住宅ローンの優遇金利 どっちがお得

質問

住宅ローンを組む予定です。
ローン額2900万円（うちボーナス800万円）
支払い年数27年
変動金利で考えています。

１．都銀
変動基準金利　2.475%から、一般-1%のところ、さらに0.5%優遇→0.975%　
保証料約52万円要
保証料なしの場合+0.2%

２．地銀
変動基準金利　3.75%から、一般-1.75%のところ、さらに0.35%優遇→0.975%
保証料不要

今回、適宜繰上返済を行う予定で、保証料の精算などがうっとうしいので、１．だと+0.2%で、1.175%となります。
都銀で0.3%優遇、地銀で0.35%優遇です。
2900万円を27年間だとすると、0.2%の金利差が約86万円になります。

高めの基準金利から、大きな優遇幅を取る（２のパタン）のと、低めの基準金利から、そこそこの優遇幅を取る（１のパタン）のは、どちらの方が得なのでしょうか。
金利差86万円も加味する必要があります。

回答No.1

mnb098 · ベストアンサー

選択の要素は入り口だけの金利ではありません。
最後までこの優遇条件が続くかと言う事、繰上げの頻度でどれだけ保証料が清算されるか、地銀は本当に保証料がいらないのか（金利の中に含むのでは）でしょう。

・地銀の体力によって、今は都銀と競争のために同レベルで競争していますが、基準金利が都銀よりは高いのでいずれは優遇幅が下がる要素があります。

・都銀は個人リテールのためにそのスケールで基準金利を低く押さえていますが、本業の企業融資が低調になり貸倒が増加すると、採算面で金利自体を引き上げて行く戦略はありうることです。

飛びつく前にもう少し金利のルールを調べてください。
「変動基準金利」は当行が定める・・と書いてあり何を基にしているかは明確に表示しないのが普通です。
そのときの事情で戦略的に勝手に動かせるようにしてあるはずです。ので思い込みをされないことをお勧めします。

お礼

ありがとうございます。

地銀の「保証料不要」は、保証料内包型でその分の金利上昇分(+0.2%)を優遇する、という形です（結局、2.3%優遇ということになる）。
いずれも、最後まで優遇は継続されることになっています。

変動から固定、さらに固定から変動への切替、繰上返済手数料はほぼ同条件です。

地銀が優遇幅を抑える、都銀が金利を上げる～というのは、私もありうると思っています。地銀は、かなり大手ではありますが。
そこで、どっちの可能性の方が高いのか、そして86万円の差でどっちをとった方がいいのか、というのが悩みです。