住宅ローンの借入期間について

質問

義父が家を購入することになり、地元信用金庫から2000万円の住宅ローンの審査に通ったのですが、
義父は58歳で自営業をしています。

(1)58歳だと、何年間の返済期間ですか？35年は借りれ　ないと思います。　（10年か15年くらいですか？）
(2)借主が死亡したときにローンを払わなくてもよくな　る保証協会には加入すると言っていますが、その場　合でも、だれか身内などの保証人が必要なのです　　か？

　ちなみに、同居も親子ローンも組みません。

この質問がわかる方、お返事お待ちしております。

回答No.2

Domenica · ベストアンサー

住宅ローン審査経験者です。

> (1)58歳だと、何年間の返済期間ですか？
> 35年は借りれないと思います。（10年か15年くらいですか？）

金融機関および住宅ローン商品の種類を問わない…ということであれば、58歳の方の単独債務で、想定される最長返済期間は『22年』です。
この点は『自信あり』です。
なぜならば、フラット35の『機構団信』の保障期間が「満80歳の誕生日の属する月の末日」までとされていることから、『フラット35』の借入期間の計算も、それを最長としているからです。

銀行等民間金融機関の住宅ローン商品であれば、80歳、78歳、77歳、75歳、73歳、72歳、70歳など、いろいろな設定がされています。
80歳以上の設定は目にしたことがありませんので、「満80歳の誕生日の属する月の末日」までに完済する…という設定が最長だと思いますので、58歳の誕生日を迎えたばかりとしての「22年」が最長になると思います。

> (2)借主が死亡したときにローンを払わなくてもよくなる保証協会には加入すると言っていますが、その場合でも、だれか身内などの保証人が必要なのですか？
「借主が死亡したときにローンを払わなくてもよくなる」と認識をされているのは、『団体信用生命保険（共済）』のことです。
銀行等民間金融機関の住宅ローンは、殆どの場合、この『団体信用生命保険（共済）』に「加入できない」ような健康状態の方は、住宅ローンも借りることができません。
銀行等民間金融機関のごく一般的な『団体信用生命保険（共済）』は、保険料が銀行等負担になっています（尤も、死亡＝保険金で住宅ローンの債務残高が全額弁済される…とは限りませんので、その点は、しっかりとご留意のほど）。
ガンや脳梗塞など特定の疾病に罹患した際に、死亡しなくても保険金が支払われる『特定疾病保障つき』の『団体信用生命保険（共済）』ですと、保険料は債務者負担になります。
『フラット35』は『団体信用生命保険（共済）』への加入が義務付けられていませんが、保険料債務者負担で加入することもできます。
加入が義務付けられていないので、健康に不安のある方でも融資を受けることができる場合もあります。

『保証』に関しては、銀行等金融機関の住宅ローンの場合は、銀行等金融機関が指定する『保証会社』に『保証料』を払って『保証をしてもらう』のが一般的で、この『保証会社の保証』が受けられないと住宅ローンも借りられないということが一般的です。
お義父さまは自営業ですか。
債務者が自営業の場合、保証料を払って保証会社に保証してもらい、さらに別途保証人を徴求される可能性もあります（銀行が保証人を徴求する場合と保証会社が保証人を徴求する場合があります）。

また、これとは別に購入された家やその家が建っている土地を、誰かと『共有名義』にするような場合、その『共有者』は、『担保提供者』として『連帯保証人』になっていただきます。
この場合の『連帯保証人』は、同居・非同居は関係ありません。

ご心配な点がありましたら、何なりとお尋ねください。
私で分かる範囲でしたらお答えしますので。
義父が、58歳という年齢で、結構高額な住宅ローンを組むとなると、この配偶者の立場としては「将来、万が一の際には、自分たちのところにも負担が来るのでは？」とご心配なのでは、と思います。
自営業の方ですと、サラリーマン等給与所得者と違って、住宅ローンで『金利の優遇』が受けられないことも多いです。
もしかしたら、目先の金利の低さにつられて、『短期固定金利』で契約されはしないかという点が心配です。
当初の金利が低めなので、全期間固定金利などでは返済能力の点で「融資不可」となるような方でも、審査に通ってしまうことがあるんですよ。
そして、固定期間終了時には金利が上がってしまっていて、それによって返済額が上昇し、結果的に返済不能に陥る…ということも考えられます。

補足

心強い回答ありがとうございました。
義父は自営業（個人事業主）をしています。取引のある地元の信用金庫さんに頼んで住宅ローンを2000万円借りることになってますが、その信用金庫に定期預金を組まないと、審査がおりないとゆうことで、長男の嫁である私が300万円かして審査に通ったんです。
（預貯金０のようでした）
それで、ローンが返せるか半信半疑で。絶対に保証人はなりたくないんです。
信用金庫さんのＨＰでローンシュミレーションがあるので、返済期間がわかれば後は,返済金額はある程度わかります。

私達は私の親の土地に家を建てる予定ですので、共有名義にする予定はないです。共有名義ではなければ連体保証人などにならなくていいんですよね。あとは自営業ってことで頼まれても断るつもりでいます・・・・
団体信用生命保険には加入すると言ってました。

当たり前のように、嫁である私に「金を貸せ」だとか貸した300万円もまだ返せないような非常識な義親で非常に困っています。少し愚痴になってしまいましたが、回答ありがとうございました。

