住宅ローンについての質問です

質問

住宅ローンについて教えていただきたいと思います。

現在4,100万円の住宅ローンについて事前審査中です。
銀行は古い付き合いのある第二地銀です。先日審査の申し込みをしましたが担当者では「行けます」とのこと。
安心していいのか分からない状態なのでお聞きしたいと思います。

それはいくつか気になることがあるからです。
・年齢４０歳
・自営業であること（決算書は通常直近３年は必要とのことですが立ちあげ２年弱なので２年分でOKでした。付き合いがあるからでしょうか？）
・カードローン４社の残債が150万ほどありましたが３週間前に一括完済。（事前審査申し込み前です。遅延はありませんでした）
・車ローンあり（月々30,000円残債200万程度）
・公庫教育ローンあり（月々30,000円残債70万程度）
・クレジットカード１枚所有（遅延はありませんがキャッシングリボ払い残債20万程度）
・余談かもしれませんが保証会社は当銀行の出向社員がいるそうです。

決算書を見て返済比率などを計算してもらったうえで担当者は「行けます」と言ってるみたいです。

お聞きしたいのは、
(1)付き合いのある銀行では何か優遇されることはあるのでしょうか？
(2)本審査においてローン関係の信用情報がどの程度影響するのか？
(3)事前審査が通れば本審査は通りやすいのか？

以上です。長文にて失礼します。
よろしくおねがいいたします。

回答No.2

gamigami

なかなか難しいレベルの案件ですね。

１ 基本的に保証会社の保証を受けなければいけない場合、優遇措置はほぼありません。
銀行が直接担保をかけるなら、優遇もありえる。

２ 本審査も事前審査も、個人信用情報は審査に占める割合がかなり高いです。
延滞履歴や借入状況は、事故率や返済比率算出に参照するので、
担保評価よりもはるかに重要。

３ 事前審査すら通らないなら、本審査などしないので、
基本的に事前審査が通らなければ話にならないと思った方がいい。

自営開業２年での住宅ローンは、収入が不安定に近いので、
多くの金融機関は審査すらやりません。

また、銀行担当の『いけます、大丈夫』も所詮は営業なので、信頼度は…？。
この言葉に騙される不動産屋の営業も多々おります。
特に『いけます』は、単に数字上審査対象になるってレベルであり、通るという意味ではない。

通ればラッキー、でも金利幾ら？って気がします。

以上、不動産屋のご意見。

お礼

ありがとうございました。金利は変動で0.925％です。

確かに銀行担当者は営業ですもんね。
ただ「はなから無理だろって人には勧めませんから！」みたいなことを言っていたので思い切って審査してもらっています。

回答No.1

oska

＞付き合いのある銀行では何か優遇されることはあるのでしょうか？

質問者さま及び会社が「将来も、銀行として利益が見込めるか否か」ですね。
将来の安定した経営が見込める場合は、審査でボーダーラインの場合は加算されます。
会社員が、給与振込み先＋勤務先企業の主要取引先銀行に住宅ローンを申し込むのと同じです。

＞本審査においてローン関係の信用情報がどの程度影響するのか？

返済事故前歴（過去数十年）が無ければ、問題ありません。
個人信用情報機関に「ブラック情報」が記載していればアウトです。
クレジットカード枚数についても、何十枚持っていても無関係です。
根拠の無い都市伝説が、増えていますがね。

＞事前審査が通れば本審査は通りやすいのか？

これは、実は別物なのです。
仮審査は、伝票上の審査に過ぎません。
銀行からの融資は、「関連会社である保証会社が保証するか否か」なのです。
銀行が「融資するぞ！」と言っても、保証会社が「保証はしない」と言えば融資は不可になります。
対象物件に、４１００万円以上の価値があるのか？
毎月の返済額（手取り月収の３割前後が限度）は、妥当か？
月３０万円の手取りだとすれば、住宅ローン返済は１０万円以下が安全額となります。
が、他に毎月５万円を返済しているとなると、毎月１５万円が借金返済になりますよね、
手取り月収の５０％が借金返済だと、ポンコツ菅政権と同じで「危険水域」と看做されます。
質問者さまの場合、既に車・教育ローン返済が６万円ですよね。
電卓をはじいて、返済計画に問題ないか調べて下さい。

お礼

ありがとうございました。
銀行は４％の金利で計算すると言われてますので返済比率はボーダーだと思われます。

果報は寝て待てですね。