モデルハウスの売却

質問

建築会社がモデルハウスを建てました。
以下の状況で最終的に売却する場合について
教えてください。

●土地も建築会社名義になっている。
●建築会社には宅建資格者は不在。

この場合、お客様と建築会社で直接売買可能ですか？
やはり不動産屋を必ず仲介に入れなければ
いけないのでしょうか？
不動産屋の仲介料は3％と聞いていますので
総額から計算するとかなり大きいものになります。
違法になることなく、
不動産屋の仲介がなくてもいい
という方法があれば教えていただきたいです。

ちなみに知り合いの不動産屋からは
「売却する際は、一度不動産屋が
買い取ってから販売することになる」
と言われましたが、
そうすると不動産屋は、
短期譲渡で税金もかなりかかるのでは？
と思いましたがどうなんでしょうか？
なんか、単純に仲介手数料を取りたいから
一度買い取らなければいけない
と言っているような気がして
いまいちしっくりきませんでした。

お詳しい方、宜しくお願いいたします。

回答No.1

noname#50009 · ベストアンサー

＞この場合、お客様と建築会社で直接売買可能ですか？

まず、土地を買って建物を建てて、土地建物をセットにして売却するという建売住宅の販売を業として行う為には宅建免許が必要というのが前提です。（宅建主任者が居れば良いというわけでなく、会社として宅建業の免許を受けていないといけません）

名目が「モデルハウス」であれ、土地付住宅を販売するという意味では建売住宅を販売することと性質は同じです。

その建築会社は宅建免許が無さそうなので、基本的には建売住宅の分譲販売を業として行うことは出来ません。しかしポイントは「業として」という部分です。業とは簡単にいうと「不特定多数の人間を相手に、反復継続して取引をすること」と定義されております。

つまりその建築会社が基本的には建築を請負うこと（建築業）のみを業としていて宅建業は行わないが、たまたまモデルハウスとして所有していた土地建物という固定資産を、そのとき限りで第三者に売却譲渡すると捉えれば「業」とまでは見做されないでしょう。

その建築会社の活動内容が解りませんので、この場で断言は出来ませんが、役所に宅建関係を管轄する部署がありますので相談してみたらいかがでしょうか。

もし直接売買に問題がないという判断が下された場合に注意しなければならないのは「業者（プロ）がお客様に販売する」という構図ではないことを買主に理解して貰うことだと思います。
商売として売るのではなく、法人A所有の土地建物を個人Bが買うという関係でしかありませんので。
（しかし消費者契約法では法人＝事業者とされていますので、その点の注意は必要です）

最後に加えておきますが、今回そのモデルハウスを個人に売却することが宅建業の範疇に入るからNGだとすれば、不動産屋（宅建業者）に仲介して貰ってもNGです。建売分譲を業として行うための売主には宅建免許が必要ですから、仲介者に免許が有れば良いということではありません。

お礼

迅速なご回答ありがとうございました。
ポイントは「不特定多数の・・・」
というところにあるようですね。

いろいろご丁寧にありがとうございました。
参考にさせていただきます。