新築マンション購入すべきでしょうか？

質問

新築マンション購入すべきでしょうか？
近所に一年前に完成したマンションの一部屋が、3300万円→2600万円台に値下げされていたので、先日夫婦で見に行ったみたところ、二人とも気に入ってしまい、購入しようかどうか迷っています。
しかしながら、夫は、転勤があるかもしれません。転勤の頻度はあまり多いわけではなく、今のところはないのですが、営業職である以上、いつあるか分かりません。
もしそうなれば貸しに出そうと考えています。物件は3LDK・90平米で、路面電車・バス通りに面しており、中心部までは15分ほど、しかもバス停の目の前です。学校やスーパーなども近く、住みやすい街なので、比較的借り手がつきやすい立地かと思います。購入資金については、さほどあるわけではないので、頭金はたぶん１割ほどです。
心配なのは、もし転勤になった時、借り手がすぐにつくかという事です。家賃(会社が５割負担)とローンの二重の支払いをする余裕はありません。
このような場合、やはり買わない方が賢明ですか？
しかし一生に一度は自分の家を持ってみたいし、賃貸にはない最新の設備などに憧れもあります。
転勤のある方でマンション購入された方、ご意見聞かせてください。

回答No.2

noname#184449 · ベストアンサー

元業者営業です

細かい事ですが、完成後一年を経過した物件は「新築」ではなく「中古」です。
なので、今回も「中古」になったので価格が急激に下がったのでしょう。下落率も約２０％ですから、
一般的な数字です。

ただし「なぜ１年も売れなかったのか」という理由は精査しなければなりません。
不動産には「掘り出し物」はありません。
人気物件には人気になる理由が必ずあり、不人気物件には不人気の理由が必ずあります。
要はその「不人気の理由」をデメリットとして感じない方に「のみ」不人気物件が「掘り出し物」に変身するのです。

「なぜ１年も売れなかったのか」という理由は、当然ながら賃貸出しの時にも影響します。
しかも、単身者用の物件にくらべファミリータイプは借り手が付きにくいのが一般的です。
ましてや今は完全な「借り手市場」。
特に「借地借家法」で大家さんの立場にくらべ、借主の立場が強烈に保護されているので、安易に「貸せばいいか」なんて考えていると、とんでもないしっぺ返しを食らう可能性があります。

私は基本「不動産所有は是」という考えですが、私がもしご質問者様のような状況なら買いません。
物件自体の魅力云々の前に状況が「買い」の状況ではないからです。
賃貸出しの厳しさを知っていますし、自己資金も少なく転勤の可能性もあるのですから。
この様な状況では、万一「賃貸出しもダメ。手放さなければならない」となった場合、おそらく「売買価格＜残債」になるでしょう。
築後１年売れなかった物件が都合よく「高値で売れる」わけありませんから。
そうなるともう身動きできなくなり「破綻」が待っています。
商売柄、何人も見て来ました。そのような人たちを。

不動産を買うのなら物件の良し悪し以前に最低は

●自己資金は諸費用を除いて物件価格の２割以上。
●購入価格は年収の５倍まで。
●賃貸出しなんてハナっから考えなくてもいい状況。

この条件をクリアしてからですよ。
不動産購入は「資金計画を物件を見てから考える」のではなく、予算をしっかり計画してから「その予算内で買える物件」を探すのです。
その意味でご質問者様は「あべこべ」です。

御熟考を。

お礼

説得力のあるご意見、ありがとうございます。ご指摘の点、私達も不安に思ってはいましたが、はっきり無理だとわかって、あきらめが着きました。やはり貸すのは難しいのですね。それ以外の面でも考えが足りないことを痛感いたしました。

回答No.3

takapiii

人生設計のお話なので、これは回答が難しい…。
ちょっとネガティブな情報として書きます。もちろん本音は(と言うより自分がそうだった)、多少無茶してでも買っておくのも手だとは思っていますが、リスクマネジメント的な考えを持たないと破綻しますので、できれば良くお考えになってください。

転勤が多い方は不動産は買えないという図式になるのは如何ともしがたいのですが、酷い例になると契約直後に転勤の辞令が下ったなどという相談もちょくちょく見かけます。
リスクマネジメント的に考えると、家賃負担とローン返済負担の合計が収入の30％程度で収まる物件を購入するという方法もありです。どうしてもグレードが落ちてしますが。
妻が働きに出られる環境なら、転勤時は妻が半額家賃分は稼ぐという例もあるでしょう。
賃貸に出した時の価格が、ローン返済額をそれなりに上回る物件を購入するという事もあるでしょう。
両親に資金援助をお願いし、ローン負債を減らしておくと言う方法もあるでしょう。

本来は、現金で買えるまで貯蓄を頑張る。あるいは物件価格の半分程度は現金で補えるようになるまで待つ、という選択が良いと思います。
2600万円位の物件をお考えなら、月額10万円の貯金で10年ほど頑張ると言うお話です。

何故そう言うかというと、良く考えてみると分かると思いますが、不動産を買うというのは「資産を持つ」ではなく「負債を抱える」と言う事に他ならないからです。
頭金1割程度で物件を買うわけですから、残りの2400万円を銀行から借り入れますね。
しかも不動産は買った瞬間に2割は価値が下がると言われていますので、買ったはずの不動産は貴方の物ではなく、全て銀行のものです。抵当権が付いてますので。
この抵当権と言うのが曲者で、物件の所有権があるので自由に売却できると思われるかもしれませんが、抵当権を抹消できる金額で売れない限りは、「勝手には売れない」のです。
買ってすぐに2割も価値が下がった不動産を、1割しか支払っていない状態であれば、負債が価値を上回っていますので、どうあがいても売る事ができません。
しかも、貴方が支払う返済額の実に半分程度は銀行に払っている金利です。不動産の費用を払っているわけではありません。
そのような状態で不動産を買い、突然の辞令で転勤になり、賃借人もつかずにさてどうしようかと言っても、下手をすれば競売にかかるだけです。

もし転勤が多い方なら、物件価格の50％程度の頭金を用意してから買うというのが、リスクマネジメントです。
ネガティブ情報で、申し訳ないのですが、そこに一生住める(あるいはこの先10年は住む)事が確実ならば、1割の頭金でもいいでしょう。でもこの先どうなるか分からないのであれば、まずは貯蓄をする事です。

お礼

リスクマネジメントの考え方、勉強になりました。資金についての考えがとても浅かったと思います。今回は購入をあきらめます。とりあえずは貯金をコツコツしていこうと思います。

回答No.1

atelier21

質問文からは買う意向が強く感じられますが
敢て　何故価格がダウンしたのですか
販売会社　施工会社　等は継続していますか
総戸数　管理規約から管理の程度を推し量る
近辺の中古マンション価格は如何ですか
もしもの時には　貸すかor売れるか　の判定
後は　人生(家族）設計です　良運を呼び込まれる様に祈ります

お礼

価格が下がった理由は、築一年ほど経っているからと思われます。他の回答にある通り、貸すのは難しいようなので、今回はあきらめようと思います。ありがとうございました。