常識」の部類ですから。
株式でも自分の住居にしない住宅（投資対象ってことね）の場合でも同様の話があります。そちらも一緒に知っておくとよいかも。

補足

ご指摘有難うございます。

さて「申告をきちんとしているからこそ、課税対象にならない」とのことですが
よく理解できません。

まさか、「譲渡益」を記載せずに通常所得のみで確定申告をした場合、
税務署は額面通りに見て、結果、脱税が見逃されたということなのですか。

教えていただけましたなら幸いです。

回答No.2

at9_am

> 不動産売却時にきちんと申告が為されていれば、２０％が課税されます。

まず、これは個人の場合（所得税＋住民税）です。長期の場合、売却益（つまり値上がり分）の20％が課税されます。
個人が売り買いして土地ころがしにより巨額の利益を得ていたわけではありませんから、個人の場合を考えるのはあまり適切だとは思いません。

法人の場合は法人税ですが、法人税には不動産売買を分離課税する規定は現在はありません。当時は、法人税等の実効税率は50％を超えていましたが、土地の譲渡益には20％を上乗せする規定がありました。なので、実効税率で土地の譲渡だけなら70％ほどの税率になるはずです。
とはいえ、だだ土地を右から左に流していたのではなく、土地を「開発」して、例えば二束三文の原野を造成して宅地として分譲したわけですから、きちんと売れればもうけはかなりのものになるのは理解できると思います。

> 税務署は個々人の不動産売却を自動的にトレースして課税する能力があるのですか？

既に回答もあるようですが、不動産取引については、登記がなされるため、少なくとも取引の有無については確実にトレースすることが可能です。
取引価格については、銀行等の記録からトレースが可能です。払った側と貰った側の両方を付き合わせれば、それほど難しくはありません。

それから、地価税について述べている方がいますが、地価税は平成3年導入なので、バブル期（平成元年まで）には全く関係がありませんね。1998年には停止されているので、わずか6年程度しか施行されなかったレアな税ですが。
一応、解説しておくと、100万円の土地では課税されません。地価が１平米3万円以上の土地について、資本金1億円超の大企業以外は15億円を超えた部分、大企業は10億円を超えた部分の0.3％が課税されます。
なので、50万円の税を納めた土地があったとしたら、その土地は1億6千万円（＋10億円）という、地価税の額なんて誤差に見える位の金額だったはずです。

お礼

法人の場合をご説明いただきまして有難うございました。
70％の税金を支払っても企業が利益をあげられた仕組みを再考してみたいと思います。

個人の場合、短期譲渡の課税は39％ですね。
クラスメイトの父親が、当時銀行から借金をしてマンションを一部屋購入し、
値上がりを待って売却。その利益を基に借金を加えてさらに高額のマンションを
購入し、売りぬき相当な利益を得たとのことでした。
事実はご本人に訊いてみるしかないと分かりました。

回答No.1

fujic-1990

その仮説は間違っていると思います。

（１）　不動産を転がしたのは不動産業者・土地ブローカーですが、建物では譲渡益の９０％を税金に盗られていたはずです。

　土地所有者からは、譲渡した時に譲渡所得税を盗るほか、持っている間にも「地価税」という税金も盗っていました。

　勝手に税務署が、「この土地は坪１０万円だったのが坪１００万円になりました。おめでとう、９０万円儲かりましたね。９０万円価値が上がったと申告して地価税を払ってください」と法定したのです。

　誰かが「坪１００万円で買いたい」と言ってきた事実があったか、というと、全然ありませんでした。

　「価値が上がったから、対価としての家賃も上げる」と言ったら、居住者の皆さんは声をそろえて「全然価値なんてあがってない」とおっしゃいました。

　日本の税務署（大蔵省）だけが「１００万円の価値がある」と言っていただけだったんです（論拠不明）。

　「売って、実際に９０万円の利益を得てから課税してくれ」と言っても認められませんでした。持っているダケで９０万円儲かっているのだから払え、と。

　で、相続時などに坪１００万円で国が買ってくれたかというと、たまたま知っているケースでは、１００万円（税務署の言い値）での物納は拒否されたそうです。国も坪１００万円の価値があるなんて思っていなかったのですよ。

　そういう税金の盗り方をしていました。

　ですから、持ち主が売る時は、当然盗られ済み分の税金を上乗せして、希望以上に高く売らないと儲けが出なかったのです。

　質問者さんは、例えば１０万円で買って、持っている間に地価税として５０万円盗られた土地を売るとき、６０万円以上で売りませんか？

　１０万円で買ったのだから、と、１０万円で売って満足しますか？

　各種の重い税金は、「土地価格を高くする」方に大貢献したのが現実です。

※　余談ですが、一定面積以上の土地保有者にしか地価税は課税しませんでしたので、一般の国民は地価税による被害を受けませんでした。

　で、正義の味方を気取るマスコミも、一般国民も、含み益にも課税したいという国家大蔵省の意見に対して、気楽に「そうだ、そうだ」と言ったんですねぇ。

　ですから、地価税なんて言葉も知らないと思いますよ。

　ちなみに、地価税は、まだ廃止になっていないはずです（停止になっているだけ）。

（２）　税務署は、登記すれば、売買を把握できます。買い主はどこかで登記します。

　ＡがＢに１０万円で売った事実を把握していて、（ＢＣＤと転売されて＝税務署は知らない）ＥがＦに坪１００万円で売って登記したのを把握すれば、Ｅに、差額の９０万円を儲けとして課税すれば十分でした。

　Ｅがそんなに儲かっていないと主張する時は、Ｄとの売買契約を税務署に見せるでしょう。

　そしたら税務署はＤから税金を取ればよいのです。

　Ｄもそんなに納税したくなければＣとの契約書を見せて、そんなに儲かっていないと言うでしょう。

　以下、繰り返しです。

　税金は、芋づる式にどんどんついていきます。

　「所得」はともかく、不動産の売買について、課税し忘れる、課税できないというようなことがあったとは思えません。

　ゆえに、質問者さんの仮説は間違っていると思います。むしろ、逆ですね。

お礼

早速、詳細なるご説明をいただきまして有難うございました。
あらためて勉強させていただきます。