管理組合法人の工事計画予算の適否

質問

集合住宅の管理法人で大規模な補修工事を計画していました。
専門委員会により計画を推進し予算化の時点で4社による見積もり合わせを行いました。各社の内容を比較検討のうえ推薦予定業者を決めていました。
2年後に実施することになり、その時点で専門委員会が推薦予定業者に見積内容を確認して金額を再確認（再見積もり）した。
2年前の価格との比較で増減の比率を計算した。その比率を他の3社見積もりに適用して計算したものを見積もり比較書として採用した。実際に再見積もりしたのは候補業者1社のみ、他の3社は委員会の比率比較計算による見積もり（スライド式と称している）で応札金額と表示された。
時価での各社見積もりをこのようにして作成比較することは建設業界の常識的なことなのか、社会一般の公正な予算執行の方法として許されるか。
この適否についてご専門の方、的確なご教示をいただければ幸いです。

回答No.3

noname#162034 · ベストアンサー

>専門委員会により計画を推進し予算化の時点で4社による見積もり合わせを行いました。
区分所有者の中に建築士資格のある人や建設会社勤務の人がいればいいのですが
大抵は半可通の素人の集まりだったりしますね。それも２～３人集まればいいところでは
ないでしょうか。大抵は理事会メンバーと長期修繕委員が合議して話をすすめる形が
多いのではないでしょうか。

＞各社の内容を比較検討のうえ推薦予定業者を決めていました。
工事発注というのは、先に工事仕様を定めてその見積りをとるという順番ですが、大規模
修繕の場合、工事内容は「推定」で見積もるケースがあります。
大規模修繕ではまず現況調査。その結果劣化度がはっきりして対策の内容も明確になります。
もちろん長期修繕計画はつくりますがあくまで概算ですから、実際には竣工図面と現況に基づき
数量と劣化度を想定した見積りが必要になります。
とはいえ、マンションの場合はだいたい類型化した改修内容であったりします。

１０年～１５年の大規模回収なら、
(1)外壁タイルの浮き対策、タイル洗い、コンクリートの亀裂、レフロレセンス（コンクリート中の炭酸カルシウム
の染み出し）確認・対策
(2)窓および打ち継ぎ目地シーリングやりかえ
(3)外部鉄部塗装替え
(4)外廊下、バルコニー内側塗装替え
(5)揚水ポンプ点検制御部品取替え

必要なのは、外壁の面積、窓周りなどの数量です。正確な数量や劣化調査がないことには
見積りの精度は低いといわざるを得ません。

＞2年後に実施することになり、その時点で専門委員会が推薦予定業者に見積内容を確認して金額を再確認（再見積もり）した。

要するに、４社のうち１社に絞って再見積りということですね。
ここでその後の調査報告書とか数量調書とか出していないなら、再見積りの意味がよくわからないですね。
https://www.kensetu-navi.com/bunseki/shisu_shizai/doukou/201112.html
ここ２年で建設物価指数は微増こそすれ下落はないと思われます。

＞2年前の価格との比較で増減の比率を計算した。
各社の価格の差は、数量・工事内容の差なのか、単金の差なのか

＞その比率を他の3社見積もりに適用して計算したものを見積もり比較書として採用した。
これは、理事会の作業で無く管理会社の考えでしょうね。
彼らはともかく早く仕事を片付けたい。

＞実際に再見積もりしたのは候補業者1社のみ、他の3社は委員会の比率比較計算による見積もり（スライド式と称している）で応札金額と表示された。

見積り条件が以前と変わっているのなら４社見積りをする意味がありますが、提示する資料等が
同じなら、これでもかまわないと思われます。
もし２年間に調査など実施し、詳しい資料があるのなら４社に再見積りすべきでしょう。

＞時価での各社見積もりをこのようにして作成比較することは建設業界の常識的なことなのか、
あまり聞いたことがないですが２年前の見積りで業者選定が終わっていると考えれば、再見積りだけで
他の３社の見積りは不要。それを時点補正と称して勝手な数字を作るのは間違ったやり方ですね。
実際に、３社が提出した数字ではないわけですから。区分所有者を騙す行為と言われてもしかたが無い。

仮に、推薦業者と理事会・大規模修繕委員と業者に癒着があった場合（キックバックをもらっているなど）２年前の
見積りの段階で他社に渡さない情報（工事費が安くすむ条件など）が流れていたら、恣意的にこのような
やり方をしていることになりますね。

ただ、私が思うにはマンションの大規模修繕は業界がダンピングしまくりの世界で、仕事ほしさにいくらでも
安値入札は当たり前の状況になっています。癒着などあってもすぐひっくり返ります。
ですから逆に、調査を何度も重ねて、工事内容を絞り込んでコストを下げていくのが王道です。
そのためには度重なる見積りをとることになります。

実際に区分所有者と工事業者の癒着ではなく、管理会社と工事業者の癒着ではないですかね。
理事会の資料を作るのは管理会社ですから、管理会社の息のかかった業者に発注できるように
理事会をしむけている可能性はあるかもしれません。
あるいは、悪意でなくめんどくさいからそうしているという場合もないわけではないですが。

