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住宅購入について教えてください
今年からマイホーム購入を考え始めました。３年後位に買えたらいいなと思っています。でも先日、これはいい！！という物件を見つけました。頭金が少ないのですが、フラット３５をつかえば利率が低いのでなんとか買えそうかなと思います。 そこで質問ですが、契約の際にローン特約というのがありますが、（ローン審査がだめだった場合、契約は白紙になるという）これは自分たちが選んだ銀行で、申し込んだ結果だけでしょうか？私としては フラットをA銀行で借りられるのなら購入に踏み切り、この銀行にダメと言われたらあきらめようと思っています。が、不動産屋さんは、A銀行よりも利率が低い（といっても当初１０年だけで、その後の利率は分からないという変動型ローン）を勧めてきました。 A銀行に断られたのに、不動産屋に勧められた銀行に再度ローン審査をかけられてローンが通ってしまうと言う事はないですよね？ よろしくお願いします！
- mahomaho13
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- histrie22
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不動産業者側の立場で書かせていただきます。 一般的に「ローン特約」とは「不動産屋が認めたローン」に付けるものです。 なので「住宅ローンはこちら（買主）で手配します」という様な場合は、 「現金」と同じ扱いになり、本来は「ローン特約」が付かないのです。 後は業者がそれを認めるかどうかです。 それってひどくない？と思われるかもしれませんが、 業者側も付き合いの無い金融機関に申し込まれて「通らなかったからキャンセルね」と言われても困るのです。 「本当に申し込んだのか？」とかから確認が困難ですから。
お礼
ご回答ありがとうございました。 ＞「現金」と同じ扱いになり、本来は「ローン特約」が付かない 業者さんによって違うのですか。教えていただきありがとうございます。その点を確認してみます！ ありがとうございました。
- oyazi2008
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ＮＯ．4の業者です。 保険ですが、死亡保険で賄うには保険料が見合いますか？病気でも事故でもローン残高を保証するだけの保険金額が必要です。 例えば３０００万で月１万以下で上記をカバーできるか？どうかです。 私は生命保険は詳しくないので・・・ また生保は残された家族の保証で、住宅ローンの債務を返済すると考えた場合は、現在の生命保険+ローン返済に必要な生命保険と考えるのが妥当です。良くご検討ください。 一般的に売買は、物件購入の申し込み→ローンの事前審査→承認後売買契約となります。事前審査の段階でも業者から貰わなければならない必要書類はあるはずですから、申し込みをした方が良いでしょう。 事前審査がＯＫになる前提で購入金額や契約日や引き渡し日、手付金の額やローンの借り入れ額など申し込み時点でも記載して売主と交渉となります。 事前がＯＫになったのにやっぱりやめた・・・はＮＧだという認識をお持ちの上、勧めてください。申し込み＝条件がクリアされれば契約するという事です。 納得できる買い物が出来れば良いですね。
お礼
再度のご回答ありがとうございました。 ローン残高には少し届きません。（物件の購入価格をカバーできればいいと思っていました・・・） ＞現在の生命保険+ローン返済に必要な生命保険と考えるのが妥当 そうですね。。今関わっている不動産屋さんから生命保険の支払ってる額を団信保険料にあてればいいと言われてその気になっていました。 売買の流れのご説明ありがとうございます！ 不動産屋さんから申し込みの翌日か翌々日に契約が普通と言われまして・・。事前審査の存在は知りませんでした。 うちの場合、金利の面で希望する銀行が決まっていますので、そこがだめならば諦めたい（というか絶対に他でローンを組みたくない）ので事前審査でとおれば、契約したいと思っております。ただ、ローン以外の費用の面でまだ不透明な部分があるようなので、、まだ購入するかどうかは未定ですが。 大変参考になりました。ありがとうございます。
