契約後に部屋の広さが違うことが判明（その後）

質問

こんにちは。

前回、以下の質問をした者です。
http://oshiete1.goo.ne.jp/qa4628395.html

実は、この物件は新築の建売住宅で、未完成物件なんです。
現在工事中ということで、内覧させてもらえませんでした。

ですが、図面や同仕様物件の写真を見せてもらい、外観や耐震性等の家の造りが気に入って、決めたんです。
内覧していないのに決めてしまうことが不安だったのですが、業者に「つい先程他の人が決めたいって言い始めました。決めるなら今です」と言われて急かされたというのもあるのですが・・・

ここで問題なのが、未完成物件の場合は、重要事項説明の際に『工事完了時における形状・構造等』を説明する必要があるらしいのですが、今回のケースでは部屋の間取りや広さについては一切ありませんでした。

でも、前回の質問の後、重要事項説明のファイルの中に間取り（8畳/4.5畳/5畳）の記載された図面が入っていたことに気がつきました。。。

というのも、前日に間取りが記載されていない図面を渡されていたので、それと同じものだろうと思って、見落としていました。

要は、重要事項説明のファイルに入っていたものは、前日の図面に間取りを書き加えただけのものだったので、一見違いが判別しづらかったのです。
せめて、重要事項説明の段階で、その間取り入りの図面を見せてくれていれば、絶対に間取りに気づいたはずです。
説明無しで、ファイルに入れておくだけでいいのでしょうか？

4.5畳なんて狭さの部屋だとばれたら契約されにくいから、重要事項説明まで黙っておいて紙だけ入れておけばいいやっていうやり方なのでしょうか。
今思えば、なんだかわざとギリギリまで間取りに関する情報を隠されていたような気がしてしまいます。

こちらに落ち度はあるにしても、以下の点を業者に訴えて、契約無効にすることは可能でしょうか？
・重要事項説明前に間取りについて質問したら、何度聞き返しても誤った間取りを伝えられた
・未完成物件にも関わらず重要事項説明で広さや間取りについて一切触れてこなかった

すみませんが、ご回答宜しくお願い致します。

回答No.1

nachiguro

もしそれが本当ならば業者は宅建法違反に該当しますね。

なぜならば重要事項説明に関しては全ての内容についてが文字通り「重要事項」の説明であって、そこに記載された内容だったり説明を受ける内容全ては重要なのですから、土地売買取引上宅建免許と言うものが必要になってくるわけです。

前回では民法について説明されていましたが、今回の場合は契約に関して少々書きたいと思います。

契約とは大まかに分けると双務契約、片務契約の二種類があり、日本の社会では双務契約が主流です。
この双務契約は単純に言うと「何か店からものを買いました。だからお金を支払います。」というものであり、店はお金を貰う代わりに品物（サービスなども含むが）を提供しなければならないと言うものです。

本来ならここで契約の署名、押印など必要なんですけどこれをスーパーやコンビニ或いはファーストフードでやるとどうしようもなくなるほど流通が悪くなるので金銭授与という形式的な方法にて省略するのが一般的慣例として流れていますが契約とはそういうもので、双務契約の場合

“双方が債務を負う”

と言うのが基本的原理とも言えます。
言い換えれば、携帯電話サービスでも使用料金を支払って通話ができない場合、その通信会社は利用者に通話ができない理由を説明しその分の対価代償を支払わねばならないと言うわけです。

そして基本的に契約した物に関してはいかなる理由があろうとも双方履行しなければならない義務が生じこれを怠った場合、債務不履行となりますけど、問題は重要事項説明を怠っている場合、民法90条の公序良俗に反する規定、91条の強行法規に反する場合、93条の但し書で契約を構成する申込み又は承諾が無効である場合に該当すると思います。
この場合は契約解除というか無効になりますので問題はないかと思いますし、いざとなれば宅建免許取り上げという「伝家の宝刀」を用い各行政庁の相談係にその事例を話し、応じなかった場合は内容証明などで返金及び会社の存続に関する問題として訴訟を起こすのも一つかもしれません。

参考URL：

http://ja.wikipedia.org/wiki/%E5%A5%91%E7%B4%84

お礼

ご回答どうもありがとうございます。

やはり宅建法に違反しますよね。
きちんと契約無効を主張し、手付金の全額返金に応じてくれれば、今回はそれで丸く収めます。
ですが、応じてくれなければ「重要事項説明が不十分だったので宅建法違反かと思いますが、契約無効に応じてくれないなら業者名を出して行政に報告しますよ？」とチクリと刺してみます。