住宅買い替えとネットローン

質問

中古住宅の買い替えを検討しています。

まだ購入物件を探している段階ですので、必要額もアバウトなのですが、
借入はネット銀行を希望しています。

ですが、物件の決定、借入の審査への流れがイメージ出来ず、
本当に借入が出来るのか不安です。

もしも、購入決定後、審査が下りなかった、又は希望より減額された、
などの場合、どうすればいいのでしょうか？

(1)借入が出来なかった場合、契約無効とする特約をつける
(2)別の銀行でも並行して仮審査を受ける
(3)親に借り、確実に物件を手にする。その後、審査が通った借入で親に返す。

等々の方法を自分なりに考えているのですが、
(1)の場合・・・中古住宅の売買、相手が一般の方の可能性も高い。それなのに、
　　　　　　　　こんな特約を言っても受け入れられるのか？確実に買ってくれる人に
　　　　　　　　売ろうとするのでは？
(2)の場合・・・現在、新生銀行を希望していますが、住信SBIネット銀行と並行して申し込み、
　　　　　　　　というのは可能かと思います。でも、どちらもネットなのでなんとなく不安。
　　　　　　　　片方がダメならどちらもダメかも？
かといって、店舗のある近所の銀行だと保証料や手数料が高かったりして、不満が残る。
(3)の場合・・・一番慌てずに済みそうですが、親に借りたお金で支払済みの物件に対して、
　　　　　　　　住宅ローンというものが下りるのですか？
　　　　　　　　極端な話、住宅購入の半年後、支払済みの家に対して住宅ローンを組む、
　　　　　　　　という事が可能なのでしょうか？

まだまだ勉強不足で、無知な質問をしているかと思いますが、アドバイスよろしくお願いします。
一応、仲介業者にも話をしているのですが、業者と提携している銀行、司法書士を
利用しない事を良く思っていないのか、アドバイスをしてもらえる雰囲気ではありません。
かといって、田舎なので他に多くの業者がなく、困っています。

回答No.1

oska

＞購入決定後、審査が下りなかった、又は希望より減額された、などの場合、どうすればいいのでしょうか？

先ず、質問者さまの場合「考え方が、逆」です。
住宅購入の場合は「先ず、融資が確実になった時点で仮契約（条件付き契約）」を行って下さい。
このＨＰでも、「住宅を購入したが、ローン審査に落ちた。どうすれば良い？」という不思議な質問が多いです。
融資が受けられるか否か不確実な場合は、購入しない事です。
昔からの諺です。「捕らぬ狸の皮算用」ってね。^^;

確実な回答としては、１から３は「駄目」ですね。
先ず、不動産屋（仲介業者）から「見積り」を貰って下さい。
「銀行に提出する」と伝えれば、相場に合った売買金額で書類の発行が可能です。
この書類を元に、融資を希望する金融機関に「融資可能か否か」を確認して貰います。
この時点では、未だローン契約ではありません。
ネット銀行に限定しなくても、今口座を持っている金融機関にも依頼して下さい。
今では、ネット銀行も店舗型銀行も「金利に大差は無い」です。

一番重要なのは、物件でなく「質問者さまの、金銭的信用状況」なんです。
複数の金融機関に「融資可能か否か」を確認する事で、「いくらなら、ローンが組めるのか」が分かります。
この金額を基本として、購入希望物件を決めても遅くはありません。

＞まだまだ勉強不足で、無知な質問をしているかと思いますが、アドバイスよろしくお願いします。

私の場合、一戸建て住宅（今住んでいます）とマンション（賃貸中）の二つの住宅ローンを組んでいました。
一戸建ての時は、金融機関５社に設計図と工務店見積りを持って融資相談を受けましたよ。
一番条件の良かった金融機関から融資決定後、工務店に発注しました。
マンションは、転勤先住居として購入しました。
買い替えではありませんが、実質的に質問者さまと同じ融資形態ですよね。
マンションの方も、事前に複数の金融機関と相談しています。
「石橋を叩いて渡る」事が、住宅購入には必要ですよ。

お礼

アドバイスありがとうございます。

もちろん、oska様のおっしゃる通り、私も先に、融資が確実で借入可能額が
分かった上で、物件を決めたいと思っていましたし、それでなければ
物件探しもいくらまでなら買えるのか？ハッキリしない、と思っていました。

ですが、借入審査の手順を調べていくと、借入額決定には大きく2つの条件があり、

(1)経済状況（収入・現在の借入の有無）
(2)購入物件の評価額

この2つの条件から算出した金額のうち、どちらか低い方になります。

今の時点だと、(1)からはすぐ算出出来ますが、(2)が低い物件だと、
思ったより借入が出来ない、という状況が発生します。

また、(2)の審査を受ける為には、購入予定の物件の、売買契約書等の
コピーが必要なのです。なので、物件が確定していない上での正確な
審査は不可能で、物件を仮にでも契約した状況でなければ、
仲介業者も売買契約書を渡してはくれないでしょう。

店舗型銀行なら、外交員にもっと具体的に相談したり、
概算でもいくらぐらいの物件なら買えそうですね、という話も出来そうですが、
やはりネットの方が割安感があります。

利率は店舗型銀行と大差はないですが、
保証料・団信・繰り上げ返済手数料無料、事務手数料が定額（5万）と、
細かい節約ポイントが違う気がします。