遺産の不動産で賃貸アパートの収入は誰のものですか?

質問

父が兄家族と住むために20年前に二世帯住宅を建てました。
その不動産は父名義です。
その建物が新築直後に、事業を拡大したいという母の叔父の申し入れで自宅を借金の担保に入れ根抵当が設定されました。　このことは兄には内緒で行われました。私は出戻っていた時でなんとなく耳にしていました。母はそれから二年後になくなりました。
叔父は事業がうまくいかず閉店し、資金を借りた銀行には利子しか返済せず、元本のみ残っている状態です。この頃父が入院し、根抵当に自宅が設置していることを兄に知れました。その銀行も破産し、　根抵当の権利は整理回収機構に移りました。
そんな家に不安を抱き、兄家族は引っ越しました。
その後、アパートとして賃貸し、年金では足りない父の入院費などにあてていたと思います。
長年入院していた父が亡くなり、相続問題が出てきました。
相続税が発生する遺産があるかどうかわかりませんが、まだ遺産分割はしていません。
その遺産の二世帯住宅で賃貸しアパート収入は誰のものですか?
私にその収入の権利がありのでしょうか?
全然わからないのでよろしくお願い致します。

回答No.2

hisa33 · ベストアンサー

Hisa33　No1です。
的確なアドバイスを受けたいのであれば下記事項を書かれた方が良いですよ。

１、その不動さんの評価価格（大まかで結構です）土地・建物
２、御兄弟の人数（質問者様・お兄様　他は？）
３、叔父様の借入されている残金および根抵当時の設定金額
４、債権管理会社の現在の対応
５、月々の家賃収入

以上、補足しておきます。

補足

アドバイスありがとうございました。
早々書かせていただきます。

１、その不動産の評価価格　土地140m2・建物 105m2
　　　　　　　　　　　　　他県に農地約300坪(祖父から父への遺産で現在甥が農業をしています)
２、兄弟の2名　(兄と質問者の私)
３、叔父様の借入されている残金および根抵当時の設定金額
　　登記事項要約書から
　 根抵当設定　根抵当限度額4,000万円記載
　　 付記１号　　１番根抵当変更　限度額5,000万円 付記１番の登記を移記
　　付記２号　　１番根抵当権元本確定　　　付記２号の登記の移記
　 　付記３号　　１番根抵当移転　　　　整理回収機構　付記３号の登記を移記
４、債権管理会社の現在の対応
　　競売にかけると、7年前に連絡があったと聞いています。
５、月々の家賃収入
約125,000円　x 2戸

以上な状態です。

なぜか5,000万円に限度が変更になっていました。
叔父が1,000万円を追加したのでしょうか? それとも元本を返済しなかったので銀行が変更したのでしょうか?
父の了承せずに限度額の変更できるのですか?
整理回収機構に債権譲渡されているので、安易に確認できないのではないどしょうか?

回答No.6

monosmith

民法を少しかじった者です。先の回答者へのお礼を拝見しました。

ちょっと整理をしたいのですが、叔父の債務を担保するために、
お父様の不動産に根抵当権を設定したことでよろしいのでしょうか？
お父様はいわゆる物上保証人となっていたのですね。

根抵当権の極度額の変更は、根抵当権者（銀行）と設定者（不動産の
所有者）の合意があれば登記できます（債務者の合意は必要ありません）。
不動産の所有者のお父様の同意がなければ極度額の増額はできませんよ。

登記記録をみましたが、元本が確定して、回収機構に根抵当権が移転
していますね。この後の流れとしては、回収機構が差し押さえをして
不動産を競売すると思われます。

競売手続きに入ると、不動産はもちろん、家賃収入も差し押さえられ
ます。家賃の収入を得るのは難しいと思いますよ。

極度額に相当する金額を債権者に支払うことで、根抵当権消滅請求を
することもできますが、何千万も用意するのは難しいですよね？

お父様の遺産の状況にもよりますが、債務ばかりが多いのでしたら、
遺産を放棄するのが一番手っ取り早いと思います。

ただし、遺産放棄は相続発生後（お父様の死後）３ヶ月以内に家庭
裁判所に届け出ることが必要です。

他人の借金を何で？と思われるでしょうが、仕方がないことです。

お礼

monosmithさん、アドバイスいただきありがとうございました。
お礼が遅くなり申し訳ありません。
ことの重大さを考えず、今まで世話になったという事と、その叔父には騙されたことがないので信用して物上保証人になったということです。
その限度額が変更された時期はまだ両親は健在でしたから、合意したのでしょう。
母のその時の口癖が 「叔父ちゃんの奥さんのお父さんが資産家だから亡くなったら返してくれる」でした。
でもそんな口約束しても、何も意味がありません。

