管理不動産会社を変更するには？

質問

現在、5部屋の賃貸オーナーです。地元の不動産会社に仲介してもらっていますが、その会社が今時インターネットも使えない、高圧的な態度など非常に対応が悪く、できれば替えたいと思っています。その場合、どんな方法がありますか？借りてもらっている方との契約が2年で切れるときに不動産会社を替えるのがいいのでしょうか？それとも途中で替えることができるのでしょうか？

回答No.1

mimicann · ベストアンサー

賃貸借業務管理委任契約書は在りませんか？
管理依頼をしてから2年契約の自動更新では無いですか？
最初の2年が経てばいつでも、替えられます。
しかし、新しい管理会社も地元の不動産でしょうから、管理料とは別に、
最初の家賃1ヶ月分くらい、事務手数料としてあげないと、
地元の不動産屋同士なので、嫌がって管理してくれないかもしれませんよ。

お礼

ありがとうございました。
賃貸借業務管理委任契約書を親が持っているとのことで、再度確認してみます。

回答No.5

BBQ38

No.4です。（2）のパターンとのことですので追加コメントを致します。

ご質問者様の場合、「仲介業務」と「管理業務」をよく整理できていないが
ゆえの不満が生じている可能性があります。
当て推量での指摘だけに該当しない場合にはご容赦を。

【業務範囲の原理原則の整理】
Ａ　仲介業務・・・新規契約の仲介（退去時の事務は含まない）
Ｂ　管理業務
　(1)　テナント対応・・・延滞督促、クレーム対応、退去時の対応etc
　(2)　物的管理・・・清掃、エレベーター等の各種設備の保守＆点検

【上記業務毎の報酬体系の整理】
Ａ　　　0-1.0ヶ月分の賃料の賃料相当額＋（必要に応じて広告企画
　　　　料を加算）
Ｂ(1)　規模にもよるが賃料等入金額の2.5％-5％程度の変動報酬
　(2)　委託するメニュー毎の見積もりの積上げ額。月額固定。

100戸以上の大型賃貸マンションではこのように委託する業務と
その報酬を細かく委託契約で規定しています。（本当はもっと細かい）
規模が小さくなるに従って区分が曖昧となってきますが、私の地元で
は1棟10-20戸位の規模でＢ(1)+清掃を賃料入金額の5％前後の変動
報酬で委託しているケースが多いようです。

さて、具体的に上のような整理ができていない場合に起きがちな不満
を考えて生きましょう。

○その１　新規契約にかかる仲介時の不満

　賃貸借契約の仲介はその大半は宅建業法上、「媒介」と分類される
　もので、仲介業者は専門的な立場から中立的に関与することとされ
　ています。

　ついついオーナーは自分が使っている業者だから、自分の味方として
　入居条件交渉をすべきと考えがちですが、法はそうなっていないんで
　す。

　従って、時には入居者寄りとも取れることをオーナーに言わざるを得ない
　ケースもでてきます。そのため、中立の立場であるとの理解がないと
　往々にして、「オレが使ってやってるのになんて言い草だ」といった不満
　がでやすい訳です。

○その２　媒介報酬外のサービス
　宅建業法上、媒介成約時の報酬として上記Ａの報酬が定められていま
　す。逆説的に言えば、報酬の対価たる業務範囲は契約手続きだけとも
　言えるわけです。そうはいっても大手でもＢ(1)はしぶしぶ無償である程
　度やっているでしょう。

　ところで、地場仲介業者のほとんどはオーナー側からのリピート依頼を
　獲得するため、Ｂ(1)は当たり前のようにサービス＝無償で行うことが多
　いのが実情でしょう。

　ただ、サービスが当たり前といってもご質問者様以外のオーナーからは
　媒介報酬とは別に管理報酬を受け取っているケースもあるはずです。
　業務上どうしても繁閑があるでしょうから、報酬の対価を受け取っている
　場合とサービスでの対応とは差が出てくるケースもあるでしょう。

