老人ホームを差し押さえ！！

質問

以前から心配していたことが起こりました。
有料老人ホームというのは、ある程度入居者が入れ替わって入居一時金
収入が入らないと行き詰まると聞いていましたが、平均寿命が伸びると
共に入居者がそのまま高齢化し、当初の思惑とは違ってきたようです。
又、経営のために入居者の交代を当てにするのでは利害が対立します。

施設の入居者の立場として差し押さえはどの程度心配な事でしょうか。
又、何か個々の入居者がしておくべき対策はあるのでしょうか。
今回は、自治体による公売は免れず、抵当権者である銀行か新しい所
有者が落札したとしても、優良な社会福祉法人が管理運営を引継いで
入居者に迷惑がかからないことを祈っていますが・・・・。

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＜朝日新聞ニュースより＞
「兵庫県芦屋市にある全国最大規模の有料老人ホームを所有する名古屋市の会社が、固定資産税や不動産取得税計約１億円を滞納し、芦屋市と兵庫県にホームの敷地と建物を差し押さえられていたことがわかった。高齢者福祉施設を自治体が差し押さえるのは異例。入居しているお年寄りたちは数千万円の一時金を支払っており、先行きに不安を募らせている。

　問題のホームは、老人福祉施設を展開する東証１部上場のゼクス（東京都港区）が、０７年３月にグループで開業した「チャーミング・スクウェア芦屋（ＣＳ芦屋）」。

　２４階建てビルなど３棟からなる豪華ホームで、入居者は約２千万円～約９千万円の入居一時金を支払い、さらに毎月約１０万円の管理費を支払って生活している。しかし入居率が低迷、総戸数５７８戸のうち、約１割の５８戸しか埋まっていない。

　関係者によると、ゼクスは経営が悪化し、事実上、銀行管理の状態。重荷になっていたＣＳ芦屋を経営から切り離すため昨年８月、名古屋市に資産流動化法に基づく特定目的会社（ＳＰＣ）を新設。このＳＰＣが同９月、銀行の融資などでＣＳ芦屋の土地建物を１１５億円で買い取った。

　ところが、このＳＰＣは芦屋市に納めるべき今年上半期分の固定資産税と、同県に納付すべき不動産取得税の大部分を滞納。未納分は、固定資産税約３２００万円、不動産取得税約６８００万円になるとみられる。

　芦屋市と西宮県税事務所の説明によると、両者はＳＰＣに対し、再三にわたり納税を督促したが、経営改善の見通しが立たず、市は９月１日付で差し押さえに踏み切り、県も同日付で市に同調した。

　市収税課は「高齢者福祉施設の差し押さえは苦渋の選択だが、入居者が増えず経営改善も期待できないまま、滞納額が膨らむ事態を見過ごせば、市民に損害を負わせる事態となる」と説明する。

通常、自治体に差し押さえられた土地建物は公売にかけられ、これによって自治体は滞納金を徴収することになる。市は「差し押さえは警告の意味合いが強く、ＣＳ芦屋の物件に抵当権を設定している銀行の対応を注視する」としている。

　公売や競売で買い手がつけば、入居者は新たな所有者との間で契約を結び直さなければならず、条件が悪化する可能性がある。

　社団法人「全国有料老人ホーム協会」は、「経営破綻（はたん）が表面化する前段階で老人ホームを自治体が差し押さえる事例は聞いたことがない」としている。」

回答No.1

denden321 · ベストアンサー

＞有料老人ホームというのは、ある程度入居者が入れ替わって
＞入居一時金収入が入らないと行き詰まると聞いていましたが、
＞平均寿命が伸びると共に入居者がそのまま高齢化し、
＞当初の思惑とは違ってきたようです。

質問者さんが仰ることは間違いではないでしょうが、
今回の場合だと５７８戸のうち、５８戸しか埋まらなかったことが
最大の原因でしょうね。

建設費用が回収できず、入居率１０％では効率的な人員配置も
望めない。

この会社が老人ホームの経営ノウハウをもっていたか
分かりませんが、会社ができて１３年ですか…
どうなんでしょうね、ここまで大きな有料老人ホームを作ったことが
ある人がいたのでしょうか？

＞施設の入居者の立場として差し押さえはどの程度心配な事でしょうか。
＞又、何か個々の入居者がしておくべき対策はあるのでしょうか。

自分たちの権利を主張したくても、相手が破産してしまえばどうしようもない。
そもそも、１０年、２０年も先の老人ホーム経営状態を予測するのは難しいというより
不可能だと思います。
（今回は開業２年半でしたが…）

今回の老人ホームは「チャーミング・スクウェア芦屋」
「２４階建てのビルなど３棟」だそうですから
入居者全員をどれか１棟に移動させ、残りは閉鎖かな…
あとは入居一時金を大幅に引き下げて最低でも１棟は埋めて
経営を効率化しないとどうしようもないよね…

最初に入居した人は「高値掴み」をした思って泣いてもらうしかないかな…

お礼

御回答ありがとうございます。
最近は、豪華さを売り物にした有料老人ホームが増えていますが、
同じようなことが起こらないことを祈っています。

回答No.3

11otosann

No2です、少し調べて思い出しました。

この施設はコムスンの残した豪華有料老人ホームを引き継いだ施設ですね。
権利関係も複雑なようで、入居されている皆様のご心労は大変だと思います。

今後も同系列では繰り返される可能性がありますが、非常に特異な例だと思います。

回答No.2

11otosann

この件は民間企業の破綻だと考えれば先行き不安ですね。
社会福祉法人が買い取る等の措置を取る事は無いでしょう。

大切な事ですが、有料老人ホームは民間企業が運営しています。
世の中の会社で２０年、３０年と継続している企業は思ったよりも少ないです。

施設にとって一番大切な事は継続する事です。
入居されている皆様も家族会等で毎年の決算状況を把握する事が求められています。
財務状況を閲覧できる体制を取るように指導もあります。

儲け過ぎと非難もありますが、赤字になれば破綻する事をご理解ください。
一定の利益を出すから職員の賃金も向上します
黒字運営できなければ倒産してしまいます。

この事案は入居者の先行きを自治体も援助するでしょうが、払い込んだ一時金は民間の契約なので保証されるかどうかは不明ですね。
一定の覚悟は必要かと思います。

お礼

御回答有り難うございました。
有料老人ホームにはご縁があって、昭和５０年代に初めて日本に
登場した頃に、会社の不動産事業として設立を検討した経験が
有ります。同業他社は参入しましたが、当社は見合わせました。
数年後に両親が入居することになるとは思いもしませんでしたが、
父親は入居後も質問文に書いたことを相当心配していました。
各施設は、適正な利益と十分な剰余金を確保して、健全な経営を
続けられることを祈っています。