土地名義と住宅名義が違う時のトラブラ

質問

父の旧宅（土地名義父）に私名義で２世帯住宅を建て替えたのが１３年前です、父の土地を根抵当権でローンを組み私が払ってます、父母の旧宅から私の家族と同居して２９年になります、ローンは後１６年ほど残ってますところが４年前に母が先に亡くなり、それから父との仲が悪くなり【姉らが父に私達の事を悪く言ってけし掛けていますのでその時
期から父の態度豹変】４年が経ちました、最近は何かにつけて私を愚弄したりこの自宅を建てた事に文句を言ったりしております。私も我慢しきれずいに「じゃ全部売ってくれ」と言いましたけど、でも土地名義は父、建物は私名義ですしローンはあるし担保は土地ですのでお互いの承諾なしでは売却できません、私はローンがチャラになって妻と２人だけでどこかで住んだ方が、精神的に楽なのでそれ以上の事は求めません、でも父は承諾しません、普段から私達に「ここはワシの土地やお前ら出て行け」と言っているのに、話しが違います、おそらく父も歳ですので今更どうのこうのしたくないのが本音だと思います、ただ私も毎月毎月自宅のローンを払い続けるのが無意味だし、将来この土地をめぐり女兄弟と財産分与などであらそうかもしれないかと思うと嫌になります、それで先日父にこの土地を私名義にしてくれないかと言ったら拒絶されました、その時に父は「私が死んだら分るんじゃ」と意味心な事を言われました、私も腹がたち父に「それじゃ私は父の看病・葬式・墓守など一切しない」と言い今日に至ってます、それから父は何か法律の本を買って模索している様な事をしております、私達を追い出す方策とか父自身が亡くなり娘達にいい条件で遺言など考えてるのかは定かではないですけど、私自信不安です、この先私はどうしたらいいか対応策や方策など？そして私を追い出す様な事が出来るのか？将来の争いに備えて今すべき事は何なのか？どなたか詳しい方のアドバイスや経験談など小さな事でも結構ですどうかお教えください。

回答No.2

fix2008

>その時に父は「私が死んだら分るんじゃ」と意味心な事を言われました

質問文を見る限り、遺言書か何かを書いているのかなと思います。他の財産関係等が分からない状態では何とも言えないところもありますが、おそらく質問者さん以外の人へ当該土地を相続または遺贈する可能性があると思います。また、もっと即効性あることをする可能性としては、生きておられるうちに土地の売却をすることです。他の人に今売却するか相続により他の人の所有とするかは、結果として全く同じ状況を生むのですが、「人の土地の上に」立っている建物となります。

通常、他の人の土地に建物を建てる場合には賃借権や地上権を設定するのですが、質問者さんの場合には家族ということもあって、そのような利用権について何の取り決めもないのだと思います（日本ではこれが多い。ので問題にもなりやすいのですが）。ちなみに、まったく「関係のない人」の土地の上に建物を「無権原」で立てている場合には不法占拠ということになります。質問者さんの立場から言えば、質問者さんは不法占拠ではない、ということを念頭に置いた対策が必要になります（まあ、家族の土地ということもあるので簡単に不法占拠といえないのですけれど）。

ただ、結論を先走っていうと、質問者さんのような場合で「父親が絶対に協力してくれない」というのであれば、おそらく弁護士さんに頼んでも有効な法的方法ってあまりないんです。ただ、弁護士さんを立てることによって、父親と交渉してくれる可能性があるので、そういう意味ではよいかもしれません。

今後、想定しうる争いとして極限までいけば、土地の所有権に基づいて、何の権限もなく建物を建てている「質問者さん」はでていけ、という内容の裁判等を起こされる可能性があります（まあ、質問者さんの父親がいつも言っていることなんでしょうけど）。または、もしくは利用させてやるから（高い？）賃借料をよこせ、という可能性もあります。これらは父親だけでなく、父親から相続した人（姉とか第三者とか）でもありえます。さらには、その土地を取得した人が、法外な値で土地の売却を打診してくる可能性もあります。まあ、これはよくない想定を極限までした場合ですので、こんなことに必ずなるというわけではないことに注意してくださいね。

