初めて質問させていただきます。

質問

初めて質問させていただきます。

住宅の共同名義についてです。

対象の住宅は、３０００万近くローンを返済済みで、１０００万程のローンが残っています。
その住宅は、彼の兄の名義です。彼の兄が、かなりの額を返済してきました。

近々、結婚し彼と私の二人だけでその家に住む事になりますが、名義を兄→弟である彼（結婚相手）に移す予定です。

残りのローンを私の貯金（約３００万）と私の母からの分（４００万）、彼（３００万）で返済を完了させるつもりです。

その場合、単純に私の側からいくらか支払ったので、共同名義になると考えていたのですが、彼の兄は、あまりのりきでありません。

上記に書かせていただいた様なパターンの場合、共同名義にする事によるメリット・デメリットとは、どういうものなのでしょうか？

私は、かなり知識が無いので、多少、学ぶ事が必要だと色々と調べてはみましたが、あまり理解できません・・・
お願いします。

回答No.3

mukaiyama

＞家賃というのは、彼の兄がこれから住む家の家賃という意味でしょうか…

そうではありません。
4,000万のうち 1,000万しか払わないのなら、3,000万円分は兄のものでしょう。
兄のものをただ使用することはできませんから、兄に家賃を払う必要があるのです。

＞彼と私の二人で、決めた金額を分割で支払っていく事になっています…

だから合計 1,000万円なのでしょう。

＞共同名義は、彼と私の二人という事です。兄と彼ではありません…

それなら 3,000万円分はどうするのですか。
お金を払わずに全部自分たちのものにするのなら、膨大な贈与税が発生しますよ。
あなたと夫とで半々、1,500万ずつの贈与を受けるとすれば、2人分合わせて、
[(1,500 - 110)× 50% - 225] × 2 = 940万円
の贈与税です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

先にも言ったとおり、兄弟は他人の始まりであって、他人のものをただもらおうとするととんでもない税金が発生するのです。
まあ、贈与税を払って完全に自分たちのものにすれば、兄への家賃支払いは必要ありませんけど。

お礼

親切な説明、ありがとうございます。

参考になりました。

回答No.2

mnb098

結婚するから兄名義の家を弟名義にする？
１０００万円のローンの残りを弟が払う？
不思議な事を考えるものですね。兄の名義不動産は、売買または贈与で名義移転するしかありません。
ローンの残高を支払うのも「兄」になります。なので弟と貴方は兄から買うしかないのですね。
その代金のうちからローンの残債を兄が支払うことになります。

世の中にはよくお金を貸し借りして、税金から逃れる事を勧めるアドバイスが出ます。
金銭の動かない売買は架空の取引と行っても過言ではありません。

お金を払って買い取る不動産の名義を夫婦の共有にすることに、兄が乗り気がどうかなんてことは関係ない話です。
親族か姻族かの区別にこだわっても、一旦弟の名義になれば兄弟は相続権者としては第３順位になるわけで、配偶者と子が第一順位ですから口出しするのなら、財産を分けてやる的な名義移転はやめておけばいいのですね。

お礼

どうもありがとうございます。
参考になりました。

＞ローンの残高を支払うのも「兄」になります。なので弟と貴方は兄から買うしかないのですね。

名義変更にお金を支払うのは、承知していました。それは、兄から買うという考えなのですね・・・

兄→弟に名義変更をした場合、第一順位は、配偶者の私であるから、共同名義を希望すれば、兄の了承を得なくとも出来るという事ですか・・・

なかなか今まで触れる機会のない問題だけに、難しいです。今後のために、ここでしっかり知るべき事は、知っておきたいです。

回答No.1

mukaiyama

＞単純に私の側からいくらか支払ったので、共同名義になると考えて…

まあ大まかな数字で 4,000万のうち700万円分、つまり17.5% の持ち分設定を要求するのは当然のことでしょうね。
しかし、彼の 300万を含めても 1,000万円で 25%。
兄の持ち分が 75% 残る家に住むには、家賃を 75% 分だけ毎月支払わねばなりませんよ。

＞彼の兄は、あまりのりきでありません…

そうですか。
では、700万円は母とあなたからの貸付にしましょう。
市中並みの利息が定期的に入ってきます。
年 3～4% ぐらいかな。

とはいえ、100% 兄の家なら、家賃も 100% 払うことになります。

ですから、中途半端にお金を出すことは辞めましょう。
一銭も出さずに家賃を払っていくか、逆に 4,000万を払って丸ごと自分のものにするかのどちらかです。
丸ごと自分のものにする場合、これまでの減価償却分は引き算しますから、4,000万ということはなくもっと安くなります。

＞共同名義にする事によるメリット・デメリットとは、どういうものなのでしょうか…

【メリット】
ほとんどないです。
強いて言うなら、前述のとおり自分の持ち分に相当する分は家賃が要らないことぐらい。

【デメリット】
・大規模リフォームや建て替えあるいは売却等が必要になったとき、権利者全員が簡単に同意するとは限らない。
・母が亡くなったとき、母の持ち分はあなたの兄弟にも分散され、ますます権利者が増えてしまうおそれがある。

いずれにしても、兄弟は子供のうちはたしかに家族ですが、お互いが結婚して所帯を構えたら「近い親戚」に成り下がります。
家は高価ですから、親子や夫婦でお金を出し合って共有することはままありますが、親戚同士で 1軒の家を持つというのはあまり聞いたことがありません。
「親戚」は他人の始まりでもあるのです。
ちょっとしたいさかいが元で、死ぬまで不仲になることもあるのです。
安易に兄弟の共有などと考えないことをお薦めします。

お礼

ありがとうございました。
参考にさせていただきます。

補足

回答、どうもありがとうございます。
参考になりました。

家賃というのは、彼の兄がこれから住む家の家賃という意味でしょうか？
彼の兄は、マンションを購入して、そこに住む予定です。
彼と私の二人で、決めた金額を分割で支払っていく事になっています。

☆補足☆

共同名義は、彼と私の二人という事です。兄と彼ではありません。