　サービスではなく、やって当たり前の業務と考えてしまうと、フットワーク
　が悪いなんて不満がオーナー側に生じやすいですね。ご質問者様の場合
　5戸ですから、仲介手数料と別に報酬を支払うのはやや現実的ではない
　かもしれません。
　ただ、サービスだと解かった上で、感謝の言葉を伝えつつお願いするとい
　う物言いで依頼すれば、仲介業者も人ですから対応も変わってくるかも
　しれません。

他にもいろいろあるでしょうが、上記のような理解不足に起因する不満だと
思い当たることがあるようでしたらお役にたったかもしれません。

恥ずかしながら、偉そうにいう私も１年半ほど前は　その１・その２について
思い違いをしていた１人であります。

ご参考まで。

お礼

ありがとうございます。
父が契約したので、不動産会社との契約書を確認してみます。
どっちにしろ、単なる言い方に不満です。社会人としてそれは無いだろ！という言い方なので。
今時ネットにも載せない！なんて断言している業者なので、この先は無いなと思っています。

回答No.4

BBQ38

解約手続きについては既にでている回答に同じ意見です。

管理会社はサービス業なので「高圧的な態度」は問題ですね。オーナー側がそう感じるぐらいですから、テナント側はもっといやな思いをしているかもしれません。

さて、
＞借りてもらっている方との契約が2年で切れるときに不動産会社を替えるのがいいのでしょうか？
という部分に若干、ひっかかる部分があります。

オーナーと管理会社との報酬の関係ですが、次のいずれですか？
(1)賃料×○％の月額の管理報酬を払っている
(2)(1)のような報酬はなく、新規契約時・更新時に賃料の0.5～1.0ヶ月分を払っているのみ

私も、過去の回答者も(1)が回答の前提に立っているようです。もし(2)であれば全く違う回答の用意があります。その場合には補足でコメント願います。

補足

（2）のパターンです。下の回答にもあるように、賃貸借業務管理委任契約書を再度確認してみます。

回答No.3

dyundyun

普通にある事でしょ
新たな管理会社さんに相談されては如何？
手続き一切含めてお願いしてもしてくれるでしょう。

お礼

そうですね。新しい業者を探してみます。

回答No.2

noname#184449

元業者営業です

先ずは管理会社との間で結んでいる「管理委託契約書」をご確認ください。
そこに「解約」についての記述があるはずで、その記述に従う義務があります。

例
「本契約の期間は本契約締結の日から起算して向こう2カ年とする。中途解約する場合は、3ヶ月前迄に書面をもって申し出なければならない。これを怠った場合は、三ヶ月分の管理相当額をお互いに支払うものとする。」

平たく言えば「この管理委託契約は２年で途中解約（お宅じゃダメだから他業者へ頼むよ！）の場合は３か月前迄に書面で申し出てくれ」という事です。
逆に、業者も「お宅の物件につきあうのはこりごりだから委託契約を解約したい」という場合も、ご質問者に３か月前迄に書面で申し出なければだめ。もしこれを破ったら（例：即時解約）破った方が３か月分の管理相当額（違約金）を払って。という事です。

概ねこのような内容が一般的ですが、細かい部分（解約意思表示の事前通知期間、途中解約の違約金等）はそれぞれの契約によって違います。

なお、管理委託契約に賃借人は無関係です。あくまで「大家さんと管理会社」との間での契約になりますので。

解約について上記の内容の記述があった場合、対応としては
●管理委託契約の契約期間を全うし、違う管理会社と新たに管理委託契約を結ぶ
●違約金を支払って解約

以上の２通りです。どちらを選ぶかはご質問者様次第です。

なお、解約に関してなんの記述も無い場合（普通はあり得ませんが）は交渉次第でしょう。

ご参考まで。

お礼

ありがとうございました。
賃貸借業務管理委任契約書を親が持っているとのことで、再度確認してみます。