住宅ローンと入居日

質問

平成21年度の住宅ローン減税が大詰め決定しました。
http://www.jiji.com/jc/c?g=eco_30&rel=j7&k=2008120400836

既に完成済みのマンションを契約しました。
支払はまだ済ましておりません。
・銀行住宅ローン：1300万円の予定です。
・入居は、平成21年3-4月の予定です。

銀行住宅ローンの手続きをする際に、新居（マンション）へ
住民票の移動（＝印鑑登録）が条件と言われました。

マンション会社は、住宅ローン金額の低額であり、さほど新制度も
変わらないとの事で年内中に銀行への手続きを行い、頭金と合わせた全額支払を迫っています。

・住宅ローン減税の対象である「入居」というのは
「住民票の移動日」なのでしょうか？
それとも実際に「引越し日（マンション物件の引渡し日）」なのでしょうか？

所得税はあまり減税されないのですが、新制度では
住民税分を減税するとのことなのですが
年内中に「住民票」を移動し、「銀行ローンを借り入れ」、「支払手続き」をするのと、来年の手続きにする方のどちらが節税になりますでしょうか？

「入居」の意味の捉え方がわかりません。
無知ですみませんが教えてください。

回答No.2

LegaC2 · ベストアンサー

以前、こちらの質問をされた方ですよね。

http://oshiete1.watch.impress.co.jp/qa4530502.html

新しく質問をされているようですので、こちらで回答します。

> ・住宅ローン減税の対象である「入居」というのは
> 「住民票の移動日」なのでしょうか？
> それとも実際に「引越し日（マンション物件の引渡し日）」なのでしょうか？

私は現在、新居を建築中で、年内に完成予定で、ここら辺を色々調べています。
そこで、新居がある市の市役所の税務関係の部署に電話して確認しました。
基本的には、”入居”＝”住民票の移動”だそうです。
但し、建て替えなど、旧居と新居の住所が一緒の場合、一時的に他の住所に引っ越していたとしても、住民票を移動しない人がおり、そういう人に限っては、引越し日やガス・電気の開始日などを参考にするケースがあるようです。

3u3u3u3uさんの場合、住民票の移動が発生するわけですから、”住民票の移動”が”入居”と判断されると思います。

> 年内中に「住民票」を移動し、「銀行ローンを借り入れ」、「支払手続き」をするのと、来年の手続きにする方のどちらが節税になりますでしょうか？

これを計算するためには、ローンの条件(借入額、年数、金利)と、現在の所得税、住民税の額がないと、一概に、損得を判断することはできません。

ちなみに私の場合、ローンの実行は今年行い、住民票の移動・引越しは、来年行うつもりです。
手続き的は、旧住所で、ローンの契約を行い、その後、住所変更が行われるため、若干、手間ではあります。

お礼

LegaC2さん
無知な私に何度も回答をありがとうございます。
やはり”入居”＝”住民票の移動”ということなのですね。

・ローンの条件は以下です。
借入額・・1300万円
年数・・25年
金利・・10年間2％据え置き
現在の所得税・・約15万
住民税の額・・約13万
これで節税は出来るのでしょうか？

＞ちなみに私の場合、ローンの実行は今年行い、住民票の移動・引越しは、来年行うつもりです。
＞手続き的は、旧住所で、ローンの契約を行い、その後、住所変更が行われるため、若干、手間ではあります。

銀行により手続きに違いがあると思いますが、LegaC2さんのように住民票を移動しなくてもローンは実行できるでしょうか？

何度もすみません。教えていただけたら大変ありがたいです。

回答No.4

gooIII3

私の場合中古物件ですが、ほぼ同じような状況のモノです。
税務署に直接出向き、「住宅ローン減税で言うところの入居日とは何か」を聞いたところ「第三者が入居を証明できる日」との事です。従って住民票の移動日が最も有力な資料になると言うことです。
「入居日」を「引っ越しした日」にしたいので有れば、水道やガスの契約開始日が載った領収書、引っ越し業者との契約書・領収書等が有力に「なるかもしれない」との解答でした。実に曖昧な解答です。
質問者さんの状況を慮ると、年内に住民票を移す必要性は全く無いです。
業者は１２月決算なのかもしれません、相手の都合に合わせる必要はないですよ。

