不動産の配偶間での名義変更は可能？

質問

配偶者名義の不動産(マンション）を私名義に変更可能でしょうか、又、その際、税金、手数料等どうなるのでしょうか？
購入：3,000万、ローン残：2,500万、配偶者単独名義、現不動産価値：2,000万
よい方法があればお願いします。

回答No.4

noname#184677 · ベストアンサー

>財産分与５０：５０として、妻がそのまま住み、ローンもそのままで、財産分与としたら、
即ち、マンションの所有権を半分づつとしても、ローンはそのままなら、ローン名義人に
支払義務が生じます。

＞私は、負債の半分２００万を支払う事になるのでしょうか？
そういう話し合いも可能ですが、実際の負債の名義人は質問者様ですから。全部の負担を負います。
所有権とローンは無関係です。他人に所有権を渡すときはローンを返済してから渡す。

＞離婚となります。その場合良い分与の方法ありますでしょうか？

いずれにしろ負債２５００万、時価評価２０００万ですから５００万上乗せしないとこの不動産は
売れません。奥様が離婚後も住みたいなら
ローンを奥様が肩代わりして一旦全額返済し新たに２５００万借り入れる
　物件の担保価値が低いから自前で５００万用意しろといわれるかも。

お礼

ありがとうございます。
質問内容が、不明瞭ですいません。
妻は、「家は自分名義、ローンも自分名義」あなたは出て行ってください。全て私の個人の物ですと言い切っています。
実際の支払いについては、妻の口座に私が毎月振り込み、妻口座から引き落としとなっています。
ですから、妻は控除も受けています。私は全くありません...

マンションは、妻名義(登記簿)、妻名義ローンですので、妻がそのまま住んで、１０００万分の財産分与請求がベストですね。
よい方法ありますでしょうか？
別途ですが、妻は有責配偶者になります。慰謝料は今の所別途考えております。

回答No.3

noname#184677

#2です。結婚してからの財産ならば、登記の名義がどうであれ税法上は共有で
共有財産は離婚に伴う財産分与は課税されません。
しかし離婚でない場合贈与としてして扱われます。
お話のマンションは、取得時から価格が下がり、さらにローンがあります。
ローン（負債）を引き継ぐことはできずに、負債を代位弁済するわけで税法上
贈与税がかかる心配はないです。

お礼

ありがとうございます。

更に申し訳ないですが、財産分与５０：５０として、妻がそのまま住み、ローンもそのままで、財産分与としたら、私は、負債の半分２００万を支払う事になるのでしょうか？
えぐい話しですが、相手に問題があり離婚となります。その場合良い分与の方法ありますでしょうか？

何度も質問させていただきすいません。

回答No.2

noname#184677

宅建主任有資格者で離婚経験者です。

まず、質問者さまは男性（プロフィールから拝察するに）配偶者様が結婚前に購入された
マンションを質問者さま名義に書き換えるというお話と拝察します。
この場合、、特有財産ですので、離婚でも財産分与の対象となりません。

また、一般に夫婦間での不動産名義書き換えは「贈与」にあたり贈与税が課税されます。
税額はこちら
http://123s.zei.ac/zouyo/zouyozeigaku.html
ローンを移転せず所有権移転だけするとまともに課税される可能性があります。
所有権移転登記は、登録免許税、司法書士手数料あわせて１０万程度と記憶しています。

＞よい方法があればお願いします。
すでに残債割れしていますので、ローンと所有権を一緒に譲渡されてもメリットはないです。
売っても負債が５００万残る。奥様が負の資産５００万を保有していてそれを質問者さまが
肩代わりする話になります。
具体的には、
(1)２５００万円の住宅ローンを質問者さまが肩代り。（ローンを組んで代位弁済 ）
(2)所有権移転登記

共有財産（結婚して取得したもの）なら離婚の際に差額を繰り上げ返済するなりして
売却するか、必要なものならどちらががローンを組んで買い取る話になります。
財産分与には贈与税はかかりません。

お礼

ありがとうございます。
説明不足すいません。不動産は、婚姻後新築で買いました。

元々、配偶者が勝手に進めて購入したマンションになります。
ローン/保険配偶者単独、支払いは、私から、配偶者へ振り込み、配偶者から返済。
車もあります。前の車の支払いが終了したら、突然、一回り小さな車が良いと言い出して、高級車を購入しました。妻名義、妻ローン、残３００万、これも変更したいと...
ここに来て、不動産名義、自分名でのローンは不安があるとしています。
もう一つ、この様に勝手な事が多い妻なので、離婚を考えています。
私が、損をせず分与、又は私名義にする方法はあるでしょうか？

回答No.1

oyazi2008

登記名義を所有権移転することは出来ますが、何のメリットもありません。
まず、現在配偶者借入れ名義の住宅ローンの銀行などに、移転した事実が判明すれば一括返済を求められます。これは金銭消費貸借契約の約定に違反するからです。また、質問者さんに借入れする資格（信用と年収など）があったとしても借入人の変更などは相続でもない限り、出来ないのが一般的です。
この借入れの部分が一番ネックです。

所有権移転をする場合は、そこにお住まいになっているのでしょうから、租特が使え登録免許税が安くなります。あくまで固定資産税評価額に対しての課税ですから、詳細まではそれがわかりませんと回答できません。おおよそ司法書士の報酬を加えて15万あれば十分かと

贈与税はかかります。借金はあくまで借入人の借財で、質問者さんが支払い義務はありませんので、負担付贈与とは見なされません。この場合は、土地は路線価、建物は固定資産税の評価額が課税の元になる金額です。これは結構かかりますよ・・・・

不動産業者ですが、このような相談は「離婚」などが原因でいただくことが多いですが、上記のことから所有権移転はお勧めしていません。借金自体はそのまま現借入人が支払っていくのでしょうから、将来的な名義の変更を希望するのであれば、所有権移転請求権仮登記など予告登記などをされたほうが良いと思います。これは司法書士の先生に相談してみてください。このような登記がある状態で第三者は買いません、要は勝手に売却されることを阻害する登記です。
また、公正証書などで、その内容をキチンとしておくことも必要です。これは公証人役場ですが、司法書士の先生が段取りしてくれます。
「離婚」など関係なかったらすみません。スルーしてください。

お礼

お礼が遅くなり申し訳ございません。
離婚も視野に入れております。離婚の場合、この不動産のベストな処理、相続等ありましたら、アドバイス願います。
離婚となれば、相手側の責務は大きいです。