不動産の仲介手数料の質問

質問

事業用借地として賃貸している土地を売買する場合、土地値の売買金額に対して3%はわかりますが、借地人の敷金返還義務も地位承継により引継ぎますが、例として「土地値一億＋敷金返還債務5000万=1億5000万円」として、売買契約書に1億5000円と記載して、1億5000万円の3%を仲介手数料として宅建業法上問題なく請求できる契約は、どうすればいいでしょうか？
返還債務の負担付の売買契約にすると1億円に対してしか3%の計算ができません。
任売で敷金が高額であり、仲介手数料で諸経費を諸々をもたなければならず、どなたかうまく業法に抵触せずうまくできる契約書の作成の仕方を教えて下さい。

回答No.2

oyazi2008

ＮＯ．1です。再度回答します。
売買契約書はあくまで15000万円、重説や契約書に借地契約と貸主の預け入れ保証金5000万は引き継ぐ旨を明記。
5000万に関しては、契約書にその処理の仕方をごちゃごちゃ記載する必要はありません。売主の内情として、1億の金と5000万の保証金返還が必要でそうなったのでしょうが、あくまで売買契約はその経緯は関係がありません。

別紙の保証金受領証などを作成し、買主から売主宛5000万分発行してもらえば良いのです。実際に1億の現金しか動かなくともこれは税務署も問題ありません。
＊売主は15000万の土地代金領収書＊買主は5000万の保証金受領証　　です。

一般の賃貸継承などのビルや1棟マンションなどの敷金の処理と同様の扱いです。実際の残金授受は預かり敷金控除の上清算する方が多いですから。
実務的に言えば、もう1枚、保証金預り証など買主名で作成し借主宛に引き継いだ旨を通知した方がトラブルは（借主の不安）はありません。これは保証金返還請求権の抵当権等設定していても同様です。まあ業務上の親切なサービス的なものですね。

ですから15000万が売買価額なのですから、土地は消費税も関係ありませんし、15000万に対する手数料請求は至って正常で何ら問題はありません。媒介契約も忘れずに！

お礼

二度もご回答頂いき、本当にありがとうございました。

回答No.1

oyazi2008

業者です。
＞例として「土地値一億＋敷金返還債務5000万=1億5000万円
まずここがおかしくありませんか？敷金返還債務はあくまで売主が買主へ引き継ぐものですから、+（プラス）ではなく-（マイナス）ではありませんか？
要するに買主が支払うのは土地代金1億、売主が買主へ引き継ぐ（差し引き）のが5000万ということですよね。結果5000万が売主に入る・・・このパターンならば業法に沿い1億に対する手数料以外請求のしようがありません。お解かりの通り保証金は償却する契約でない限り全額預かり金です。売主の資産ではなく借主の財産です。ここはかじり様が無いですよ。

それとも1億5000万で売買して5000万は保証金へ充当、実質1億が売主の手元に入る契約ですか？これなら何の問題もありませんが・・・・・
15000万で契約して、5000万の保証金受領書をやりとりするだけですよね？当然に15000万に対して仲介料を請求できる。買主は土地は1億5千万で買って帳簿上5000万は保証金で預かり金処理、問題ありません。実際動くお金は1億ですが・・・・どちらなのでしょう？？

売主がそれを承諾しているなら、コンサル費用でも何でも良いと思いますよ。売主も承諾しないし、前者の様なパターンなら法に沿っては無理でしょう。任買とありますが債務整理などで債権者の支出の同意等必要な契約であれば無理ですね。

お礼

早速ありがとうございました。
聞きたい事は後者であり、土地売買契約書の金額を1億5000万円にして、特約に土地賃貸借を承継する事。そして、敷金返還債務5000万を引継ぎため頭書売買金額から控除の上代金を支払う事とする。
以上にして、1億5000万に対して3%の手数料計算で業法上問題ないか、聞きたかったのです。