がけ条例

質問

今般、（千葉県）がけ条例にかかる土地の購入を検討しています。
土地はがけ上の敷地（平坦地）で、法面は市の敷地です。
不動産業者は、崖下から30度のラインの下まで杭を打てばだいじょうぶといいますが、
千葉県の崖条例を見ても、そのような記述はありません。
これはどのように理解すればよろしいですか？
よろしくお願い致します。

回答No.3

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちわ。

千葉県建築基準法施行条例の第４条を通称「がけ条例」と呼んでいます。
条例の条文を読んでいただくとおわかりになると思うのですが、条文中では、「がけ」の定義として、
１．斜面の角度が３０°を超える
２．高低差が２ｍを超える
になります。

がけに近接する場所に建物を建てる場合、いくつかの規制がかかります。
そして、この規制をクリアする方法も、いくつかあります。

ご相談のケースの、高い方の土地に建物を建てる場合ですが、万が一崖が崩壊したときに、流されずに残るであろうと仮定される残りの地盤の角度が崖の定義である３０度と考えるのです。

ですから、この３０度ラインの下に建物の支持を取れば、大丈夫であろうと考えます。
なので、杭であれば何でも良いわけではありません。
柱状改良ではダメだと思います。
３０度以上の土が全部流されても、仮に基礎が空中に浮いてしまっても、杭のみで確実に建物を支えられるものになります。

一番確実なのは、基礎底盤自体を３０度ライン以下に支持を取る深基礎です。

以上、条例中には明記はされていませんが、現在は通常このように運用されていると思います。
あくまでも運用です。
解釈が変わって、いつダメになるかもわかりません。
本来は、条文中に建物が建てられない規制範囲が明記されていますから、条文と運用の整合が取れていない気もします。

ある意味、建築をしやすくする救済措置ではないでしょうか。
そうだとすると、安全を軽視するのなら、本末転倒という気もしますが。

もし、ご心配なら、所管の特定行政庁にお問い合わせをされるといいと思います。

ただ、問い合わせをしても、具体的にどのような工法を検討しているかを提示しないと、漠然とした運用の回答しか返ってこないと思うので、ご検討をしている敷地に、どのような建物の配置が可能で、どのような杭基礎で、あるいは深基礎で、いくらくらいの工事費用の増額になるか、全くわからないでしょう。

個人的には、最大３０度で建物の基礎下の土が全て流失しても、本当に大丈夫なのか、杭だけで、空中に浮いた建物を実際に支えられるのか、と少々疑問に思います。
そして、万が一そうなったら、流された地盤の復元は不可能に近いと思います。

それと、この運用はあくまで机上の考え方ですから、土質などは一切考慮はしていません。
安全の担保は、法を運用している建築主事や建築基準適合判定資格者に言わせるのではなく、本当に大丈夫かどうかは、その設計をした建築士が責任を持ち、施主が設計内容で納得をして、自己責任で完結するものだと思います。

ご自身・ご家族の生命と財産を守る家を建てるのなら、条例を含む法律で大丈夫といっているから、との他人まかせではなく、ご自身で、この設計内容であれば何があっても大丈夫だ、と判断・決断をしてください。

法令の規制などは、最低限度のものです。
大丈夫との保証はしてくれません。
ましてや、土地を販売する不動産業者は、販売後は責任は持ちません。

脅すつもりはありませんが、崖の崩壊など、巨大地震がこなくても、地下の水の廻り道の影響で、ちょっとした集中豪雨で、簡単に発生します。

判断に迷うようなら、崩壊する可能性のある土地は、瑕疵がある危険な敷地に変わりはありませんから、見送るのも一案かと思います。
安全な擁壁を築造するのは、相当な費用がかかります。
擁壁にしても、永久的なものではありませんし。

仮に私なら、いわゆる南側のひな段などの謳い文句のある土地を含め、高低差のある敷地は、それだけで購入の候補には絶対に入れません。
メリットよりデメリットの方がはるかに大きいと考えているからです。
土地も建物も、安全であることは、何にも優先しますから。

以下は、船橋市のＨＰ中の「がけ条例」の解説になります。
ご参考にしてください。

http://www.city.funabashi.chiba.jp/kenchikushido/gake.htm

回答No.2

btrom

その不動産業者に住宅の建築確認を取らせるのが最善です。
無理であれば、最終的に安全かどうか判断する役所の建築主事に尋ねてみてください。いろいろ親身になって教えてくれます。土地の契約はその後で良いと思います。