借り入れ金額２６６０万円で当初固定金利1.3％で３年で新築マンションを

質問

借り入れ金額２６６０万円で当初固定金利1.3％で３年で新築マンションを購入して２年半が経ち半年後に金利の見直しがあります。現在約２５００万円の残高があります。次の金利も３年固定にしようと考えているのですが現在の銀行だと２．１％になります。そこで借り換えを検討していて、借り換え先だと変動で１．４７％、３年固定で１．６４％、５年で１．６９％です。
団信と３大疾病はどちらもついている金利です。
ちなみに借り換え費用は今借りている銀行に一括返済手数料で３１５００円と、抵当権抹消費用がかかり（自分で行えば２０００円、可能なら自分でやりたい）、借り換え先では登記登録費用、印紙代のみかかります。変動から固定への切り替えは無料でいつでもできます。翌月の金利も２週間前にわかります。なので当初変動で借り替えて、金利が上がる前に３年か５年の固定にしようと考えています。

ちなみに今の銀行に一括返済をすると最初に払った保証料が３５万ほど返ってくるとおもいますのでそれを諸費用にあてようと考えています。借り換え先では保証料はかかりません。今仮審査を通って本審査に入るとこです。自分では借り替えたほうが支払額は少なくなるような気がするのですが間違っているところはありますか？

回答No.3

Domenica · ベストアンサー

まず、
> 借り換え先では保証料はかかりません。
とのことですが、これは
Ａ．保証要件がない（＝保証会社保証がない）
Ｂ．保証はしてもらえるけれど、保証料については債務者負担がない
のいずれでしょうか。

次に、
> ちなみに今の銀行に一括返済をすると最初に払った保証料が３５万ほど返ってくるとおもいますのでそれを諸費用にあてようと考えています。
一括前払いした保証料の返戻は、「いつ」されますか？
返戻保証料を諸費用に充当されることをお考えのようですが、金融機関によっては、保証料の返戻は、（全額繰上返済の）数か月先になることもあり、借り換え諸費用に直接充当できないこともありますので。

ただ、２年半経過で返戻される保証料が35万円ほどということは、当初、結構な額を払われたのでしょうね。なんだかちょっともったいない気がしてしまいます（２年半経過で35万円も戻るということは、当初払われた保証料は、60万円超かと思われますので）。

> 団信と３大疾病はどちらもついている金利です。
？
３大疾病保障特約は、団信の一種ですけれど…。
「どちらでもＯＫ」ということでしたら、３大疾病保障特約付きの方がお得になります。
普通の団体信用生命保険＋特定の３つの疾病にかかった時にも保障される…というのが、３大疾病保障特約ですから。
でも、普通団信ならば、団信保険料は金融機関負担だけれど、３大疾病保障特約付きの場合の団信保険料は債務者負担…というところが多いです。
保険料の支払い方法を、金利上乗せタイプで考えるのならば、普通団信は上乗せなしで、３大疾病保障特約は保険料分だけ金利に上乗せされることが多いのですが、「どちらでも同じ」ということならば、当然に「保障が手厚い方がお得」ですよね。

> 借り換え費用は今借りている銀行に一括返済手数料で３１５００円
これは、固定金利期間終了時（半年後）でも同じだけかかりますか？
それとも、固定金利特約期間中なので31,500円かかる…ということでしょうか。

> 抵当権抹消費用がかかり（自分で行えば２０００円、可能なら自分でやりたい）
借り換えの場合は、借り換えについての登記と同時に行うことになるので、自分で…というのは無理なことが多いです。

> 借り換え先では登記登録費用、印紙代のみかかります。
ということは、借り換え先では、「フラット３５」のような「融資手数料」も不要ということですね。

ただ、
> 借り換え先だと変動で１．４７％、３年固定で１．６４％、５年で１．６９％です。
とのことですから、最優遇よりは少し高めに設定されている印象を受けます。
（私が住んでいる地域では、10年固定の最優遇金利が1.65％というところが多いので。）
ご質問者さまの優遇幅が小さめなのか、それとも、実は、保証料や融資手数料等が込みになっての金利設定なのか、判断に悩むところです。