回答No.4

Domenica

え？地目が『農地』なんですか？

> 申請期間も半年以上かかるそうです。
ん～、ということは、その土地は『市街化区域内』ではない場所にあるのではないかと…。
『農地転用』の許可って結構厳格で、簡単には許可が下りないんですよ。

お義父さまの『自営』って農業ではありませんよね？
まず、『農地』は原則として、農業の人にしか売ることができないので、農業以外の人に売る場合は地目変更をして売る…となるんです。
その土地が『市街化区域内』にあるのならば、農業委員会に農地転用許可を取るのですが、それでも「他人にその農地を売って、その他人がその土地に家を建てるために『宅地』にする」という場合には、許可が下りづらいと思います。
『市街化区域内』でなければ、『農地転用許可』を取るのはさらに難しいんですよ（広さによって許可申請をする相手が違いますし）。

> 購入予定の土地自体も不動産屋から購入予定なのですが、農地で今宅地に申請中でローン自体はまだ始まってないはずです。
以前にも、似たような質問を見かけたような気がします。
確か、その案件では『農地転用』の許可が下りなかったと思います。
当然に『農地』に『居住用建物』を建てることはできない（＝建築許可が下りない）ので、『住宅ローン』も利用できないんですよね（農業用の小屋などは建てられますが、人が『居住』することが可能なものは『小屋』とは認めてもらえない）。
しかし、そのような状況で信用金庫さんも、仮とはいえよく融資ＯＫ出しましたね～。

> 一応書いてもらいましたが、私からお金を借りといて、一言！『こんな物を俺にかかせやがって。このお金を返したらお前とは縁をキルでな！』と言われました。で、自分が決めた日にちに返済できないんですよ。
縁を切られてもいいので、さっさとお金を返してもらいたいですね。
失言をお許しの程。

お礼

■その土地は『市街化区域内』ではない場所にあるの　ではないかと～
　はい農地です。不動産屋いわく、その市町村に住民票が数十年以上あればかえる特例みたいなものがあるとか？私も初めてききました。私の実家は農家もしているので、実父も農業をやってない人は買える訳ないし、申請許可も下りないはずと言っています。
仕事は農業ではありません。建設業系です。

信用金庫さんからの融資（二千万）以内で土地（150坪）も家も建てる予定みたいで、土地がすごく安いんです。（資材置き場などにも使いたいそうで、広いところを探してたらしいです）

■縁を切られてもいいので、さっさとお金を返してもらいたいですね。失言をお許しの程。

　私も言われたときに、さすがにキレて、売り言葉に買い言葉で、『はい、どーぞ』と言ってやりましたよ。借りてる身でその発言はおかしいと思います。

回答No.3

Domenica

＃２です。
ご丁寧なお礼をありがとうございました。

> 取引のある地元の信用金庫さんに頼んで住宅ローンを2000万円借りることになってますが、その信用金庫に定期預金を組まないと、審査がおりない
あら～？？？
金融機関は、こういう『条件融資』を『してはいけない』ことになっているんですけれどね。
コンプライアンス上の問題になりますよ。
その定期はお義父さまの名義なんですよね？
借用書は取っていらっしゃらないのでしょうか？
当初から返さないつもりではいらっしゃらないかもしれませんが、「返したくても返せない」状態になりはしないかが心配です。
住宅ローンの返済中は、その定期を解約することは難しいでしょうから…。

> 私達は私の親の土地に家を建てる予定ですので、共有名義にする予定はないです。
> 共有名義ではなければ連体保証人などにならなくていいんですよね。
そうですね。
他にも連帯保証人になる可能性はありますが、
> あとは自営業ってことで頼まれても断るつもりでいます・・・・
頑張って断って、お義父さまの家（土地・建物）にも、住宅ローンにも一切係わらないようにされた方がよろしいでしょう。

> 当たり前のように、嫁である私に「金を貸せ」だとか貸した300万円もまだ返せないような非常識な義親で非常に困っています。
住宅ローンの審査をしていますと、親世代にも子世代にも「いろいろな『困ったちゃん』」がいらっしゃいます。
個人的には、「最初から最後まで自分の『力』の範囲内でできないのならば、住宅の取得はやめた方がいい」と思っているんですが…。

お礼

お返事ありがとうございます。
■その定期はお義父さまの名義なんですよね？

　そうです。義父名義のはずです。定期預金をあと200万ほどしないと融資してもらえなかったそうです。購入予定の土地自体も不動産屋から購入予定なのですが、農地で今宅地に申請中でローン自体はまだ始まってないはずです。しかも通らないかもしれないらしく、申請期間も半年以上かかるそうです。怪しくあいですか？

■借用書は取っていらっしゃらないのでしょうか

　一応書いてもらいましたが、私からお金を借りといて、一言！『こんな物を俺にかかせやがって。このお金を返したらお前とは縁をキルでな！』と言われました。で、自分が決めた日にちに返済できないんですよ。

Domenica様に相談にのって頂いて、いろんなことがわかり、勉強になりました。どうもありがとうございました。

回答No.1

keirimas

こんにちは。
　たいていは最終返済時で75歳以下になるように設定されますので、義父様のばあいは最長で17年までと思われます。返済期間が短めで、そのぶん利息が少なくてすむと考えることもできます。
　保証人は必要ないと思います。死亡したときは生命保険が残りのローン支払に充当され、住宅も遺族に相続されます。（団体生命保険というものにほとんどのばあい加入することになります）

お礼

ありがとうございました。
勉強になりました。