住宅ローンが残っているのに担保にした場合

質問

住宅ローンが５００万ほど残っていて（これは銀行から借りている）、その他リフォーム代が７５万銀行に合計６００万近い借り入れがあります。
　しかし、お金に困り消費者金融にその住宅の権利書を担保に３００万お金をかりました。
　しかし、その後支払いが滞るので、家を売ろうと考えていますが、その場合どのようにするのが良いのでしょうか？
　他にもローンが一千万近くあるので、それもそこから払いたいようですが、他の家族の名義になっているのですが、その債務者によって勝手に支払いに使われたり、残りを他の名義の物が背負わされたりしない方法を教えて下さい。債務者に支払い能力はありません。

回答No.4

chakuro · ベストアンサー

sumoさんに関係あるのは住宅ローンだけなので、家の売却で全額返済してもらって、自腹は切りたくないのです・・・というご質問の趣旨なのですね？

　銀行は最優先順位で抵当権を設定しているはずなので、家の競売価格が、住宅ローンの額を下回っていても、それはすべて銀行の返済に当てられます。
　ですが、それで全額返済できないと、残額の請求は連帯債務者、連帯保証人にも来るので、sumoさんにとってまずい展開になります。
　銀行の残債務は600万円ということですから、地域・物件によっては充分、競売でも、銀行分は全額返済できる可能性はあるようにも思われますが、具体的にどうかは判断しかねます。
　抵当権に基づいて競売するのは、支払を遅滞している限り、債権者側の恣意でできることなので、sumoさんも、お兄さんも払えなければ時間の問題でそういうことになります。
　ただ、競売にすると、通常の売却より、相当額売却額が減ってしまいます。任意に売却してしまえば、すべての負債を完済できるのに、競売になると、銀行ローンすら全部は消えないという状態も考えられます。

　具体的にどうすべきかは、任意売却した場合の時価が現在どれくらいなのか、競売になるとどれくらいの売却額しか望めないのか？によって、全く話しが変わってきます。

　いずれにしろ、お兄さんにとっても、無駄な悪あがきをして、競売されるのを待つよりは、腹をくくって自分から売りに出たほうがましな展開が待っているはずです（ただその場合もやはり、銀行と、アＯムの間で、売却代金の分配案がまとまらないと、競売しかないという話しになってしまう場合もありえますが、アＯムは占有屋はさすがにしないですね）。
　さらに、これから後順位にいろいろつけて、借りた金で借りた金を返したりすると、いちじしのぎにしかならず、任意売却による解決はよいよ可能性が遠のいていきます。

　そこのところを専門家からかみ含めて説得してもらえれば、お兄さんも任意に売却の方向で行こうという気になるとは思うのですが・・・
　任意売却しても、銀行ローンや、アＯムは完済できるが、無担保の1000万円が消えないとなると、お兄さんには、自ら進んで自宅を手放すメリットがあまりないので、話しがこじれるかもしれないですね。

　いずれにしろ、額も馬鹿にならない問題なので、直接弁護士に相談にいかれたほうがいいです。
　ここでどんなにすばらしい回答をもらったとしても、現実を変える力は皆無です。

　＜債務者が勝手に、権利証を持ち出して担保になってしまいましたが・・＞
　それはちょっとないですね。抵当権をちゃんと設定しているということであれば。
　権利証のほかに、実印と印鑑証明書を預けていないことには、それは無理ですから（と、こうかくとちょっと失礼ですが、この質問の前の質問を見ると、名義人はあなたとお兄さんではなく、あなたのお姉さんとお兄さんですね？
回答者が混乱されないように、善意で、話しを単純にして書き込みを改めたのでしょうか？もし、お姉さんが「勝手に設定された」という認識だとしても、お二人は同居もしていないようなので、何らかのいきさつで、お兄さんに実印と、印鑑カードか何かをあずけたことがあるのではないかと思われます。
　「残りを他の名義の者が背負わされたりしない方法」ということになると、そういうことは控えるということになります。
　もちろん、お姉さんに抵当権の設定を承諾したという事実がなければ、理論的には、抵当権の登記がされていても、これは無効な登記ですが、そのことを裁判などでわざわざ争う意味があるかどうかも、ケースバイケースで、ここではなんともいえません。

