売りホテルの相場の調べ方

質問

売りホテル（ビジネスホテル）があり
空ビルなのですが、相場の調べ方がわかりません。
どなたか、教えてください

回答No.4

noname#38493

補足を拝見致しました。

何かお役に立てれば、又は少しでも考える上でのヒント、指標になれば、と思いまして何回か回答させて頂きましたが、質問事項に確答することは不可能ということと、あまり参考にはなってなさそうでこれ以上書いても恐らく同じですから、このへんで失礼させて頂きます。

余談ですが不動産の評価ということに関しては不動産鑑定士という専門職もありますので情報漏洩を気にするのであれば守秘義務契約を交わした上で、そちらに相談してみることも方法の一つです。

補足

ご回答ありがとうございます。
不動産鑑定士もお金がかかるだけであてにならないですし、
お金を掛けたくないのでここで質問させていただいています。
いろんな方のお話を聞かせて頂いて参考にさせていただければと思いましてた。

回答No.3

yamanekotama

ホテル運営会社へ一括貸しを相談しましょう。
年間家賃が決れば売れる金額は推定可能です。
運営会社が見つけられない物件だと（問題）叩き売りするしかないでしょう。～土地の相場は分かってるんでしょう～
粗利回りは7％以上でしょうが場所により大幅に違ってきます。

補足

ホテル運営会社に一括相談したら、
残念ながら情報が漏れるのでそれはできません。
粗利が７％以上だと売れるという根拠はなにかありますか？

回答No.2

noname#38493

＞何％なら、売れるのかを調べる方法が知りたいです

まぁ当初の質問内容からしても、結局はソコですよね（笑）

ただ、質問者もアマチュアでは無さそうなので、お解かり頂けるかと思いますが、通常の更地であれ商業ビルであれ、取引の事例というものが蓄積されていかないと質問事項にあるような「相場」というものは形成されてきませんよね。逆に「取引事例は有る」ということであれば、それを見てください。

そのエリアで空ホテルの取引事例がほとんど無いとすれば「相場はない」ということです。

何％のキャップで客が付くか？それが簡単に答えられたら苦労はしないでしょう。しかも今回は稼動中では無さそうだし、収益やキャップを弾くにしても、過去の実績数字があれば参考にはなるでしょうが、全て想定でしかありません。

残念ながら、質問に対して単刀直入にお答えすることは出来ませんが、収益還元による方法、再調達価格から土地、建物を個別に弾く方法、その他の用途を想定した場合の更地評価、など多角的に検討してみることで、それらを集約しつつ指標となる数字を一定の根拠を示して出すことは出来ると考えます。

質問者は売りたいのか買いたいのか不明ですが、そのスタンスによっても評価のスタンスは異なるでしょうね。物元ならば簿価だって一つの根拠です。

補足

回答ありがとうございます。
＞そのエリアで空ホテルの取引事例がほとんど無いとすれば「相場はない」ということです。
取引事例は何を見ればありますか？業者に聞いてもあてにならないですし、
レインズも高額物件は登録してないですよね
＞収益還元法による方法
何％なら、売れるのかということを調べる方法が教えてほしいです。
＞再調達価格から土地、建物を個別に弾く方法
需要がなければ当てにならないので、参考になりません。
＞その他の用途を想定した場合の更地評価
その他の用途と言う話になると、何があるという話になるので、
残念ながら・・・具体性がないです

回答No.1

noname#38493

不動産の評価というものは、取得して何をやるのか？等々の視点の違いにより画一的なアドバイスは難しいです。
空ホテルという体裁で売られていても、取得者が解体して更地にして、新たに別の施設等を建築・運営することも自由ですから。

で、一つの考え方なんですが、空ホテルにせよ賃貸マンションにせよ、そういう収益物件をそのまま使うという上での評価というのは、利回りによる評価が一般的です。

例えば数字を簡単にしてしまって、年間1,000万円の収入が見込まれる、年間200万円の支出が見込まれる、という事であれば収益800万円に対して期待利回りを何％に設定するのか？という話です。
10％なら8,000万円です。
この％（キャップレート）に関しては、立地の問題や建物の築年数等に応じて、又は期待出来る数字とそのリスク等に応じて設定するものです。

尚、運営可能な状況を作る為に修繕費用等が発生するのであれば、そういう費用計上も収支に組み込む必要があります。

補足

早速のご返答ありがとうございます。
収益還元法で見るなら、
期待利回りが、表面利回りでも、NET利回りでもいいですが、
何％なら、売れるのかを調べる方法が知りたいです。