お礼

gooIII3さん。ご回答をありがとうございます。
税務署に直接出向いたのですね。
とても参考になります。
私は本日銀行へ問合せをしました。
結論は銀行サイドでも「微妙」な返答しか出来ないらしく
私が申し込む地方銀行では、住所移転が条件との事でした。
またマンション販売会社の都合もあると思いました。
一生に1回くらいの高い買い物なので、自分達にとって良い条件で
話を進めようと思います。
とても勇気付けられました。
ありがとうございます。

回答No.3

LegaC2

> 借入額・・1300万円
> 年数・・25年
> 金利・・10年間2％据え置き
> 現在の所得税・・約15万
> 住民税の額・・約13万
> これで節税は出来るのでしょうか？

今年のローン減税で、期間10年、1～6年目1.0%[MAX2000万円]、7～10年目0.5%[MAX2000万円]の場合、10年間で約90万円なります。
一方、記事の内容から、仮に来年のローン減税が、期間10年、1～10年目1.0%[MAX5000万円]とした場合、10年間で約110万円となります。
ですので、20万円程度、来年の方がお得になる可能性があります。

もともと、借入額が2000万円より少ないので、借入金残高の最大額が増えても全くメリットがありません。
ただ、7～10年目が0.5%から1.0%に引き上げられるので、その分が今年のローン減税より、お得となります。

ただ、来年のローン減税を受ければ、来年の年末の残高から計算が始まることになるため、1年分ローンを返した額から計算が始まることになります。
そのため、来年のローン控除の方が、若干(毎年5000円程度?)ですが、控除額が少なくなると思います。

> 銀行により手続きに違いがあると思いますが、LegaC2さんのように住民票を移動しなくてもローンは実行できるでしょうか？

別段、無理にお願いしたわけでもなく、ローンの実行条件に、住民票の移動はありませんでした。
ですので、ローンの実行後に、住民票を移動させるつもりですし、その旨を銀行の人にも伝えてあります。

お礼

LegaC2さん　丁寧なご回答をありがとうございます。
若干額でも来年まで待った方がよさそうですね。
若干といっても約20万円なら大金です。

銀行によって手続きは変わってくるようですね。
「住民票の移動」については、もう一度銀行サイドとも相談いたします。
また、マンション販売会社とも再度相談いたします。

ありがとうございます。

回答No.1

oguro-

入居が来年の3月ごろであれば、今年中に支払い完了する理由がありません。契約の時に、その旨は伝えてありマンション販売会社とは合意できてるのなら、なおさらです。

まず、今月中に引渡しが完了するのに、3月まで現在の住居に家賃を払う時点で3か月分の家賃が無駄です。
次に、来年の控除のやり方がニュースに記載されたように年1.0％を１０年間であれば、現行制度は7年目から0.5%になるので、待った方が節税効果はあがります。

1番目の理由により、多くの場合、払い込み完了→引渡し→引越しをほぼ同時に進めます。住宅ローン減税の対象は年末に支払い残高があり、かつ対象となる住居に実際に居住していること（＝住民票の移動でこれと見做すことも可能・・・かは不明。）です。上記のように支払いと入居が1日のうちに完了すれば、必然的にこの日が入居日です。

質問の上のほうにある、住民票が移動しないとローンが下りないのは、また別の理由で、普通住宅ローンはそこに居住することを目的にする場合と、投資として運用することを目的とする場合で審査などが異なるからで、銀行は自らの居住用であることを示すため、住民票が転居先のものになっていることを要求します。そのための住民票移動です。

お礼

oguro-さん回答を大変ありがとうございます。
マンション販売会社と来春の入居の合意はしているのですが
支払は今年中にと言われました。
（転勤、転校の都合で他にもそういう方が多いと説明されました）

また、今回の場合は
払い込み完了（12月）→鍵引渡し完了（来春）→引越し（来春）という事で話をしており、管理費や修繕積立費などは来春から発生すると説明されました。

よく考えたら、マンション販売会社の資金繰りの都合かもしれないですね。

また銀行の審査基準の仕組みを理解しました。
ありがとうございます。

もう一度、マンション販売会社と話をした方が良いですね。