回答No.4

noname#162034

＃3です

非常に好意的な解釈も可能です。

つまり、大規模修繕には専門業者の調査が必要だ。だから先行して業者選定をすべきだ。
２年前の見積りは、その業者選定のためのもので
その推薦業者が２年間で、建物を詳しく調査し（費用は持ち出しで）精密な調査結果に
基づく改修計画を立てた。
例えば外壁タイルの浮きは、赤外線で調べたり手の届く範囲はかなづちで叩いて調べた。
図面も竣工図に基づき数量をひろった。

これでやっと、大規模修繕工事の発注仕様書・図面ができたわけですが、これを元の
４社に見積りをとると、推薦業者に調査工事の金がでなくなる。
そこで、１社だけにして、他者は・・・・・

それもイカサマだなぁ。
本来、長期修繕積立金から調査費用は支弁すべきなのです。その調査にかかわった
業者は本工事の見積りに参加させない。ただ、よほど大きなマンションでないとなかなか
予算がそこまで組めない。

お礼

ご丁寧なご回答をいただき御礼申し上げます。
設問内容が概要的でした。今回の見積仕様書は設計会社に依頼して見積仕様書として引き合いして見積提出してもらっています。
2年前の見積は発注先を選定するためのものでした。従いまして、見積比較表にして内容の適否を検討しております。うちチャンピオン（A)社を予定しました。ただし内示とか仮契約とかは無し。
紆余曲折あり実施が2年度遅れましたのち、今年度内実施となり昨年の期初に発注する段階で担当委員会が発注答申書を起案したのですが、4社競合見積の比較検討書内容になっていましたが実状は計画チャンピオン社（A)のみ見積引合して見積提出させ、A社見積の単価変動（上昇率）を他3社の見積単価に当てはめて見積を作り上げてしまったのです（委員会はスライド方式で妥当性を主張）。
このことの是非が問題であり、今後も同様なケースが発生しかねません。
社会一般の通常な判断を仰ぎたい次第です。
お手数ながら専門的なご判断とご教示を宜しくお願いします。

回答No.2

yana1945

回答者１の方の考えに同意しますが、

１）２０１１年３月１１日のマンション被害の情報を受け、大規模改修の、大幅見直しを実施。

２）高層ビルの建築規制を、国土交通省が開始した、とのニュース報道を受け、
新建築基準法に基づく工事にするか、現行法で行くかの判断。

３）以上を踏まえて、再提案、再見積り依頼です。

お礼

面倒な設問にご解答いただき有難うございました。
計画から3年経過しており、計画段階の見積では応札社には見積の負担がかかりましたが設計などの負担は一切なしです。
当然実施段階で見積引き合いして訂正な価格で契約するのが当たり前ですが、チャンピオン（A)1社の見積をとり、他社（３社）は計画引き合い時の見積を（A)の単価変動率をもって計算して作り比較対象として、（A)社が妥当という結論をだした。この方法が妥当か不当かというのが質問の真意でした。

回答No.1

tk-kubota

全文を拝読しますと、ナンセンスなことと思います。
もともと、2年後の施行を現段階で相見積もりすること自体が間違いと思います。
一般的な見積の有効は1ヶ月程度です。
それで、2年前の見積を「2年前の価格との比較で増減の比率を計算した。」と言うような単純なスライドで計算はできないはずです。
従って「・・・建設業界の常識的なことなのか」は、「そうではないと思われます。」と言うことができ「社会一般の公正な予算執行の方法として許されるか。」は「施主として間違い」と思います。
元来、材料代等刻々と変化していますし、社会情勢も変わります。
2年前をスライドで決めることなど常識外れと思います。
臨時総会でも開催し、再度、相見積もりし、その中で決めることと思います。

補足

ご回答有難うございました。設問の仕方、内容に不備ありご判断を迷わせたようで済みません。
本件工事は計画として３年前に計画検討されて次年度実施の予定でありました。諸種都合あり一年間保留され今年度に実施となったものでした。計画段階で施工業者の選定までを考慮して4社合い見積とっていました。比較検討しA社（仮名）を予定業者として選考はしていました。
仕様内容の変更はなく、数量施工仕様も変わっていません。ただ2年経過していること、業者の確定はしていませんでしした（内示とか仮契約）。
そのような経過から、今年度実施となり業者決定をするにあたり、当時の修繕委員会および実施委員会が計画時の予定業者に再見積もりを提出させました。
委員会がこの業者A社の見積を基準にして、A社単価等の上昇率を計画時引き合いの3社見積単価に当てはめて計算したもので応札価格として比較表をつくり、計画段階の予定業者が妥当であるという答申書を提出したものです。時価ベースの競合見積として比較表にした。A社が妥当であると言えるのか、その妥当性は？。
この発注方式の妥当性、見積もりの在り方の適・不適を問題にしております。
公共の予算を使う仕事です。実施段階で正式に見積もり引き合いして内容の適・否を評価しての答申であれば問題は無いと思いますが、スライド方式として正式な方法であるとういう委員会の見解は如何なものでしょうか。というのが設問です。