三井住友住宅ローンの返済シミュで計算が合わない

質問

現在、住宅ローンでフラット35もしくは都市銀行系の超長期固定型住宅ローンを考えています。

三井住友銀行の住宅ローン返済額シミュレーションサイトで疑問があるのですが、元金均等返済で条件入力を設定した場合、

年間返済額　＊　返済年数　＝　総返済額

この総返済額の数値が、このサイトで出てくる”総返済額”の数値と合わないのですが、これはどうしてでしょうか？

このサイトの下の方に”元利均等返済方式”の注意書きがあるのですが、

●元金均等返済方式の場合
・元金均等返済は毎回の返済元金を一定の金額とし、毎回の返済額はこれに利息を加えたものとなります。
返済額は初回のご返済額(元金+初回のお支払利息)で算出しており、2回目以降の返済額は異なります。
また、お借入日によっては返済額が異なる場合があります。
・年間返済額は初年度の年間返済額を算出しており、2回目以降の返済額は異なります。

このような記述があるのですが、あまりよく意味がわからないのですが、これが関係していますでしょうか？
”二回目以降の返済額”というのはどのように計算すれば良いのでしょうか？

どうぞ、ご教示頂きますよう宜しくお願い致します。

回答No.1

f272 · ベストアンサー

例えば年利3%で2400万円を借りて20年=240か月で返済するなら，元金均等返済の場合には，まず
元金の返済分は1か月で2400万円/240=10万円です。これはずっと変わりません。
1か月目の利息は2400万円を借りているのですから，2400万円*0.03/12=6万円です。
2か月目の利息は2390万円を借りているのですから，2390万円*0.03/12=5万9750円です。
3か月目の利息は2380万円を借りているのですから，2380万円*0.03/12=5万9500円です。
12か月経てば元金は2280万円になって，その間に120万円を返済したことになります。利息は12ヶ月で70万3500円になりますね。
このように元金の返済分は一定ですが，利息分は段々と少なくなっていきます。年間返済額は元金の返済分と利息分をあわせたものですから
年間返済額　＊　返済年数　＝　総返済額
とならないことは当たり前ですね。

お礼

回答頂きありがとうございます。計算方法教えて頂きありがとうございます。エクセルで計算させてみたら、月々の返済で利息分が減ってくる感じになることがわかりました。助かります。