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管理不動産会社を変更するには？
現在、5部屋の賃貸オーナーです。地元の不動産会社に仲介してもらっていますが、その会社が今時インターネットも使えない、高圧的な態度など非常に対応が悪く、できれば替えたいと思っています。その場合、どんな方法がありますか？借りてもらっている方との契約が2年で切れるときに不動産会社を替えるのがいいのでしょうか？それとも途中で替えることができるのでしょうか？
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質問者が選んだベストアンサー
賃貸借業務管理委任契約書は在りませんか？ 管理依頼をしてから2年契約の自動更新では無いですか？ 最初の2年が経てばいつでも、替えられます。 しかし、新しい管理会社も地元の不動産でしょうから、管理料とは別に、 最初の家賃1ヶ月分くらい、事務手数料としてあげないと、 地元の不動産屋同士なので、嫌がって管理してくれないかもしれませんよ。
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- BBQ38
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No.4です。（2）のパターンとのことですので追加コメントを致します。 ご質問者様の場合、「仲介業務」と「管理業務」をよく整理できていないが ゆえの不満が生じている可能性があります。 当て推量での指摘だけに該当しない場合にはご容赦を。 【業務範囲の原理原則の整理】 Ａ 仲介業務・・・新規契約の仲介（退去時の事務は含まない） Ｂ 管理業務 (1) テナント対応・・・延滞督促、クレーム対応、退去時の対応etc (2) 物的管理・・・清掃、エレベーター等の各種設備の保守＆点検 【上記業務毎の報酬体系の整理】 Ａ 0-1.0ヶ月分の賃料の賃料相当額＋（必要に応じて広告企画 料を加算） Ｂ(1) 規模にもよるが賃料等入金額の2.5％-5％程度の変動報酬 (2) 委託するメニュー毎の見積もりの積上げ額。月額固定。 100戸以上の大型賃貸マンションではこのように委託する業務と その報酬を細かく委託契約で規定しています。（本当はもっと細かい） 規模が小さくなるに従って区分が曖昧となってきますが、私の地元で は1棟10-20戸位の規模でＢ(1)+清掃を賃料入金額の5％前後の変動 報酬で委託しているケースが多いようです。 さて、具体的に上のような整理ができていない場合に起きがちな不満 を考えて生きましょう。 ○その１ 新規契約にかかる仲介時の不満 賃貸借契約の仲介はその大半は宅建業法上、「媒介」と分類される もので、仲介業者は専門的な立場から中立的に関与することとされ ています。 ついついオーナーは自分が使っている業者だから、自分の味方として 入居条件交渉をすべきと考えがちですが、法はそうなっていないんで す。 従って、時には入居者寄りとも取れることをオーナーに言わざるを得ない ケースもでてきます。そのため、中立の立場であるとの理解がないと 往々にして、「オレが使ってやってるのになんて言い草だ」といった不満 がでやすい訳です。 ○その２ 媒介報酬外のサービス 宅建業法上、媒介成約時の報酬として上記Ａの報酬が定められていま す。逆説的に言えば、報酬の対価たる業務範囲は契約手続きだけとも 言えるわけです。そうはいっても大手でもＢ(1)はしぶしぶ無償である程 度やっているでしょう。 ところで、地場仲介業者のほとんどはオーナー側からのリピート依頼を 獲得するため、Ｂ(1)は当たり前のようにサービス＝無償で行うことが多 いのが実情でしょう。 ただ、サービスが当たり前といってもご質問者様以外のオーナーからは 媒介報酬とは別に管理報酬を受け取っているケースもあるはずです。 業務上どうしても繁閑があるでしょうから、報酬の対価を受け取っている 場合とサービスでの対応とは差が出てくるケースもあるでしょう。 サービスではなく、やって当たり前の業務と考えてしまうと、フットワーク が悪いなんて不満がオーナー側に生じやすいですね。ご質問者様の場合 5戸ですから、仲介手数料と別に報酬を支払うのはやや現実的ではない かもしれません。 ただ、サービスだと解かった上で、感謝の言葉を伝えつつお願いするとい う物言いで依頼すれば、仲介業者も人ですから対応も変わってくるかも しれません。 他にもいろいろあるでしょうが、上記のような理解不足に起因する不満だと 思い当たることがあるようでしたらお役にたったかもしれません。 恥ずかしながら、偉そうにいう私も１年半ほど前は その１・その２について 思い違いをしていた１人であります。 ご参考まで。
お礼
ありがとうございます。 父が契約したので、不動産会社との契約書を確認してみます。 どっちにしろ、単なる言い方に不満です。社会人としてそれは無いだろ！という言い方なので。 今時ネットにも載せない！なんて断言している業者なので、この先は無いなと思っています。
- BBQ38
- ベストアンサー率51% (27/52)
解約手続きについては既にでている回答に同じ意見です。 管理会社はサービス業なので「高圧的な態度」は問題ですね。オーナー側がそう感じるぐらいですから、テナント側はもっといやな思いをしているかもしれません。 さて、 ＞借りてもらっている方との契約が2年で切れるときに不動産会社を替えるのがいいのでしょうか？ という部分に若干、ひっかかる部分があります。 オーナーと管理会社との報酬の関係ですが、次のいずれですか？ (1)賃料×○％の月額の管理報酬を払っている (2)(1)のような報酬はなく、新規契約時・更新時に賃料の0.5～1.0ヶ月分を払っているのみ 私も、過去の回答者も(1)が回答の前提に立っているようです。もし(2)であれば全く違う回答の用意があります。その場合には補足でコメント願います。
補足
（2）のパターンです。下の回答にもあるように、賃貸借業務管理委任契約書を再度確認してみます。
- dyundyun
- ベストアンサー率29% (171/583)
普通にある事でしょ 新たな管理会社さんに相談されては如何？ 手続き一切含めてお願いしてもしてくれるでしょう。
お礼
そうですね。新しい業者を探してみます。
元業者営業です 先ずは管理会社との間で結んでいる「管理委託契約書」をご確認ください。 そこに「解約」についての記述があるはずで、その記述に従う義務があります。 例 「本契約の期間は本契約締結の日から起算して向こう2カ年とする。中途解約する場合は、3ヶ月前迄に書面をもって申し出なければならない。これを怠った場合は、三ヶ月分の管理相当額をお互いに支払うものとする。」 平たく言えば「この管理委託契約は２年で途中解約（お宅じゃダメだから他業者へ頼むよ！）の場合は３か月前迄に書面で申し出てくれ」という事です。 逆に、業者も「お宅の物件につきあうのはこりごりだから委託契約を解約したい」という場合も、ご質問者に３か月前迄に書面で申し出なければだめ。もしこれを破ったら（例：即時解約）破った方が３か月分の管理相当額（違約金）を払って。という事です。 概ねこのような内容が一般的ですが、細かい部分（解約意思表示の事前通知期間、途中解約の違約金等）はそれぞれの契約によって違います。 なお、管理委託契約に賃借人は無関係です。あくまで「大家さんと管理会社」との間での契約になりますので。 解約について上記の内容の記述があった場合、対応としては ●管理委託契約の契約期間を全うし、違う管理会社と新たに管理委託契約を結ぶ ●違約金を支払って解約 以上の２通りです。どちらを選ぶかはご質問者様次第です。 なお、解約に関してなんの記述も無い場合（普通はあり得ませんが）は交渉次第でしょう。 ご参考まで。
お礼
ありがとうございました。 賃貸借業務管理委任契約書を親が持っているとのことで、再度確認してみます。
お礼
ありがとうございました。 賃貸借業務管理委任契約書を親が持っているとのことで、再度確認してみます。