住宅ローン 債務引責について

質問

住宅ローンの夫婦間での債務引責についてお尋ねします。

現在、独身時代に私が単独で購入した分譲マンションに夫と子ども(1名)と住んでおります。
私の持病と娘の出産を機に、勤めていた会社を退職いたしました。
現在住宅ローンは夫からの生活費の一部(年間100万円未満)と私の蓄えで毎月返済しています。

将来的には再就職するつもりではおりますが、
現在は子育てと持病の治療で、復帰には少し時間がかかりそうです。

できれば私名義の住宅ローンの残高を夫」に引責してもらい、
夫名義で、新たに金利が安い銀行への借り換えができないかと考えています。

整理しますと

分譲マンション　購入価格4000万円　(うち2000万円は返済済み)　残高2000万円
　　　　　　　　　　 返済期間　35年　現在入居7年目(6月で8年目)…ローン残28年
　　　　　　　　　　 名義　私のみ
　　　　　　　　　　 入居11年目から金利が2.5%から4.1%になります。
　　　　　　　　　　 毎月返済(約10万円) 　ボーナス払いなし　　　　　　　　　　

3年後ローンの金利が上がり、返済額が現在より高くなってしまいます。
少しでも金利が低い銀行へ変更したいのです。
現在私が無職なため、私の名義ではローンが組めません。
そこで他銀行で新たに夫のみの名義で残高(2000万円)のローンが組めるのか、
(銀行の審査が通るかどうかは別にして)
その場合どういった手順などが必要かご指南いただければと思います。

その場合、もちろん名義は夫と共有にします。(贈与税も必要ですよね)

いろいろと調べてみましたが、なかなか近い案件がなかったもので
こちらに質問させていただきました。宜しくお願いします。

追記　今のところ、現在のマンションを手放す予定はありません。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

ご質問者の意図はわかりますが、少し思い違いがあるようです。
まず、債務の引責という用語のことですが、責任を取って辞任する場合などに使うものですね。

質問の内容から以下の分析が出来ます。
・購入価格4000万円　(うち2000万円は返済済み)の部分も書いてある条件などから逆算しても、ローンの総額は4000万円ではなく3000万円～2800万円では無いでしょうか。
つまり自己資金でいくらかは出しているということ。

・それとこれまでに約400万円程度の繰上げをしているのでは。現在の残高が返済予定より少なくなっていますので。

住宅ローンと一口に言っても借入先が色々あります。11年目からの金利が決定していることから銀行系のプロパーローンではなく、「住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)」の二段階金利のローンであると判断します。

これの金利が高くなるので安い金利の銀行ローンに借換したいが、債務者が無職のため借換の申込資格がないので、収入のある夫に債務引受をしてもらい借換申込をしたい。
ところが持分が無いので夫に持分の贈与をしたい。

返済表をよくごらんください。借り入れた額が上記の額だとすると、金利の上昇で月の返済金は約2万円弱上がる契約になっているはず。
年間24万円、残り25年が3年ほど短縮されているので22年では最大総額520万円ほど負担が増える計算になります。

ところが今回最低でも持分の半分贈与すると流通評価額の半分ですから、ざっと2800万円として1400万円の贈与。贈与税は475万円ぐらいになります。
これ以外に登記費用や登録免許税、不動産取得税、ローンの借換費用がかかります。
これはいますぐ必要な金額になりますが、金利を下げて浮く金額は将来20年以上の合計額になるため、貨幣価値を考えれば賢明な方ならどういうことか理解できると思います。

支援機構が持分の無い夫に債務引受は認めるかどうかは取り扱い金融機関に聞いて見てください。知る限りでは難しいと言われるでしょう。
また夫婦間で半分の売買としても、ローン中に名義を移転する事は「違反」という答えが帰ってくる場合が大抵でしょう。

ひとつ可能性としては、取り扱い銀行で公庫借換の相談と同時に、夫への負担付贈与で持分半分移転の方法はあるのではと言えます。
銀行の考え方次第ですけど。

お礼

ご回答ありがとうございました。
参考にさせていただきます。