根抵当に入っている不動産はあきらめるしかないのは確かですが、他の農地のことが心配です。　
父が祖父の遺産を無理にお願いして相続したようなんです。

でもその畑で従兄が農業を営んでいます。
その畑も競売されてしますのか心配です。

回答No.5

hisa33

私は不動産登記や根抵当設定の事は詳しくありませんが、根抵当限度額と借入額は必ずしも同額ではないと思いますよ。
仮に、根抵当の限度額が上がり、それに併せて融資の増額がなされているのであればお父様が関与されないと不可能だと思います。

しかし、半端な金額ではないですね。
不動産まで担保に入れてもらい融資を受けて返済しないとは・・・
その叔父様は、ご健在ではないのでしょうね。

お礼

hisa33さん、またまた回答いただきありがとうございます。

兄と叔父の間ではいろいろとひと悶着あったようですが、
私は叔父が両親をだますのありきで融資を受けるようなことを
するような人と思っていなかったので、今でも信じられません。

回答No.4

hisa33

書き忘れてましたので補足します。

相続人全員の足並み（考え）が揃わないと事は一切進みません。
意見交換をして相談し、方針を御兄弟で決められる事が先決事項です。

長い道程になると思いますが頑張って下さい。

お礼

hisa33さん
本当にアドバイス、回答していただき、ありがとうございました。
お恥ずかし話ですが、兄とは仲が良くありません。
でも　一生懸命働いて頑張ってきた両親の事を思うと
とても不動産を処分して清算するのに納得することが出来ません。
兄はどういうつもりでいるのが、近日中に連絡を取ってみようと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

hisa33

債権会社への問い合わせは時期尚早ではないでしょうか。
残金はある程度把握されているのでしょ？今はそれがわかれば十分です。
相続人様同士（質問者様の兄弟）の現在の関係も気になります。
あくまでの、こちらの方針が決まって行動するべきです。
方法として
(1)家賃収入を元本返済に充てて不動産を残す。金利の優遇は弁護士を通じて行う。
(2)全ての不動産を売却してお金に替えて、負債を支払い残ったお金を均等割りにして相続する。
一番、相続で問題が起こらないのは(2)の方法だと思いますが、状況によりけりです。
とにかく一度無料の弁護士相談にでも足を運んで相談することが一番です。
素人考えで動くと結果大損することもありますからね。

お礼

hisa33さん、　お世話になりました。
本日、叔父に直接話を聞いてきました。
兄から聞いていた事とだいぶ違っていて、　整理回収機構あてに毎月返済し　現在の債務残高が判りました。　
そして　早くうまくいけば来月に完済し、遅くても2,3年で返済しますと　言ってくれました。
一応念のため　来週にでも整理回収機構に残金を確認する予定です。
ここに　叔父に騙されたと書いた私のほうがお恥ずかしいです。
でも　hisa33さんからアドバイスで　ひとつひとつ考え調べるきっかけになりました。本当にありがとうございました。
失礼します。

回答No.1

hisa33

詳細が不明なので文面から想像しお話します。
まず、その不動産の根抵当（債権者）が問題ですね。
文面からは判断するにはまだ元本が丸々残っているように思われます。
仮に元本を弁済しているのであれば家賃収入は質問者様を含め御兄妹のものになります。
一般的な流れではお父様がお亡くなりになったら、二分の一がお母様、残り二分の一を子供たちが均等割りで相続することになります。
ですが、お母様もお亡くなりになっているのであれば全てを子供たちが等分割することになります。
しかし、負債があれば話は違ってきます。
相続者は遺産も相続しますが、負債も併せて相続するわけです。
お母様の叔父様が借入された元本は残っているのでしょうか?
この辺のバランスを考えて、相続放棄も一つの手段です。
当然、このこの場合は家賃収入を受け取ることは出来ません。

補足

早々の回答ありがとうございました。

とても叔父を信じて担保を提供して亡くなった母や父が騙されとても悲しいです。
叔父の借入はまるまる残っていると思います。
現状を把握するために整理回収機構に問い合わせたほうが良いのでしょうか?
他に他県に農地が少しあり、この担保不動産の実勢評価格はわかりませんが、　その借入金額を清算してもプラスの遺産が残ると思います。
どうしたものか悩んでいます。