住宅ローンの優遇制度利用について

質問

初めて質問させて頂く者です。
今度住宅ローンを借りる予定です。
金額は2500万円 35年で組む予定です。
そこで質問です。下記の優遇があり、どちらが良いか悩んでおります。
変動金利全期間優遇
1) 2.475から1.3%優遇で1.175%(保証料無し)
2) 2.475から1.5%優遇で0.975%(保証料有り)
保証料の有無の条件があり、どちらが良いか悩んでおります。
繰上げ返済はなるべくしたいと考えてますが、簡単には出来ないと思っております。
また、保証料は繰上げ返済をした際、返金されるのでしょうか？
回答宜しくお願いします。

回答No.2

don_cha

融資時に、保証会社へ保証料を現金で約50万円で支払う場合に、通常金利2.475が1.5%優遇の0.975%か、
保証会社へ保証料を現金で支払わない代わりに毎月の返済金に含める場合には、通常金利が2.475が1.3%優遇の1.175%
ですね・・・

私だったら保証料の50万円が現金で払えるのであれば、繰り上げ返済するしないにかかわらず、融資時に払って出来るだけ毎月の支払額を減らす方向ですねー。

また、現時点での月々支払いは70000円前後かとは思いますが、これを自分の中では毎月10万円のローンとしておき、実際の返金分との差(ここでは3万円）を定額預金などにします。早ければ3年後には100万円になるのでそのときに繰り上げ返済に充ててもいいですし、他の用途に使うことも可能では無いでしょうか。

実際には3年後の金利がこれから先に上がっていく方向であれば、繰上げ返済、金利が1.5%以内であれば、何かのための預金としてプールしておくのが手かなとも思います。

あくまで私個人の参考意見ですので、質問者様にあったプランが見つかりますように。

お礼

don_chaさん、回答ありがとうございます。

don_chaさんの意見を踏まえて、銀行の方などの意見も聞き
決めたいと思います。
色々とありがとうございました。

回答No.1

don_cha

保証料有無というのは、多分保証金を現金でいれるか、それともローンの金利に含むかという話ですよね？

ローンに含んだ場合の保証料は、0.2%となるので2500万円35年間で約100万円になります。月々の支払いの差としては約2500円。一括で支払った場合は50万位ですかね？それとも連帯保証人をつけて、保証会社を使わないということなのでしょうか？

当初の月々の支払い額は70000円（保証料含まず）か、72500円（保証料含む）くらいですね。実際に支払う金額と、2500円の差を高いと見るか安いと見るかですね・・・。

私だったら、現金が用意できるのであれば、一括払いで月々差額2500円＋αの貯金をして繰り上げ返済に充てるようにします。

保証料は、一括払いの場合の時で、繰上げ返済をすれば短縮した部分の保証料は微々たる物ですが戻ってきます。（金利に含んだ場合は、その月までの保証料のため過払いになりませんので戻ってきません）

お礼

don_chaさん早速の回答ありがとうございます。

>保証料有無というのは、多分保証金を現金でいれるか、それともローンの金利に含むかという話ですよね？
優遇が1.3%だと保証料が無しで、現金を入れる必要がありません。保証料を払うと優遇が1.5%になります。(一括払いまたはローンに含む)

>一括で支払った場合は50万位ですかね？
不動産屋さんの計算では約50万円位だそうです。

>それとも連帯保証人をつけて、保証会社を使わないということなのでしょうか？
保証会社は使用するのですが、恐らく不動産屋と銀行で付き合いがあり優遇してくれているみたいです。(詳しくは判りませんが)

>私だったら、現金が用意できるのであれば、一括払いで月々差額2500円＋αの貯金をして繰り上げ返済に充てるようにします。
という事は、1.5%の優遇で保証料を一括払いし、保証料を少しでも回収するという意見でしょうか？

>保証料は、一括払いの場合の時で、繰上げ返済をすれば短縮した部分の保証料は微々たる物ですが戻ってきます。（金利に含んだ場合は、その月までの保証料のため過払いになりませんので戻ってきません）
金利に含んでしまった場合は戻ってこないんですか。知りませんでした。大変参考になりました。

一番良いのは、保証料を一括払いし、なるべく繰上げ返済をして、期間を短くするのが一番ですね。
繰上げ返済が難しい場合は、保証料を払わず1.3%の優遇が良い感じですかね？

また質問で申し訳ありませんが、回答頂けるでしょうか？