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家を売って別の土地に新築する時の税金
親の土地に建てた築17年の家を妹（私とは別居・別性、親と同居）へ譲って、別の土地（親所有）に新築を考えています。 違法な脱税とか全く考えていませんが・・・ １）私から妹へ譲渡した際の税金、売った場合とあげた場合 ２）家を売却して新築する際に生じる税金などなど、どんな税金がどの程度生じるのか教えてください。
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＞売った場合とあげた場合 あげた場合は贈与税の対象となり高額な贈与税を支払う必要が出てきます。 基礎控除は１１０万円しかなく、税率も累進で高額な課税になります。 お勧めできません。それならば建物の名義をご質問者そのままにしてただで貸した方がよいです。 以下譲渡（妹さんに対しても同じ）するという前提で考えます。 まず、ご質問者にかかる税金。 1)不動産譲渡所得 下記ＵＲＬをご覧ください。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3208.htm 取得価格が不明な場合は売却価格の５％となりますのでかなりの部分が課税対象になります。 なお、妹さんに市場価格よりも低く売却するとその分贈与となりますのでご注意ください。 金額については税務署で贈与にならない価格を確認してください。基本的には路線価や固定資産価格に一定倍率をかけた方式で算出します。 特別控除として、 http://www.taxanser.nta.go.jp/3302.htm がありますので該当すると、３０００万円まで非課税ですから税金はかかりません。 上記以外にマイホーム買い替えの特例もあるのですが、適用が今年末までなので割愛します。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3355.htm 2)売却後新規取得時にかかる税金 新規にかかる税金は、通常の住宅購入時にかかる税金と同じです。 ＜建築の契約にかかわる＞ １）消費税 ２）建築契約書の収入印紙 数万円 ＜登記にかかわる＞ ３）登録免許税 ０．１５％（平成１７年３月３１日までの特例） ４）税金ではありませんが司法書士報酬など 数万円 などなどで大体２０万円程度。 購入後 ５）不動産取得税（都道府県税） というのもかかります。 標準だと３％位かかるのですが、住宅に対する軽減措置などがあり１／２以下ですむと思います。 （自治体により更に税額控除するところもあります） あとは市町村からのおなじみ固定資産税ですね。 概略はこんなものですが。
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ちなみに補足しておきますが、 １）マイホームの買い替え特例は今年末までです。 来年以降はわかりません。 ２）譲渡所得の計算では、購入価格は年数により減価償却された価格を使用します。 購入価格そのものではありませんよ。 単純に >以前に建てた金額と今回売った金額の差 ではないことに注意してください。 詳しくは下記ＵＲＬをご覧ください。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3261.htm
お礼
マイホーム買い替え特例という制度があることを初めて知りました。ただ、来年以降どうなるかわからないとのことですので、注目していきたいと思います。詳しく教えていただきありがとうございました。
基本的に不動産の譲渡では分離課税ですから、赤字が出ても他の所得と損益通算ということは出来ません。 ただ先ほど説明を省略したマイホーム買い替え特例を使うと、一定の要件で３年間譲渡損失を他の所得から差し引くことが出来ます。 http://www.taxanser.nta.go.jp/3370.htm ただ親族に対する譲渡を除くなど細かく要件がありますのでご注意ください。 買い替え特例のあらましは、参考ＵＲＬをご覧ください。
お礼
詳しく教えていただきありがとうございました。勉強してみます。 譲渡損失というものもあるらしいのですが、以前に建てた金額と今回売った金額の差は所得から控除されると考えてもよいのでしょうか？