　＜他にもローンが一千万近くあるので、それもそこから払いたいようですが、他の家族の名義になっているのですが、その債務者によって勝手に支払いに使われたり、残りを他の名義の物が背負わされたりしない方法＞

　もし、任意売却の話しがめでたくまとまれば、最後に銀行に売主全員、買主、売却代金から返済を受ける債権者が一同に会し、登記に必要な書類と引き換えに売買代金が支払われ、返済分は債権者達に振り込むという手続が、いっぺんに取られるのが原則なので、そういう心配は無用です。
　銀行が最優先順位で抵当権を設定している以上、銀行が完済できないのに、無担保の消費者金融に返済が回るということはちょっと考えられません。

　とにかくいい弁護士を探してください。

お礼

ありがとうございました。
結局、専門家に相談してなんとか他の家族への被害は免れました。

回答No.5

tnt

再度、２ヶ所のNo.1です。

補足を読ませていただきましたが、ちょっと不思議なパターンですね。
まず、
権利はsumoさん（もしくは義理のお姉さん）がその３／５（または４／５）を
持っているのに、sumoさん（もしくは義理のお姉さん）は
権利書を持たずにいた。
また、保証人ということですからローンの主たる契約者ではない
ということですよね。銀行は主たる権利者で無い人と契約したわけで、
すごく不思議なパターンです。もしかして、豪邸でしょうか？
（価格の１／５または２／５にローン分の価値があれば
　貸してくれますから）

次に、権利書を押さえるというやり方は
滅多に大手はやりません。
保証書（権利書を紛失したときに出す書類）を発行され
善意の第三者に渡って登記されたら終わりだからです。
大手は占有もしません。街金ほどヒマではないし
利益も大きくありませんから。
本当にア●ムでしょうか？

sumoさんの場合、とにかく、一旦消費者金融に相談してみて下さい。
なにかが違っているような気がします。
（たとえば、借入先を偽っているとか）

で、消費者金融で、この家を売却して返済したいこと、
この担保処理は自分の知らないところで行われたことを
きっちりと告げて下さい。

相手がこちらの話を聞いてくれるなら、以下の手順、
聞いてくれないなら公的窓口での相談　となるでしょう。

普通、こういう場合、
家を買い取る（または仲介する）不動産屋と
銀行と、消費者金融が一同に集まって一気に書類交換をして
カタをつけてしまいます。売り先さえ見つければ簡単です。
やりかたそのものは住宅ローンの借り換えとたいして変わりません。

また、もっと簡単な方法としては
３００万円を持ってお兄さん（義理？）と消費者金融に行き
お兄さん（義理？）の借金を返済すると共に
権利書を取り返して下さい。
もちろん、お兄さんに渡してはいけません。
で、次に銀行ローンだけが多少残っている普通の物件として
売却すればよいのです。
一旦出費が出ますが、このほうがきれいに処理できます。

お礼

ありがとうございました。
結局、専門家の方に相談に行き、兄以外の家族には不利益にならないような状況を確約していただけました。
　ありがとうございました。

回答No.3

kensaku

その話を債務者になさって、了解が得られない、ということなのでしょうか？　あなたが経済的に余裕があるのであれば、消費者金融の分もあなたが肩代わりし、その債務者の方と別途直接消費貸借契約を結ばれてはいかがでしょうか？　金融会社よりは低利にしてあげられるでしょうし、その方も喜ぶと思います。

