住宅ローン

質問

住宅ローン

旧住宅金融公庫より借りている
住宅ローンがもうすぐ金利が
上がるのですが、その切り替え時期に
新たに現在の収入の確認や保証人の確認
など何か先方から確認が入る事があるので
しょうか？

というのは当時より収入が減っているのと、
保証人になって頂いた人物が現在音信不通
であるからなのですが。

※一度だけ、通帳に振込み忘れて１日返済が
遅れた事はありました。
※現在の収入だと借り換えの審査が厳しいそう
なので、仕方なくそのまま借りる予定です。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

＃１です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 借り換えの審査の件なのですが、昨年末に一度銀行へ出向き借り換えの相談をしたところ年収が借りる額の何％ないと無理、今は直近３ヶ月の収入で計算するので無理という回答を得ました。
ローンの審査基準は、金融機関によって異なりますので何とも言えません。

> 年収が借りる額の何％ないと無理
私の知る範囲では、そういう見方をしているところは少ないと思います。
他の借り入れについての「年間返済額」と、借り換え後の住宅ローンの「年間返済額」を合計し、それを「年収」で割って「総返済負担率」を算出します。
これは、旧住宅金融公庫融資でも同じだったはずです。

その「総返済負担率」が、
・年収300万円未満ならば25％以下
・年収300万円～400万円ならば30％以下
・年収400万円超ならば35％以下
といった基準を定めて、審査に使います。

「年収が借りる額の何％」という考え方ですと、年収が多ければより多くの額を借りることができる…ということになってしまい、現在、多額の他のお借り入れがあっても問題ない…となってしまいます。

> 今は直近３ヶ月の収入で計算する
私のところでは、そういう見方はしないですね。
その銀行では、リーマンショック以降、給与が減っていることを考慮して…なんでしょうか。
直近３か月の月給から割戻計算するにしても、３か月で考えるのはいささか乱暴ではないかと。
直近３か月の収入となりますと、残業の多い月、少ない月などの影響も受けますし、特に「年末」ですと、３か月の間には冬のボーナスが出ている可能性もありますよね？

同じように「３か月の収入」を見るとしても、１２月中にボーナスが支給される会社ならば、「９月～１１月分の収入」と「１０月～１２月分の収入」では、随分差が出るような気がします。

前年分の収入が基準で、参考に直近６か月の給与明細を拝見させていただく…というところもあります。

> どの銀行へ行ってもこんなものでしょうか？
「総返済負担率」の基準は、だいたい、前述のパーセンテージのところが多いと思います。

お礼

御回答どうもありがとうございました。
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。

「総返済負担率」←勉強になりました。
一度他の銀行にも相談に行ってみようと思います。

続けての御丁寧な回答ありがとうございました。

回答No.3

mnbv098

審査基準の細部は前の回答者が書いていますので、気になる点のみ。
・当時より収入が減っている・・・かりに転職して減っていても勤続年数が３年程度あれば、昨年の年収で審査して何の問題も無いはずです。
10年支払えば残高も減少していることですし。
もしかすると最近に転職でもしていませんかね。
時々女性のかたでは育児休職明けの場合があります。職場復帰後の３ヵ月ぐらいの給与明細から年収算定するケースもあります。

・もうひとつは保証人との音信不通です。Domenicaさんも触れていますが、担保提供者が連絡取れなければ借換で抵当権設定できません。
もしくは収入合算した人と現在は別生活になってしまったという事はありませんか。

お礼

御回答ありがとうございました。
お礼が遅くなってしまい申し訳ありません。

勤続年数は１３年なのですが、昨年３月より
不景気直撃で給料がほぼ半分になってしまった
次第であります・・・。（仕事と給料があるだけ
有難い時代なので仕方ないです）

ありがとうございました。

回答No.1

Domenica

旧・住宅金融公庫一般融資ですね。

もうじき11年目になって金利が上がる…ということですと、11年目以降の金利は4.00％ですね。
当時は、金利が低い時代でしたので、全額基準金利適用でしたら、金利の差はちょっと大きいかと思います。

> 切り替え時期に新たに現在の収入の確認や保証人の確認など何か先方から確認が入る事があるのでしょうか？
特にありません。
旧・住宅金融公庫一般融資は、段階金利タイプの固定金利で、借入申込時に完済までの金利が確定しています。
ですから、償還予定表も当初にお渡ししていますし、窓口金融機関からは特に何もしませんね。
ただ、住宅金融支援機構から直接…ということですと分かりません。
（私は、受託金融機関での担当ですから…。）

> 当時より収入が減っているのと、保証人になって頂いた人物が現在音信不通であるからなのですが。
旧・住宅金融公庫一般融資で、「連帯保証人」（旧・住宅金融公庫一般融資では、「普通保証人」での徴求はありませんでしたから）となりますと、（財）公庫住宅融資保証協会の保証を利用しなかったか、その連帯保証人が担保提供者の場合ですよね？
旧・住宅金融公庫一般融資では、収入合算者は「連帯債務者」なので。

その連帯保証人の方は、ご質問者さまとは音信不通かもしれませんが、居住地は明らかで、当初から変更したりしていたりしませんよね？
契約条項にありますので、変更があれば、当然にその届け出を行っていただかなければなりませんので…。

> ※一度だけ、通帳に振込み忘れて１日返済が遅れた事はありました。
これが、旧・住宅金融公庫一般融資でなく民間金融機関の住宅ローンでしたら、金利見直し後の「金利優遇」で条件が変わってくることがありますが、旧・住宅金融公庫一般融資の場合は、特に問題にはなりませんし、金利に影響することもないです。

> ※現在の収入だと借り換えの審査が厳しいそうなので、仕方なくそのまま借りる予定です。
う～ん…。
収入減だけが問題ならば、現在は、民間金融機関の住宅ローン金利が下がっていますから、収入が減っていても、金利との相関関係で問題ないレベルかもしれないんですが…。

お礼

御回答ありがとうございました。
補足にも答えて頂き感謝です。

補足

大変丁寧な御回答どうもありがとうございます。
非常に参考になりました。

・借り換えの審査の件なのですが、昨年末に一度
銀行へ出向き借り換えの相談をしたところ年収が
借りる額の何％ないと無理、今は直近３ヶ月の
収入で計算するので無理という回答を得ました。

厚かましくて申し訳ありませんが、詳しい方のよう
ですのでお聞きしたいのですが、どの銀行へ行っても
こんなものでしょうか？