> 変動から固定への切り替えは無料でいつでもできます。
これは、「変動→変動＋固定特約」への切り替えのことではないかと思います。
単に「固定」という場合は「固定金利型」を指しまして、契約の全期間の金利が「金銭消費貸借契約証書」で「固定」されているものです。
一般的に、契約の途中で「変動金利型」から「固定金利型」への変更はできませんから…。
３年固定とか５年固定とか言われているものは、「固定金利型」ではなく、「固定金利特約型」とか「固定金利選択型」と言います。
「変動金利型」を基本契約として、「一定期間の金利を固定します」という『特約』を追加で契約することになります。
同じ「固定」という言葉を遣うので、一般の方には混乱していらっしゃる方も多いのですが、なかには、金融機関の人間でも混同して遣う人がいるので…。

> 翌月の金利も２週間前にわかります。
> なので当初変動で借り替えて、金利が上がる前に３年か５年の固定にしようと考えています。
う～ん…。
「金利が上がる前」に
> ３年か５年の固定にしよう
でしたら、あまり効果はないと思うんですが…。
どちらにしても、結局、３年か５年後に、また金利の見直しがある訳ですから、将来の「金利上昇リスク」に備えていないことになりますので…。
金利上昇局面の直前に、「固定金利型」への借り換えか、残りの全期間が特約期間となる「固定金利選択型」ならば意味があるのですが…。

今お借り入れの銀行で、借り換えを視野に入れている…として、固定金利期間終了後の金利について相談されていますか？
現在の銀行で、当初固定金利期間終了後の再特約での３年固定が2.10％ならば、変動金利型は2.00％以下だと思うのですが…。
でしたら、私ならば、再特約せずに「放置」して、自動的に変動金利型へ移行させます。

お礼

最初に払った保証料も完済後返ってこないならということで借り換えを考えていました。借り替えても少しの差（変動で０．４％、固定で０．６％くらい）なんですが、それも３０年超続くと結構な額になるかと思いまして。８月までに借り換えを実行すれば手数料５万ほどが無料になるので、固定金利期間中ですが借り換えを考えました。
ただDomenicaさんの意見を読んで、確かに金利が上がり始めてから３年や５年にしてもあまり意味が無いというのは、なるほどと思いました。３～５年後にはもっと上がっている可能性が高いですよね。変動のままにしておいて、変更時に最後まで固定の金利を選択するのがいいですよね。
今の銀行だと最長で１０年固定特約までしか選べなく、それも借り換えの理由の１つでした。というかそれが一番の理由でした。いろんな銀行を探していたり、目先の返済額の計算に没頭して忘れていました。だめですね。
Domenicaさんのおかげです。ありがとうございました。

補足

保証については保証会社保証がないです。保証料の払い戻しは１～２ヶ月先になります。最初に６０万程収めてます。諸費用は今の貯金から出す予定です。団信についてですが説明不足ですみません。団信は銀行負担で３大疾病は0.3％上乗せです。上乗せした金利です。一括返済手数料ですが半年後だと１０５００円です。あと１～２ヶ月以内に借り換えを実行すれば手数料はかかりません。金利は３大疾病を上乗せした金利です。今の銀行には金利の相談をしたのですが２．１％になるといわれました。ちなみに変動だと１・８％です。

回答No.2

ohkinu1972

変動金利への変更を前提とすれば、
現在の借入先の変動金利が安ければ、メリットがないことになります。
また現在の金利差が今後も続く保証はなく、
もし差が減少したり逆転したりした場合、損をする可能性があります。

3年固定を前提とすれば、とりあえず固定期間の3年で若干のメリットが出そうです。

また金利が上昇しそうな場合、固定に切り替えるとのことですが、
普通は固定のほうが先に金利が上がっていきますし、
ちょっと上がってまた下がる可能性もあり、
その中であえて支払を増やす決断をする必要がありますので、
なかなか難しいと思います。
固定の場合は固定期間の終了時にいやでも決断することになりますが。

お礼

今の銀行の変動金利が１．８％くらいなので少しメリットが出ると思っていたのですが。最初で最後の借り換えにしようと思っていて、少しの金利差でも３０年だと結構違うのではと思い借り換えを考えています。よく考えてみます。ありがとうございました。

回答No.1

nicerng

今、お借り入れになっている銀行の変動金利がわからないので実際の選択肢としては不足ですが、３年固定の金利で考えるならば費用が３０万程度ですから借り換えはお得ですかね。まあ手間賃考えると数万円の効果では微妙かもしれませんが。

今お借り入れの銀行の変動金利が2.0％未満なら、私だったらそれで放置ですね。現時点で固定を選ぶ理由があまりないように思えますので。

お礼

そうですね。今の銀行の変動金利は１．８％くらいなので考えてみます。ありがとうございました。