現在の関係から見れば質問者さん単独では可能性がないでしょうけれど、弁護士さんが交渉して、父親と地上権や土地の賃貸借契約を結ぶという手もあります。若干のお金を払ってですね。特に賃貸借契約ということになれば、出て行けと言われれば、建物買取請求ができ、じゃあ、建物を買い取ってくれるなら出て行くよ、という権利が生じます。賃貸借があれば地位貸借契約後の土地を取得した第三者にもこれは言えます。ただし、そのためには建物の登記（保存登記だけでなく所有権登記も）もしておく方が無難です（たぶんしてあると思うのですが）。

問題は父親が全く交渉してくれない場合で（というか一番の心配はここの部分なのでしょうけれど）（→約定の利用権がない）、出ていけという裁判という手段に出た場合です。これはなかなか一筋縄ではいきません。少なくとも防衛策としては建物の登記はあることが必要です（裁判になったときに賃貸借として扱ってくれる可能性が出てくるので）。普通は、質問者さんの事例では使用貸借（無料で貸す）という形に構成されるのが一般的なような気がします。ちなみに使用貸借はかなり弱い法律構成です。質問者さんがきちんと訴訟追行をすれば、権利濫用か何かで建物を守ってくれる場合が多いとは思いますが、なかなか厳しい側面もあるのではないかと思います（ちなみに使用貸借では建物買取請求はできない）。

質問者さん自身でできる法的に意味のある行為としては建物の登記（所有権登記）をしっかり今のうちにしておくことくらいしかないのではないかと思います。

法的に意味はありませんが、裁判等になった場合に有利に運ぶ材料としては、今のうちに内容証明郵便で「土地を時価で売却してほしい、または、相当の値段で賃貸借契約を結んでほしい」といったものを郵送する、ということくらいでしょうか。これは建物所有者としてやるべきことはやってます、という証拠になります（内容証明は保存しておく）。ただ、こんなものが送られれば父親との関係はさらに悪化するかもしれませんよ。また、土地を新たに取得した人がいれば、その人にも同じものを送っておけばさらにいいのではないかと思います。こういうものがあれば、裁判所も「あなた、追い出すために取得したんですか？それはちょっとどうなのかねー…」と思ってくれる可能性があります。これらは法的には意味が全くないので、あくまで可能性ですが。

こんな感じですかね。

お礼

fim2008さん大変参考なる事ばかりでありがとうございます、ほんと難しい問題だと自覚しております、ただ父との関係が修復できる事は無いと思います、私が不利だっと思うし妻の事を考えると早く別れたいだけですので、ほんと父が承諾すればいいのですけど、この土地に執着しており、まったく八方ふさがりです、こちらも開き直り父が亡くなってからでもいいかと～ただそれまでにローンを払いつづけて最後には何も残らないなら今事を起こしたいのですけどね。

回答No.1

r-carlos

結局最終的なあなたの目的がよくわからない感じですが，間違い無く言えるのは，今すぐに弁護士に相談することです。ネットの掲示板ごときで対応できる問題ではありません。
　その時には，
１　自分の建物はどうしたいのか（なんとか維持したいorでて行ってかまわない）
２　残ローンをどうするか（払っていって構わないor払いたくないorある程度なら払ってもいい等）
３　父の遺言の中に自分を排除するような内容が含まれている場合，それを争うつもりか，別になくても構わないか。
などについて，ある程度の方針を決めて相談に行ったほうが話が早いと思います。

　質問者さんの文だと，「出て行ってもかまわないけど，残ローンは負担しない」というのが，一番なのかなと思いますが，土地を買い取ってもいいような記述がありますので，どれくらい負担するつもりがあるのかも考えたほうがいいのではと思います。

お礼

carlosさんご指摘ありがとうございます、私も一度弁護士に相談しようかと思っていました、１～３のような具体的な方針を今一度整理して相談してみたいと思います。