- oyazi2008
- ベストアンサー率66% (977/1462)
不動産業者です。 契約書や重要事項のローン特約に、A銀行フラット35、借入金額と予定利率、返済年数や返済方法（通常は元利均等）を記載してもらいます その表示してあるローンが否決となる場合は、ローン条項により白紙解除が可能です。 しかし、一般的になローン審査の甘さから言うと、フラット35＞銀行です。信用情報に傷が無い限りフラットで否決され銀行がOKはあまり考えられません。 フラットは団信が別途です。残高1000万あたり35800円を毎年一括で支払わなければなりませんから、ご注意下さい。（3000万を借入すると107400円です。） 現在フラットなども取り扱い金融機関では事前審査を行っていますから、早急にそれをクリアしてから進めれば安心なのでは？業者も事前が通っていれば安心でしょうし。 ご自分でローンを進める場合、フラットは物件の適合証明など提出しなかればなりません。（費用も若干かかります）手早く進めませんと売主にも迷惑がかかりますので、ご注意下さい。
お礼
ご回答有難うございます。 不動産業者さんからのご意見、大変参考になりました。 団信についてお聞きしたいのですが、現在の生命保険、月額15000円位を払い続けて、団信には入らない、というのは万一の時に危険でしょうか。仮に団信に加入して、生命保険を減らすことで出費を抑えるのとどちらがメリットが高いでしょうか？ ＞フラットなども取り扱い金融機関では事前審査を行っています これは、契約前に審査をしてもらうということですよね。不動産業者さんには購入申し込み書というのを提出すべきでしょうか。 お時間ありましたら、またご回答お願いいたします。
- joqr
- ベストアンサー率18% (742/4026)
＞別の銀行に審査を掛けられてしまう事があるのですか。。。怖いですね。 勝手にはしませんよ？ でも、契約書にどう書かれていいてそれをどう解釈するか？ 不動産屋のペースのまま話が強引（ものすごく強く勧める）に行くようならどうでしょうねぇ？ ＞私は、○○銀行にて申し込み・・・ と書き加えていれば安心していいのでしょうか？（すみません。まだ諦めきれなくて） ＃２の方の説明通りで良いと思います ローン特約に自分が望む条件を付ければ良い ＞＞普通はそう言う時は、払えない状態だと思います ＞そうですか。払えない状態なんですね。でも実は自分もそう思っています。。 先の事は、実際わかりません 未経験って言うことは、予想もできないってことです 子供がまだいない夫婦なら子育ても教育費も…なかなか予想できないと思います ＞＞１０年後くらいには、２００万くらいの修繕 ＞とはどのような修繕でしょうか？？ 我が家は、１０年目で内装を一新 壁紙と床の一部を貼り換えて、１５０万くらい掛かりました １２年目で、給湯器とガスコンロを交換して４０万くらい掛かりました １５年目で、外壁、屋根、外溝の修繕等で２００万掛かりました その他エアコンの交換等で、この１５年ちょっとで５００万くらいは使った計算になります この先これと同じ金額が２０年以内に必要だと考えています 大きな金額の出費を避けたいのなら、毎月ローンとは別に２万程度の貯金を定期(住宅財形が良い)で積み立ててください 家以外にも車の買い替え等で、さらに数１００万 とにかくいくらあっても足りないです
お礼
再度のご回答ありがとうございます。 ＞未経験って言うことは、予想もできないってことです 確かにそうですね。子供ができて予想外のことが多かったです。 内装から外壁までかなりお金をかけていらっしゃるのですね。（一応１５年目で２００万円の補修費などを見込んではいるのですが） 希望の銀行で借り入れができれば、家賃よりローンが１万円位多くなりそうです。ぎりぎりやっていけそうな、、でもやめた方がいいのか。 ３年後に購入するにしても貯金を３００万円増やしたとして、家賃で360万円が出ていきます。３年待った方がよいのでしょうか。 お時間ありましたら、またアドバイスいただけると助かります。
