賃貸物件の資金調達について

質問

銀行からの借り入れで、賃貸物件を建設しようと考えております。
元金均等返済方式において、資金を調達しようと思っておりますが、
何年での支払いにするのか？
元金をいくらにしてかえすか？
の基準がわかりません。
おわかりになる方がいらっしゃいましたら、
教えて戴けると幸いです。
この件についてわかりやすい本やサイトもありましたら、
教えてください。
どうぞ、宜しくお願い致します。

回答No.1

ojisan-man · ベストアンサー

既に土地は持っており、その上に賃貸アパートを建設したいが、必要資金の多くを銀行借入でまかなう、ということですね。

こういった場合、たいがいは大東○託、レオパ○ス21などの賃貸管理会社に誘われて投資することが多いです。
賃貸ビジネスで一番のリスクは、空室を埋められないということなので、オーナーとすれば家賃保証や一括借上げに頼りたいと思うからです。
（法律が変更され、いまは一括借上げ方式が主体みたいですが）
この場合なら、大東○託がすべて絵を描いてくれるし、銀行との交渉も全部やってくれます。あなたは納得すれば契約書に判を押すだけです。

ただし最近はこのタイプのビジネスで、約束していた家賃が強制的に引き下げられてトラブルになることが増えているとの話もありますから、よく研究してみてください。

自分ですべて段取りして建設しようとする場合ですが、何年の支払いにするかでなく、銀行が何年までなら貸してくれるかということになります。

設備資金の場合、基本的には経済耐用年数内で借金を終わらせる必要があります（減価償却年数よりずっと短いです）。
建設する建物が木造か鉄筋・鉄骨かによっても異なりますが、賃貸物件は老朽化すると、即入居率の低下に直結します。従って空室リスクに備えたバッファーが不可欠です。

立地条件、人口移動の予想、周辺の競合状況等を勘案して、今後２０年程度の入居率、金利見通し、固定資産税支払い、修繕費などを加味した収支予想をつくり、リスクへの備えも考慮した上で年間どのくらいの返済が可能か試算してみる必要があります。

収支予想の中身が妥当なら、経済耐用年数（１５～２０年）から逆算して返済可能な借入の上限額が出てきます。
あとはこの借入希望額が、土地・建物の担保価値と釣り合うかどうかで銀行側の態度が決まります。