マンション経営に関する失敗談

質問

ネットを見ているとマンション経営に関する失敗談が多いような気がします。私の実家の両親が来年からマンション経営をしたいと言っていますが、リスクに関してちゃんと考えているのかが心配なので、現実味のある失敗談を教えて頂けませんか。ただ、当人たちの間では購入はほぼ決定のようなので、信頼出来る不動産会社もご存知の方に教えて頂きたいと思います。

回答No.2

noname#131983

見習い大家です。
多くのアパ・マン所有者はリスクで失敗するというよりも、失敗する必然性を抱えていながらそれに気付いていない、気付きたくない為に勉強すれば良いものを勉強しないという場合が多いような気がします。私の親も然りです。

・税制面や資金繰りの知識（特に減価償却や金利など）
・入居者募集や未収金督促のノウハウ
このどちらが欠けても資金を回収することは不可能でしょう。後者に限っては泥縄式のスタイルでも時勢や入居者に恵まれればリスクは顕在化しない可能性もあります（よほどラッキーな状態が続けば）。しかし、前者は事前に勉強しなかった、或いは不動産屋・マンションメーカーの甘い算盤を鵜呑みにした・・・ということであればそのツケは数年後に確実に「家賃はとれているのに、気付いたら儲かってない」という形でオーナーを襲います。
勉強するには　鹿谷哲也先生の『アパマン経営　なぜ失敗するのか？』を参考にしてください。

>信頼出来る不動産会社もご存知の方
あまりそうお考えにならない方が良いです。他力本願の気持ちがあるうちは、どんな業者から見てもカモでしかありません。自らを助けるものしか助からないと思いましょう。
止めろとか買うなとか言っている訳ではありませんよ。安全で高利回りな資金運用が他に在るわけではありませんので。

回答No.1

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　マンション経営、って、分譲マンションの１部屋を買って賃貸に回すということでしょうか、マンション１棟買って賃貸に回すということでしょうか。それによってリスクは違いますが、雰囲気的に１部屋ということかなと思いますので、その点で回答すると、

　当然「賃借人が入らない」というリスクが1番のリスクでしょうね。立地条件が悪かったり、家賃が高かったり、上下左右の住人のタチが悪かったり、と、理由は様々ですが入らないときは入りません。それでもローンの返済はしないといけません。管理組合に払う管理費・修繕積立金もバカにはなりません。誰も入居していなくても払わなければなりません。多数の部屋を持っていれば、全滅ということはないので、多少融通がききますが、１部屋所有でその１部屋が空いたら苦しいでしょう。

　賃借人と管理組合、近隣住民との関係を調節するのもなかなか苦労です。最近は、賃借人がこっそりペットを飼ったりして、管理組合と紛争になる場合も多くなっています。

　今は地震が問題ですが、自分が住んでいる住宅が壊れた時は、多少でも、お金が政府からもらえますが、賃貸物件はもらえません。だから、地震があるとホテルやなにかが、経営的に潰れます。

　自分が住んでいる部屋を手放す場合は、損益通算ができるようですが、賃貸用の場合、通算できません。私も簿価500万円ほどの物件を200万円ほどで売った時、損した300万円分、家賃収入を減らしてくれと税理士に言いましたが、ダメだと言われました。損益通算したければ、200万円ほどのものを500万円で売って、その儲けと損益通算しろと言われました。今時、簿価が200万円の物件が、500万円で売れるはずはない！　損して売っても、税金はかかります。

　家賃保証などもありますが、あれは、家賃を払うという契約でであって、「月○○万円払う」というの約定は無効です。最高裁の言うところによると、建設会社や不動産会社が、空室リスクはこちらが負担して家賃○○万円は保証する、だから建ててくれ（買ってくれ））、と誘いかけてきて契約した場合であっても、空室が続いていれば借地借家法により「家賃の値下げ要求はできる」そうです。サギにはなりません。それがサギになるなら。超有名な住友不動産などはいまごろ詐欺罪で社長がつかまっていることでしょう。単純な民事問題です。

　管理組合の組合員になるのは、大家です。管理組合の役員などをやらされる場合もあります。単純に、断ればいい、という話にはなりません。

　ざっと、思いつくところはそんな具合でしょうか。