- lalabee
- ベストアンサー率45% (10/22)
購入者にとって大事な質問だと思います 業者はローンを武器にしようとしますので購入者が自分自信で選んだ銀行でローン特約の契約をしたい場合は契約書にその旨を記載すれば良いのです 銀行と利率や商品名まで書いて限定してください 限定すれば買主が望まないローンを押し付けられて違約金を発生させるトラブルを回避できます
お礼
ご回答有難うございました。 詳しく書いていただき大変参考になりました！実は契約寸前までいった物件があったのですが、契約直前で購入されてしまった物件があり、良いものはさっさと決断しないといけないのだなぁと焦ってしまっているところもあります。契約には至らなかったのですが契約書を（参考までに）みせていただきましたら、不動産業者が、申し込みの段階ではａ銀行、利率1.48（固定10年）としてローンのおおよその金額をだしていたのに、その契約書には、全く別の銀行で利率2.45！！での支払い予定のようにかかれていたので、すごくショックで、不動産屋の担当者の人間性に疑問を持ち、焦る一方で疑心暗鬼になっています。
- joqr
- ベストアンサー率18% (742/4026)
＞A銀行に断られたのに、不動産屋に勧められた銀行に再度ローン審査をかけられてローンが通ってしまうと言う事はないですよね？ あります ＞A銀行よりも利率が低い（といっても当初１０年だけで、その後の利率は分からないという変動型ローン）を勧めてきました。 当初１０年 １．ｘ％ １１年後から、その時の通常の利率 今なら、４．５％前後？ 凡そですが毎月の支払額が５万以上増える計算です ＞頭金が少ないのですが 頭金以外に(仮に０円だとしても)諸費用など、１００万を楽に越える現金は必要です 諸費用＋預金で３００万くらいの現金は最低でも手元に残しましょう 外溝とか、水道の権利金とか、買った後で上乗せされる追加費用もあります その分で１００万くらいは、追加が必要な場合もあります 頭金０でも、手持ちの現金は４００万以上は必要です ＞契約の際にローン特約というのがありますが、（ローン審査がだめだった場合、契約は白紙になるという）これは自分たちが選んだ銀行で、申し込んだ結果だけでしょうか？ 始めにそれをはっきり伝えて、ローン特約にフラット３５の審査で落ちたら他の銀行には申し込まない事を書き加えれば良いです 私は、○○銀行にて申し込み・・・と明記しました 事前に銀行との話し合いで１００％では無いが、９９．９９％審査は通るとの話だったので他に銀行が使えないようにしました ＞フラット３５をつかえば利率が低いのでなんとか買えそうかなと思います。 普通はそう言う時は、払えない状態だと思います 家賃より、ローンが２割くらい安いなら良いかな？って思います １０年後くらいには、２００万くらいの修繕が必要になります ３５年ローン払い終えるまでに、家にはさらに数百万掛かるでしょう お子さんが産まれれば教育費も掛かります 幼稚園でも毎月４、５万 中学くらいで塾に行けば・・・、大学受験に夏期講習・・・ 子供が２人欲しいなら、その倍です ローンを払ってもお金が余らないのなら、ローンの為だけに生きることになります 家は、衝動買いをしてはいけません
お礼
早速のご回答有難うございました。 別の銀行に審査を掛けられてしまう事があるのですか。。。怖いですね。 ＞私は、○○銀行にて申し込み・・・ と書き加えていれば安心していいのでしょうか？（すみません。まだ諦めきれなくて） ＞普通はそう言う時は、払えない状態だと思います そうですか。払えない状態なんですね。でも実は自分もそう思っています。。 ＞１０年後くらいには、２００万くらいの修繕 とはどのような修繕でしょうか？？
お礼
再度のご回答ありがとうございました。 ioqrさまのご回答もさすがです！購入された方のお話は大変参考になります。しかも具体的なアドバイス、本当にありがとうございました。 もう一度冷静になって足を使って情報収集したいと思います。
補足
すみません。補足からですがもう一度質問させてください。 固定資産税ですがioqrさまの家の周辺環境の変化（すごく良くなったとか）がないのに、固定資産税が上がってしまったのですか？