農地売買の合理的方法

質問

高齢の母が相続した２つ会せて８００平方メートルの農地があり、知人を介してその土地の隣接者が買いたいとの申し出がありました。母としては願ってもない話なのですが、内容が１００万までの売買は無税なので、１００万で売買したことにして、その倍額支払う。その後名義変更をしてほしい。と、いうものでした。母は土地が処分できるのは歓迎しているのですが、合法かつ合理的な方法でと考えています。毎年確定申告もしているので、果たしてこの話を受け入れてよい物でしょうか・・・なかなか売りにくい土地ではあります。

回答No.1

sauzer · ベストアンサー

100万まで無税というのを、長期譲渡所得の特別控除100万円と判断しました。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3223.htm

特別控除100万円は年ごとに判断しますので、ちょうど農地が2つあるということですし、年内中に1つを100万円で売却、年明けにもう1つを100万円で売却、というように一度に全部売却せずに、年をまたいで2回契約書の作成及び売却をすればいいかと思います。
そして、両方の売却が済んでからまとめて名義変更すれば、名変の手間は1度で済みます。

なお、相続時に相続税を払っていて、相続してから3年以内の売却の場合には、相続税額の取得費加算、という方法もあります。
http://www.taxanser.nta.go.jp/3267.htm

お礼

早速のアドバイスありがとうございました。なるほどと思いました。契約書の作成及び売却についても無知なのですが、やはり不動産屋を通したほうが良いのでしょうね・・・？

回答No.2

sauzer

契約と売却に不動産業者をとおした方がいいかどうか、は契約者の判断によります。
200万の契約ですと、仲介手数料が10万円（5%）かかりますが、後でトラブルがないように第3者の専門家に入ってもらいたいのでしたらいいかもしれません
契約書自体は↓を参考にご自分でワープロ等で作成しても大丈夫ですけどね。
http://takkenfi.infoseek.livedoor.com/nouti.htm

なお、農地の売買は、農業委員会又は都道府県知事の許可が必要になります。（買主が農家でない場合は他の許可も必要）お住まいの区市町村役場内に農業委員会がありますので、一度相談なさるといいでしょう。売買契約書もおいてあるかもしれません。
↓が参考になるかと・・・
http://www.city.yonezawa.yamagata.jp/shisei/nogyoiinkai/NEWPAGE4.HTM
http://www.town.nangou.miyagi.jp/kurasi/noui/nouti1-1.html

また、契約書は1つにつき2通作成し、売主・買主双方が所有としたほうがいいです。1通毎に印紙を貼るのをお忘れなきように。契約額100万円の印紙税は1000円、契約2回×2通で4枚必要、印紙の負担を折半にするかどちらかの負担にするかは話し合いで決めます。
http://www.taxanser.nta.go.jp/7101.htm

契約の立会いから全部まとめて司法書士にお願いするのが、一番合理的かと思います。（不動産業者をとおしても、別に登記費用はかかりますし）
依頼される場合には、一度相談して報酬の見積もりを貰った方がいいです。

お礼

帰省していましたので、お礼が遅くなりました。
sauzerさんのアドバイスの方向で話を進めていくことになりそうです。ありがとうございました。