換価分割の際の遺産分割協議書について

質問

先日亡くなった父が、自宅とは別に未使用の土地（更地）を一筆所有しており、以下の理由から登記上は私（A）の単独相続の形として、売却後諸費用を控除した売却代金を弟（B）と2名で2分の1づつ分配する（換価分割）ように考えました。

(1)　代償分割にしても、当該土地が必ずしも売却できるとは限らないこと。
(2)　他の相続人（母・弟1名）はいずれも遠方におり、売却手続（仲介業者や買主との契約）は私一人で進めるのが便利であること。

このため、次の内容を記載した遺産分割協議書を作成し、法務局の登記相談窓口に提示したところ、「この記載内容では、登記は（すんなり）通らないかもしれない」との反応で、暗に2分の1づつ共有にしたほうがいいとの意見でした。

『相続人AおよびBは、次の不動産を売却換価し、その売却代金から売却費用（不動産仲介手数料・契約書作成費用・登記手続費用等）を控除した金額を、AおよびBが各２分の１の割合で分配するものとする。
　なお、売却はAが担当し、平成２５年３月末日までに、金○○○万円以上で売却するものとするものとし、この条件で売却できないときは、再協議のうえ、売却代金を減額して再度売却手続きを行うものとする。』

ご質問なのですが、上記の文言の修正で私単独への移転登記が可能なようにはできないのでしょうか。またもし難しいのなら、換価分割以外の方法で私の希望条件を満たす代替手段はあるでしょうか？
なお、譲渡所得税の問題については、国税通達等により承知済みです。

回答No.2

buttonhole · ベストアンサー

>私（A）の単独相続の形として

　なのに「相続人AおよびBは、次の不動産を売却換価」という内容では、Ａが単独で相続したことが明確になっておらず、むしろ、Ａ及びＢの共有の形で相続すると解釈した方が自然です。ですから、「次の不動産はＡが相続する。ただし、Aは遅滞なく当該不動産を売却し、その売却代金から売却費用（不動産仲介手数料・契約書作成費用・登記手続費用等）を控除した金額の２分の１の額の金員をＢに支払う。」というように、明確にＡが単独で相続する旨の内容にしてください。（課税上の問題が生じないように税務署にも内容を確認してもらってください。）

お礼

回答ありがとうございました。

管轄税務署に出向き、贈与税の課税対象には当たらない旨確認を取って来ました。
今週中にでも、オンライン申請で登記申請する予定です。

法務局も税務署も、共有にすれば面倒な事にならないのに…と共通した反応でした（笑）

回答No.1

tk-kubota

相続登記に添付する協議書は協議が成立した協議書でなくてはならないです。
内容から見て、この協議書は「条件付き協議書」です。
これですと「登記原因証書」とはならないです。
従って、対外的(法務局)には、A以外の相続人は「相続放棄」すべきです。
そして、相続人間の内部関係では、摘記のような契約すればいいです。
税金等に関しては、事実関係に照らし申告します。

補足

複数の司法書士・行政書士さんのHPに、以下と類似の記載があります。

登記申請書の表現の問題かと思っているのですが、法務局の担当者も多少付き合いのある司法書士もどうもピンときていないようです。

『「換価分割」と言い、煩わしい売却手続きを簡素化するために、共同相続人のうち代表者1名の名義に不動産の相続登記をしたうえで売却処分し、その換価代金（売却益）を他の相続人に分配することがよくあります。
この場合でも、共同相続人のうちの1人の名義で相続登記をしたことが、単に換価処分のための便宜のものであり、その代金が、遺産分割協議の内容に従って実際に分配される場合には、贈与税の課税が問題になることはありません。つまり、遺産分割協議書にきちんと換価分割をする旨の記載があれば（以下略）。』