お礼

肩代わりが出来ないから、結局専門家に相談に行きました。無事なんとかなりました。ありがとうございます。

回答No.2

kensaku

住宅は「他のローン」の担保にはなっていませんね？
また「他の家族の名義」は住宅ですか借り入れですか？
まず、名義人である他のご家族と相談してください。「家を売って借金をすべて返済したいが、いいか？」と。そこで「自分の財産分は残してもらわないと困る」ということになると、もめます。弁護士を入れて相談してください。
ＯＫならば、通常の売却で、売却代金で借り入れを一括返済して担保を抹消してもらいます。
「消費者金融に権利書を担保に」というところが気になりますが、大手の会社であれば、借り入れ金額の抵当権を設定しているだけでしょうから、返済と同時に登記抹消手続きはできるはずです。売却手続きを銀行（の応接室などを借りて）行い、買い主から受け取った小切手を銀行に渡し、口座への入金と同時に借り入れの返済を引き出して貰い、登記抹消の書類を受け取ります。これを行政書士に渡して登記抹消並びに所有者移転の登記をしてもらえばいいでしょう。

お礼

ありがとうございました。
無事、専門家の指示を仰げました。

補足

住宅の名義は、その債務者との共同名義。それから住宅ローンなどの借り入れも、共同名義になっています。
　家の権利書を勝手に債務者が持ち出し、知らない間にア○ムから３００万ほど借りた様子です。
　現在、銀行から６００万近くの借り入れがありますが、住宅には、債務者の家族しか住んでいませんし、共同名義とはいえ、兄弟なので親が生きていた頃に名前貸しをしただけで、実際には債務者が支払いをしています。
　最近、支払いを滞る事が続き、こちらに銀行から支払い要請が来て、全てが発覚しました。
　当時、仕事の事情で、家を建てる時に、債務者の方に信用がなかったのか５分の４は私の名義、５分の１が債務者の名義という面目で、家を建てました。
　債務者が勝手に、権利書を持ち出して担保になってしまいましたが、私はこの物件を売って、銀行の借り入れだけは処理したいのですが、無理でしょうか？
　もし,方法があれば教えて下さいませんか？

回答No.1

tnt

他のローンが問題ですね。
それが無ければ普通に家を売ると同時に
銀行、消費者金融に返済する事で済みますが、
「他のローン」１千万円が払えるかどうか....
そして、それが普通のローンかどうか。
悪意のあるところだとどうしようもないです。

あまり軽軽しく言ってはいけないとは思いますが、
一番確実なのは自己破産でしょう。
権利書を担保にした時点で（つまり、消費者金融が普通の抵当権では
うまくいかないと判断した時点で）、ちょっと危ないです。
すぐに公的な窓口に相談されることをお勧めします。

なお、推定ですが、このままいくとお金を借りた相手から、
その家に短期貸借権を設定するように言われるはずです.
こうすると、その家の価値はぐっと下がり、短期貸借権を
外す費用を銀行に請求するか担保を放棄するかを迫る事で
消費者金融は融資以上のお金を回収できます。しかし、
銀行は融資を回収出来ず（この金額だと担保の放棄の可能性がある）、
「他のローン」も回収出来ずで
最悪の事態となります。

補足

この短期貸借権を阻止する方法はないのでしょうか？
もともとこの物件の権利の５分の４は私のもので、債務者が勝手に消費者金融からお金を借りる為に持ち出してしまったもので、私には何も関係ありません。
　実際、この家に住んでいるのも支払いをしていたのも債務者一家でしたし、今まで２０年何の問題もなく過ごしてきました。
　それが、突然の銀行からの滞納通知で始めて判り、もともと一緒にも住んでいませんし、普段から両親が亡くなってからはお付き合いがありませんでしたし。
　出来れば、私がこの家を売って、銀行の借り入れだけはクリアにしたいのですが・・・。
　何か良い方法はありませんかね？
　共同名義も本当は亡くなった父がした事で、よく判らなかった私には、今とても重荷です。
　独身で４５過ぎの私が何で今頃って感じです。